Как продать квартиру без согласия второго собственника

Продать квартиру без согласия всех ее собственников нельзя. И вот почему

Одной квартирой нередко владеют несколько собственников. Это называется общей собственностью. Она бывает (ст. 244 ГК РФ):

• долевая — при ней каждому из сособственников принадлежат определенные доли. Они могут быть равными или различаться;
• совместная — при ней конкретные доли не определены. Чаще всего совместная собственность на жилые помещения возникает при ее покупке в браке. Но на практике я встречала немало квартир в совместной собственности, полученной по приватизации в 90-е годы прошлого века.

Распоряжаться такой собственностью, долевой или совместной, возможно только по согласию всех ее собственников (ст. 246 ГК РФ). Это означает, что, если кто-то из сособственников квартиры захочет ее продать, для этого потребуется согласие всех остальных ее владельцев. Когда кто-то из них на продажу жилья не согласен, совершить сделку не получится.

Узнайте, как купить квартиру в совместную собственность

Какие есть варианты для собственника такой проблемной квартиры

Часто случается так, что принадлежащая долевая собственность ее собственнику не нужна и он желает ее продать. Например, в моей практике часто такие ситуации возникают между бывшими супругами. В силу конфликтных отношений они не могут жить на одной жилплощади. Или кому-то по наследству достается доля на квартиру, в которой проживает проблемный родственник. При этом ни второй супруг, ни такой родственник на продажу согласия не дают. В таких ситуациях возможны следующие варианты.

Продать свою долю, если она выделена

Если собственники владеют жилым помещением на праве долевой собственности, то каждый из них вправе распорядиться принадлежащей ему долей. В том числе разрешена и ее продажа.

Но необходимо учитывать, что остальные долевые сособственники по закону имеют право преимущественной покупки выставляемой на продажу доли. Такое правило установлено ст. 250 ГК РФ. Это означает, что вначале собственник обязан предложить купить продаваемую им долю другим сособственникам.

Такое предложение оформляется в письменном виде. В нем указывается, на каких условиях продается долевая собственность — цена продажи и другие условия. Уведомление необходимо вручить остальным сособственникам под подпись или направить почтой (заказным письмом, с описью вложения).

Если сособственники отказались купить предложенную часть квартиры или не дали ответа на предложение в течение 30 дней с момента его получения, то ее разрешено продавать другим лицам. При этом цена продажи не должна быть ниже предлагаемой долевым собственникам.

Продажа доли в жилом помещении оформляется в нотариальном порядке. Заключенный в простой письменной форме договор купли-продажи является недействительным.

Выделить долю и продать ее

Если на квартиру установлена совместная собственность, то, прежде чем продавать, необходимо произвести выделение долей. Для этого всем собственникам необходимо заключить соглашение об определении долей. Супруги такое соглашение должны обязательно заключать в нотариальной форме, для остальных допускается и простая письменная форма.

Таким соглашением прекращается совместная собственность и устанавливается долевая, с указанием размера доли каждого сособственника. Оно подлежит регистрации в Росреестре. После этого долевой сособственник вправе осуществить продажу своей части жилья в порядке, описанном в предыдущем разделе.

Потребовать принудительного раздела имущества в судебном порядке

Нередко сособственники отказывают заключать соглашение об определении долей. В этом случае прекращение совместной собственности и установление долевой производятся в судебном порядке (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Для этого необходимо подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Ответчиками указать сособственников, не желающих в добровольном порядке установить режим долевой собственности. Заявление оплачивается госпошлиной в размере 3000 руб.

Читайте о сложностях раздела совместно нажитого имущества

Выделить долю в натуре

Продать не квартиру целиком, а долю бывает не всегда просто. В больших городах покупатели на часть квартиры еще находятся (например, мигранты или студенты). А вот в маленьких городах желающих совершить такую покупку не так много. В связи с этим ко мне часто обращаются клиенты. Они интересуются: смогут ли они выделить свою долю в квартире в натуре и продать ее как самостоятельное жилое помещение?

Действительно, закон позволяет сособственнику выделить в натуре принадлежащую ему долю. Это предусмотрено п. 3 ст. 252 ГК РФ. Но такой выдел в натуре возможен при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Технические характеристики квартиры позволяют каждому из сособственников после выдела получить не только жилые комнаты, но и подсобные помещения. Так, к ним относятся кухня, коридор, санузел и т.п.
2. Существует техническая возможность оборудовать в каждую выделенную квартиру отдельный вход.
3. Выделенные части соответствуют установленным техническим и санитарным требованиям. Например, по площади и освещенности.
4. Раздел не препятствует использованию жилого помещения по его целевому назначению, не ухудшает ее техническое состояние, не создает неудобство в пользовании и т.п.

Установить, есть ли техническая возможность выдела доли квартиры, уполномочен лишь эксперт. Судом назначается строительно-техническая экспертиза. Если по ее результатам установлено несоблюдение хотя бы одного из перечисленных условий, то в выделе в натуре суд откажет.

После выдела в натуре образуется новое самостоятельное жилое помещение. Его ставят на кадастровый учет, права на него регистрируются в Росреестре. При совершении сделки по продаже выделенной в натуре доли не требуется предлагать ее купить другим сособственником. Договор необязательно удостоверять у нотариуса. Допускается заключить его и в простой письменной форме.

Подробнее:

• как выделить долю в натуре в квартире;
• как составить исковое заявление о выделе доли.

Какие риски продажи доли без согласия сособственников

Риски возникают в ситуации, когда собственник при продаже долевой собственности:

• не предложил предварительно купить ее другим сособственникам;
• совершил сделку до истечения месяца после получения уведомления о продаже остальными сособственниками;
• продал ее по цене ниже, чем было указано в извещении о продаже.

Во всех перечисленных случаях нотариус откажется удостоверять договор купли-продажи, и сделку осуществить не удастся. Если же по каким-то причинам сделка при перечисленных условиях всё-таки совершена, то любой из долевых сособственников вправе через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Сделать это он сможет не позднее трех месяцев, как он узнал о продаже (п. 3 ст. 250 ГК РФ).