Можно ли устанавливать разные тарифы на содержание жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

Должен ли собственник нежилого помещения платить за содержание общедомового имущества МКД

Плата за содержание общего имущества устанавливается общим собранием собственников МКД или общим собранием членов ТСЖ, если такой способ управления в доме выбран собственниками. В соответствии с нормами ГК РФ и ЖК РФ каждый собственник помещения в МКД несет бремя содержания и сохранения принадлежащего ему имущества, а еще общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности на общее имущество в доме путем внесения платы за содержание имущества, взносов на капитальный ремонт. Данные правила диктуют статьи 210, 249 ГК РФ, часть 3 статьи 30, статьи 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ.

Из смысла сказанного ясно следует, что у каждого собственника помещения в МКД в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества. В связи с этим не имеет значения, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества.

Часто случается так, что владелец коммерческой недвижимости какими-то видами услуг на содержание общедомового имущества не пользуется (например, лифтовым оборудованием). Может показаться, что если услуга фактически не предоставляется, то и оплачивать её не нужно. Но на этот счет существует давно устоявшаяся позиция, в соответствии с которой неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества МКД не освобождает собственника нежилого помещения от обязанности нести затраты по его содержанию, поскольку несение бремени расходов закон связывает не с фактом владения или пользования, а с размером доли в общем имуществе.

Участие каждого сособственника в расходах по содержанию общего имущества МКД в соответствии с его долей является следствием самого права собственности на помещение и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Следовательно, обязанность несения расходов по содержанию помещения в МКД возложена на собственника помещения независимо от того, является ли оно жилым или нежилым.

Но сможет ли размер данной платы различаться?

Законно ли установление разных тарифов на содержание жилых и нежилых помещений в МКД

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении № 5-П от 29.01.2018 подтвердил законность установления различных размеров оплаты за содержание общего имущества для владельцев квартир и владельцев коммерческой недвижимости, при условии соблюдения равновесия интересов между разными категориями владельцев. КС РФ обосновал допустимость дифференцированных тарифов для жилых и нежилых помещений в зависимости от их особенностей (специфики) при условии соблюдения равновесия интересов между разными категориями собственников.

Основанием для рассмотрения дела послужило обращение жильца, оспаривавшего решения общего собрания в части дифференциации ставок платы за содержание общего имущества для жилых и нежилых помещений. По мнению истца, такой подход привел к возникновению недопустимых различий в правовом положении собственников нежилых помещений относительно собственников жилых помещений МКД.

Первая, апелляционная и кассационная судебные инстанции не усмотрели существенных нарушений в установленных тарифах, ссылаясь на отсутствие в действующем законодательстве прямого запрета на установление различных ставок платы за содержание общего имущества в МКД в зависимости от функционального назначения помещений (жилое или нежилое). КС РФ же указал, что соразмерное распределение финансовых затрат, требуемых для поддержания общего имущества в МКД, между владельцами жилых и коммерческих помещений как равноправными участниками общей собственности соответствует принципам, закрепленным в статье 19 Конституции РФ. Данная статья в совокупности с частью 1 статьи 37 ЖК РФ исключает возможность необоснованного установления размера оплаты за обслуживание помещения, а также взносов, предназначенных для капитального ремонта МКД.

Вопросы относительно экономической обоснованности установления для владельцев нежилых помещений повышенного тарифа за техническое обслуживание и содержание общего имущества в доме были рассмотрены в Определении Второго КСОЮ от 12.03.2024 по делу № 88-5495/2024, где также оспаривалось решение собственников помещений МКД, которым утвержден разный тариф за содержание и ремонт для собственников жилых и собственников нежилых помещений в МКД. Суд пришел к выводу, что применение различных тарифов для оплаты содержания общего имущества в МКД для владельцев жилых и нежилых помещений допускается действующим правовым регулированием. Дифференциация ставок иногда обусловлена характеристиками помещений: в частности, их функциональным назначением

Аналогичные выводы сделаны в Определении Первого КСОЮ от 25.10.2023 № 88-32945/2023 по делу № 2-361/2023, где истец утверждал, что разница в тарифах ставит владельцев коммерческих площадей в невыгодное положение по отношению к собственникам жилья. Суд указал на соответствие закону установления разных тарифов на содержание жилых и нежилых помещений в пределах одного МКД в случае, когда установление разных тарифов для нежилых и жилых помещений экономически оправдано. В противном случае решение собственников по установлению разных тарифов для собственников жилых и нежилых помещений в МКД может быть обжаловано в суд.

Анализ судебной практики показал, что в ряде случаев признают, что разные размеры платы разрешаются, если установление разных тарифов для нежилых и жилых помещений экономически обосновано. К примеру, учитываются соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.

Читайте также:

• как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме;
• как составить договор на техническое обслуживание нежилого помещения;
• кто содержит общедомовое имущество при самоуправлении;
• кто несет ответственность за порчу имущества из-за износа внутридомовых коммуникаций.

Часто задаваемые вопросы по теме установления разных тарифов на содержание жилых и нежилых помещений в МКД