Как работает преимущественное право покупки доли в жилом помещении

Кто имеет преимущественное право покупки доли в жилом помещении

Преимущественным правом выкупа доли обладают все долевые собственники квартиры или другого жилого помещения. Оно возникает в том случае, когда один из участников долевого владения решает продать свою часть недвижимости третьему лицу. Такая «привилегия» на покупку гарантирует остальным собственникам долей возможность осуществить выкуп этой части раньше посторонних покупателей на равных условиях.

Для понимания сущности преимущественного права на покупку рассмотрим следующий пример.

Квартира находится в долевой собственности у трех лиц. Квартира разделена на пять номинальных частей: у первого владельца составляет 1/5 доли, у двух других по 2/5 каждому. Если один из тех собственников, у которого имеется 2/5 квартиры, решит её продать, то у двух других владельцев (с долями 1/5 и 2/5) возникает преимущественное право на осуществление выкупа при продаже этой части на тех условиях, которые были бы предложены посторонним лицам — не собственникам квартиры.

Из этого примера с квартирой также отчётливо видно, что объём участия не влияет на то, имеет ли лицо с меньшим участием в общей собственности преимущественное право покупки.

Кроме того, если несколько лиц с приоритетными правами желают осуществить выкуп в установленный законом срок, то право выбора того, в пользу кого произойдёт продажа, остаётся за продавцом.

Преимущественное право покупки действует только при отчуждении постороннему лицу, то есть лицу, которое не является участником долевой собственности. Если же продавец решает продать свою часть кому-то из других сособственников, то преимущественное право на покупку не возникает.

Как работает преимущественное право покупки доли

Реализация механизма преимущественного права на покупку доли состоит из следующих этапов.

Этап 1. Уведомление о продаже

Продавец долевого актива обязан направить уведомление в письменной форме другим владельцам долей с предложением осуществить выкуп доли на установленных условиях. Извещение о предстоящей продаже должно содержать все существенные условия предполагаемой сделки и срок для принятия решения. Направление этого уведомления — обязательное действие, без которого существует риск перевода правомочий покупателя на участника, чье приоритетное правомочие на выкуп было нарушено.

Этап 2. Ожидание ответа и реализация преимущественного права покупки

На этом этапе отправитель ожидает ответа от других участников владения. Срок для ответа — один календарный месяц со дня извещения о реализации. Это установленный законом срок, в течение которого собственники долей должны дать чёткий и письменный ответ на предложение о выкупе.

Если в течение этого срока никто не согласится на покупку доли или если по истечении месячного срока не поступит никакого ответа, то продавец вправе продать свой актив посторонним лицам на тех же условиях, которые были указаны в уведомлении.

Если кто-либо из долевых владельцев изъявил желание приобрести долю, то он вправе рассчитывать на осуществление покупки на тех условиях, которые были указаны в уведомлении о продаже.

Алгоритм действий при купле-продаже долевой собственности с учётом преимущественного права

Чтобы осуществить продажу доли в квартире или другой недвижимости надлежащим образом, придерживайтесь следующего алгоритма:

Шаг 1. Составьте и направьте извещение другим лицам, обладающим преимущественным правомочием на выкуп. Строгой формы уведомления закон не предусматривает, но в нём необходимо отразить следующие существенные аспекты:

• полное описание объекта недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер и другие идентифицирующие данные);
• точная цена продажи доли, выраженная цифрами и словами;
• иные существенные условия продажи.

Письмо направляется либо почтовым отправлением с уведомлением, либо через нотариуса. Кроме того, передать предложение о выкупе вы вправе нарочно получателю, но обязательно под расписку, фиксирующую факт получения.

Шаг 2. В течение установленного срока — одного месяца — продавец ожидает:

• письменного согласия на покупку доли от желающих сособственников;
• письменного отказа от покупки;
• молчания (отсутствия ответа), которое рассматривается как отказ от осуществления покупки.

Шаг 3. Заключите договор купли-продажи доли в соответствии с полученными ответами о покупке. Если другой владелец доли воспользовался преимущественным правом на покупку доли, то необходимо заключить договор купли-продажи с ним на условиях, предложенных в уведомлении о продаже.

Если никто из собственников не воспользовался своим преимущественным правом, то вы вправе продать долю третьему лицу. Но условия сделки должны полностью совпадать с теми, что вы предлагали сособственникам. Нарушение этого правила при продаже может привести к судебному оспариванию сделки.

Особенности преимущественного права при купле-продаже земельного участка

При отчуждении части земельного участка действуют аналогичные правила преимущественного права, предусмотренные ст. 250 ГК РФ. Но существует специфика, связанная с продажей земель сельхозназначения. Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ преимущественное право на выкуп земель сельхозназначения имеют субъект РФ или муниципальное образование (если это установлено законом субъекта), которые могут осуществить выкуп участка по цене продажи, если он отчуждается третьему лицу.

Вас может заинтересовать: как переоформить долю в квартире на родственника

Право преимущественной покупки доли жилья: частые вопросы