Как учитывать обеспечительный платеж при применении УСН

Что такое обеспечительный платеж и зачем его вносят при аренде

Обеспечительный платеж (ОП) — это страховая сумма, которую арендатор передает арендодателю при въезде. Она вносится для гарантии исполнения денежных обязательств, в том числе тех, что возникнут в будущем (ст. 381.1 ГК РФ). К примеру, ОП могут потратить на покрытие долгов по аренде или ремонт поломок по вине арендатора. При наступлении оговоренных обстоятельств сумма засчитывается в счет их исполнения, а если ничего не случилось — возвращается плательщику. Эта двойственная природа и создает сложности в учете.

Узнайте, в чем разница между обеспечительным платежом и задатком

Порядок учета зависит от того, как обеспечение согласовали в договоре:

1. Обеспечительный платеж подлежит возврату. Договор предусматривает, что по окончании аренды деньги возвращаются арендатору при отсутствии нарушений. К примеру: «Обеспечительный платеж в размере 100 000 руб. возвращается арендатору в течение 10 рабочих дней после подписания акта приема-передачи помещения, при условии отсутствия задолженности по арендной плате».
2. Обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы. Как правило, договор содержит такое условие: «Обеспечительный платеж засчитывается в счёт арендной платы за последний месяц аренды». Именно такая формулировка меняет налоговую квалификацию платежа.

Читайте об этом: как прописать обеспечительный платеж в договоре аренды

Учет обеспечительного платежа у арендатора на УСН

Бухгалтерский учет

Арендатор отражает перечисленный обеспечительный платеж (ОП) на отдельном субсчете счета 76. Он не признается расходом ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете до момента зачета или удержания. Проводки будут такими:

Налоговый учет

На дату перечисления обеспечительного платежа арендатор не включает эту сумму в расходы по УСН (п. 32 ст. 270 НК РФ). Расходы в виде имущества, переданного в качестве залога или задатка, не учитываются при налогообложении. Арендатор сможет признать расход только после того, как услуга по аренде будет оказана, а платеж — зачтен в счет арендной платы.

Учет обеспечительного платежа у арендодателя на УСН

Бухгалтерский учет

Арендодатель отражает полученный обеспечительный платеж как кредиторскую задолженность, а не как доход. В бухгалтерском учете сумма квалифицируется как обязательство перед арендатором до момента его зачета или удержания. Арендатель делает в бухучете такие проводки:

Налоговый учет

Полученный обеспечительный платеж не учитывается в доходах по УСН на дату получения (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ). Доходы в виде имущества, полученного в форме залога или задатка, не включаются в налоговую базу. Эту же позицию подтверждает Минфин в письмах № 03-11-11/20650 от 27.03.2019 и № 03-11-06/2/73977 от 17.12.2015.

Но на дату зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы арендодатель обязан включить эту сумму в доходы. Именно в этом периоде платеж утрачивает обеспечительную функцию и становится оплатой за оказанные услуги (Письмо Минфина России № 03-03-05/38062 от 16.04.2025).

НДС с обеспечительного платежа при УСН

Если арендодатель на УСН является плательщиком НДС, то при получении обеспечительного платежа, засчитываемого в счет аренды, он обязан выставить авансовый счет-фактуру и исчислить НДС на дату получения денег. Сумма обеспечительного платежа рассматривается как частичная оплата в счет предстоящего оказания услуг (Письмо Минфина № 03-07-11/93155 от 18.11.2021).

При возврате обеспечительного платежа или его зачете в счет арендной платы арендодатель вправе применить вычет НДС, ранее исчисленного с аванса. Этот порядок распространяется и на упрощенцев, применяющих пониженные ставки НДС 5 или 7 % (п. 17 Методических рекомендаций ФНС от 30.12.2025 № СД-4-3/11836@).

Может пригодиться: как рассчитать НДС 5% при применении УСН