Налог с продажи квартиры несовершеннолетних детей

Можно ли продать имущество несовершеннолетнего ребенка

Законом не запрещено продавать имущество несовершеннолетних. Но такая сделка имеет свои особенности. Если квартира принадлежит ребенку полностью либо он владеет хотя бы долей, то обязательно получите разрешение органов опеки на сделку. Это регламентируется законом «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ. В случае отсутствия такой справки сделку признают незаконной.

Порядок уплаты налога с продажи имущества несовершеннолетних

Семьи, имеющие двух и более детей, не платят налог на доходы физических лиц, независимо от срока владения недвижимостью. От уплаты подоходного налога освобождается продажа комнаты, квартиры или ее части, жилого дома или его части, доли в жилом помещении. Об этом говорится в ст. 217.1 НК РФ. Освобождение от уплаты налога в таком случае распространяется и на продажу долей несовершеннолетних. Но чтобы применить льготу, необходимо соблюсти некоторые условия:

• возраст детей не более 18 или 24 лет, если ребенок учится очно;
• покупается новая квартира в том же году, в котором продана старая, либо до 30 апреля следующего;
• площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость больше, чем площадь/стоимость проданной недвижимости;
• кадастровая стоимость проданной недвижимости не более 50 млн рублей;
• у семьи на момент сделки нет в собственности 50 % и выше другого жилого имущества большей площади.

Все эти условия должны быть соблюдены одновременно.

Если семья владеет квартирой более 5 лет, то платить подоходный налог тоже не требуется ни родителям, ни детям.

Однако если недвижимость находится в собственности родителей 5 лет и более, а доля ребенка была выделена позднее и минимальный срок владения еще не истек, то с доли несовершеннолетнего придется заплатить налог.

Если семья не попадает под льготу и срок владения недвижимостью не превышает минимального порога, то НДФЛ придется заплатить со всей суммы продажи.

Подробнее: кто должен платить налог при продаже недвижимости

В некоторых случаях минимальный срок владения снижен до 3 лет, если:

• недвижимость подарена или унаследована от близкого родственника (п. 3 ст. 217.1 НК РФ);
• это единственная жилая недвижимость налогоплательщика (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ);
• снятие с учета старой квартиры происходит в тот же день, что и постановка на учет новой (Письмо ФНС России от 21.11.2023 № ПА-4-11/14656@).

Как рассчитать размер налога с продажи имущества несовершеннолетних

Если все же НДФЛ платить нужно, то в налоговую базу включите сумму, указанную в договоре купли-продажи квартиры.

С 1 января 2025 г. вводится новая шкала ставок по НДФЛ. Теперь ставка 13 % действует для «нетрудовых» доходов до 2,4 млн руб. Если же стоимость продажи имущества составит более 2,4 млн, то налог рассчитывайте по формуле: 312 000 руб. + 15 % с суммы, превышающей 2,4 млн.

Пример.

Квартира продана за 4 000 000. Кадастровая стоимость 4 500 000.

70 % от кадастровой стоимости = 3 150 000.

НДФЛ = 312 000 + (4 000 000 — 2 400 000) х 15 % = 552 000.

Если несовершеннолетнему принадлежит доля и с нее необходимо заплатить налог, то определите стоимость этой доли. И уже от нее рассчитайте сумму налога.

Например, квартира в собственности семьи находится 6 лет. Доля ребенка (1/3) выделена 4 года назад. Квартира продана за 3 млн.

3 000 000 х 1/3 = 1 000 000 — стоимость доли несовершеннолетнего.

1 000 000 х 13 % = 130 000 — НДФЛ.

Налогоплательщик вправе применить имущественный вычет. Тогда налоговой базой будет не вся вырученная сумма, а разница между доходом от реализации старой и стоимостью приобретения новой квартиры.

До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте в ФНС по месту жительства налоговую декларацию 3-НДФЛ. Заплатите налог в бюджет до 15 июля.

Может пригодиться:

• как заполнить 3-НДФЛ для получения налогового вычета;
• как подать декларацию 3-НДФЛ через ЛК налогоплательщика.

Частые вопросы по теме налогов с продажи квартиры несовершеннолетним