Что такое счет эскроу: основные понятия и ключевые аспекты

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором «замораживаются» денежные средства покупателя, предназначенные для оплаты продавцу. При подтверждении покупателем получения товаров (работ, услуг) от продавца, деньги «размораживаются» и переводятся последнему.

Этот финансовый инструмент уже давно известен и применяется при крупных сделках. В Гражданском кодексе счету эскроу посвящен § 3 гл. 45.

На языке закона покупатель именуется депонентом, продавец — бенефициаром, а банк, контролирующий счет, — эскроу-агентом.

Получается своего рода страховка сделки: поставщик уверен, что деньги у покупателя есть, а покупатель точно знает, что они не пропадут и не достанутся недобросовестному контрагенту. Функцию независимого посредника и гаранта расчетов выполняет банк.

Для чего нужен счет эскроу

Люди, не погруженные в глубины банковских процессов, познакомились с этим термином на волне борьбы за права обманутых дольщиков. И сегодня мы будем говорить о счете эскроу применительно к участию физических лиц в долевом строительстве недвижимости.

До 2019 года схема долевого строительства выглядела так:

1. Будущий владелец квартиры заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком зачастую еще на этапе котлована.
2. По договору застройщик передает инвестору не помещение (оно существует пока только в проекте), а лишь права на него.
3. Инвестор в установленные сроки вносит деньги на счет застройщика и ждет окончания строительства.
4. В идеале после приемки дома дольщик становится счастливым обладателем заветных квадратных метров.

Может пригодиться: как составить договор долевого участия

Однако мы живем не в идеальном мире. Застройщики (что греха таить) не всегда своевременно выполняют обязательства. Строительство порой затягивалось на многие годы, а то и вовсе останавливалось. Механизма возврата денег у инвестора практически не было. Даже выиграв судебное разбирательство, дольщики рисковали остаться и без квартиры, и без денег.

Что же заставляло людей прибегать к столь рискованному способу приобретения недвижимости? Ответ на этот вопрос прост и неоригинален — выгода. Зависимость прямая: чем раньше дольщик вступал в договор с застройщиком, тем дешевле обходилась ему недвижимость.

На стражу интересов инвесторов решительно встал механизм использования счета эскроу.

Благодаря ряду изменений, внесенных в закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», с июля 2019 года начался поэтапный переход сделок по покупке недвижимости в строящемся объекте на схему с применением счетов эскроу. Ситуация с привлечением денег физических лиц к строительству недвижимости постепенно стабилизировалась. Инвестиции дольщиков в будущее жилье стали значительно более защищенными.

Как работает эскроу-счет

Использование счета эскроу, открытого в уполномоченном банке, позволяет максимально обезопасить деньги инвестора (депонента), поскольку доступа у застройщика к средствам нет на продолжении всего периода строительства. Но и застройщик спокоен: деньги из банка дольщик не заберет без расторжения договора долевого участия.

Задача депонента — своевременно и в установленном размере вносить деньги на эскроу-счет.

Задача банка-агента — бережно сохранять денежные средства

А бенефициар в это время станет решать задачу строительства обещанной депонентам недвижимости. Понятно, что задача эта растягивается не на месяцы, а на годы. И все это время застройщик спокоен за деньги, заботливо сохраняемые эскроу-агентом.

Если застройщик успешно построил и сдал объект, то он предъявляет в банк-агент акт его вводе в эксплуатацию, иные документы, предусмотренные ДДУ. Банк проверяет документы и, убедившись, что бенефициар выполнил условия договора, переводит ему деньги, закрывая эскроу-счет.

Если же что-то пошло не так (дом не построен, застройщик обанкротился, пропал, нарушил условия договора), то деньги с эскроу вернутся депонету (дольщику) по его заявлению.

Как и где открыть эскроу-счет

Выбор банка — эскроу-агента — зависит от источника финансирования строительства.

Чаще всего в качестве источника выступают кредитные ресурсы, и тогда эскроу-счета депонентов (дольщиков) открываются в банке, кредитующем строительство. Кстати, такая схема позволяет еще тщательнее контролировать расходы и финансовое состояние фирмы-застройщика.

Если же застройщик располагает собственными средствами, то он выбирает банк из перечня уполномоченных ЦБ кредитных организаций.

В любом случае, эскроу-счета всех дольщиков дома открываются в одном банке, который и указывается в договорах долевого участия.

Процедура открытия счета эскроу незначительно различается в разных банках. Точным перечнем необходимых документов следует поинтересоваться в выбранном банке. Но три подписанта, которых мы упоминали ранее, — депонент, агент и бенефициар — наличествуют всегда.

Открыть эскроу-счет в банке можно и до регистрации ДДУ в Росреестре. Но возможность пополнять его появится только после успешной регистрации договора.

Помимо собственных, источником пополнения счета эскроу могут стать ипотечные средства и даже средства третьих лиц. Главное — производить платежи в сроки, указанные в ДДУ.

Чем эскроу-счет отличается от банковской ячейки и аккредитива

Гарантией проведения расчетов между покупателем и продавцом давно и успешно служат и аккредитив, и банковская ячейка. Напомним:

Аккредитив — специальный счет в банке, на котором хранятся деньги депонента (покупателя) до момента успешной передачи товара (выполнения работ, услуг) бенефициаром (продавцом, исполнителем). То есть принцип работы идентичен эскроу. Аккредитив применяется при сделках с недвижимостью, но не при заключении договора долевого участия.

Подробнее: что такое аккредитив

Банковская ячейка — применяется при сделках с недвижимостью между физическими лицами. Расчет производится наличными деньгами.

Эскроу-счет во многом схож с механизмом работы аккредитива, но имеет особенности. Он обязателен при заключении договора долевого участия в строительстве.

Для понимания сходств и различий финансовых инструментов мы составили таблицу:

Плюсы и минусы эскроу-счета

Как и любой финансовый инструмент, счет эскроу не лишен как достоинств, так и недостатков.

Начнем с приятного. Плюсы:

• повышение доверия инвесторов к договорам долевого участия;
• гарантия сохранности средств для депонента;
• гарантия оплаты сданного жилья для бенефициара;
• средства застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).

Минусы тоже имеются:

• эксперты считают эскроу-счета «виновными» в удорожании новостроек, поскольку строительные организации используют не средства вкладчиков, а платные кредитные ресурсы банка;
• не каждый банк работает с эскроу-счетами;
• застрахованная АСВ сумма на эскроу-счете ограничена 10 млн рублей;
• «замороженные» деньги не являются источником пассивного дохода депонента — проценты по эскроу-счету не начисляются, это не депозит. Таким образом, от инфляции денежные средства не защищены.

Как закрыть эскроу-счет

Под закрытием эскроу понимают перечисление денег депонента бенефициару при предъявлении документов, подтверждающих исполнение сделки.

При стандартном прохождении процедуры депонент в закрытии счета эскроу не участвует. Существует и вариант, при котором эскроу закрывается до завершения строительства, а банк возвращает деньги депоненту. Это происходит только при расторжении ДДУ.