Как перевести жилое помещение в нежилое

Жилые и нежилые помещения

Для начала разберемся, чем отличаются жилые и нежилые помещения.

Жилые — это те, что предназначены для постоянного проживания в них людей (ч. 1 ст. 141.4 ГК РФ). Они должны быть изолированными и иметь условия для жизни круглый год. Это отопление, водоснабжение, вентиляция, электроснабжение, другие инженерные системы. Статус «жилое» закрепляется в ЕГРН. Это может быть дом, квартира или комната. В них человек сможет прописаться — оформить регистрацию по месту жительства или пребывания.

Нежилое помещение представляет собой обособленную часть здания, которая используется не для постоянного проживания людей, а в иных целях. Например, для оказания гостиничных, медицинских, бытовых услуг, торговли и т. п. Статус «нежилое» закрепляется в ЕГРН.

Когда жилое помещение можно перевести в нежилое

Действующее гражданское и жилищное законодательство позволяет переводить жилое помещение в нежилое. Но необходимо соблюсти определенные условия. Они закреплены в ч. 1 ст. 141.4, ч. 3 ст. 287.4 Гражданского кодекса, ч. 2, 3 ст. 22 Жилищного кодекса. Помещение должно одновременно отвечать таким условиям:

1. Находится в собственности. Так, не получится перевести из жилого в нежилое неприватизированную квартиру.
2. Находится на первом этаже дома. Допускается переводить помещения на втором этаже и выше, при условии, что под переводимым находятся исключительно нежилые площади.
3. Иметь отдельный вход. Такой вход должен быть изолирован от входа в подъезд и лестничных площадок, которыми пользуются жильцы дома. Если на момент перевода отдельного входа нет, должна иметься реальная возможность его оборудовать.
4. Должны отсутствовать прописанные и проживающие лица.
5. Также должны отсутствовать какие-либо обременения. Так, не допускается перевод квартиры по ипотеке, пока она находится в залоге у банка, или сдаваемой по договору найма в период его действия.

Как перевести жилое помещение в нежилое: порядок действий

Перевод из жилого в нежилое уполномочены проводить органы местного самоуправления. Детально процедура перевода определяется местными нормативными актами. Но, как правило, процедура схожая и включает в себя несколько шагов.

Шаг 1. Проверьте, отвечает ли помещение условиям перевода

Такие условия мы перечислили в предыдущем разделе. Например, пригласите специалиста по строительству, чтобы оценить возможность оборудования отдельного входа. Или выпишитесь из квартиры сами и выпишите прописанных там членов семьи.

Шаг 2. Получите согласие собственников соседних помещений

Чтобы перевести жилое в нежилое, потребуется получить согласие собственников всех помещений, которые примыкают к вашему. Это те, которые имеют с переводимым помещением общую стену, расположены этажом выше или ниже.

Такое согласие оформляется в письменной свободной форме. В нем указываются (ч. 2.2 ст. 23 Жилищного кодекса):

• данные собственника — Ф.И.О., паспортные данные физлица или название, ОГРН юрлица;
• номер помещения, которое принадлежит собственнику, дающему согласие на перевод;
• реквизиты документов, которыми подтверждается право собственности собственника на его помещение.

Шаг 3. Инициируйте проведение общего собрания собственников МКД и получите его решение

Помимо непосредственных соседей на перевод жилого помещения в нежилое потребуется еще согласие общего собрания собственников многоквартирного дома (МКД). Инициировать такое собрание вправе любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса).

Чтобы решение общего собрания было правомочным, необходимо соблюдение кворума. Кворум зависит от того, сколько в доме подъездов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса):

1. Если в доме всего один подъезд — требуется участие собственников, у которых есть не меньше 2/3 голосов.
2. Если подъездов два и более — участие собственников, имеющих больше половины голосов. Из подъезда, в котором планируется переводить помещение из жилого в нежилое, в собрание должны принять участие собственники, у которых есть не меньше 2/3 голосов.

Решение о переводе жилого в нежилое должно быть принято:

• если в доме всего один подъезд — большинством голосов присутствующих на собрании собственников;
• если подъездов два и более — большинством голосов присутствующих на собрании собственников, при условии голосования за принятие такого решения собственниками подъезда, в котором планируется перевод.

Решение, принятое общим собранием собственников, оформляется протоколом.

Узнайте, как уведомить собственников МКД о проведении собрания

Шаг 4. Получите проект переустройства (перепланировки)

Переводимое в нежилое помещение, как уже указывалось выше, должно иметь отдельный вход. Кроме того, в зависимости от целей будущего использования оно должно соответствовать различным обязательным нормам — санитарно-техническим, противопожарным и т. д.

Все это может потребовать проведения переустройства и (или) перепланировки после оформления перевода. Для этого потребуется подготовить проект переустройства (перепланировки). Его необходимо заказать у соответствующих специалистов (юрлица или ИП). Такие специалисты должны иметь необходимую квалификацию и являться членами СРО.

Шаг 5. Подготовьте необходимый пакет документов

Вам понадобятся такие документы (ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса):

1. Подтверждающие право собственности на переводимое жилье. Это, к примеру, договоры купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельства о праве на наследство и т. п. Понадобятся оригинал или копия, заверенная нотариусом.
2. Техпаспорт переводимого жилья.
3. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором оно находится.
4. Проект переустройства (перепланировки), если требуется проведение таких работ по переустройству и (или) перепланировке.
5. Согласие собственников соседних квартир (помещений).
6. Протокол общего собрания собственников МКД.

Шаг 6. Подать заявление с комплектом документов на перевод

Оно подается в местную администрацию по месту нахождения переводимого помещения или через МФЦ. Заявление, как правило, заполняется по форме, утвержденной местным НПА. Бланк заявления выдадут в администрации или в МФЦ. Если в вашем городе/районе формы такого заявления не утверждены, оно составляется в свободной форме. В него включаются следующие данные:

• наименование администрации муниципального образования, куда подается заявление с комплектом документов;
• данные заявителя — собственника переводимого жилья;
• сведения о переводимом жилом помещении: его адрес, кадастровый номер;
• сведения о праве собственности на переводимое жилье — реквизиты правоустанавливающего документа, номер и дата записи в ЕГРН (если право собственности зарегистрировано в ЕГРН);
• просьба о переводе жилого помещения в нежилое;
• указание, в каких целях планируется использовать помещение после его перевода в нежилое;
• перечень прилагаемых к заявлению документов;
• дата, подпись заявителя.

Шаг 7. Дождитесь принятия решения по вашему заявлению

Администрация обязана принять решение о переводе или отказе в нем не позднее 45 дней с момента подачи заявления с документами. Когда документы подаются через МФЦ, 45-дневный срок исчисляется с момента их поступления из МФЦ в администрацию. К 45 дням добавляется от 2 до 5 дней, необходимых для передачи документов из МФЦ. В течение 3 рабочих дней с момента принятия решения о переводе такое решение выдается заявителю, высылается в его адрес или направляется в МФЦ.

Шаг 8. Проведите перепланировку (переустройство)

Если для использования помещения после его перевода в нежилое требуется переустройство и (или) перепланировка, проведите их. Проводить их необходимо в соответствии с подготовленным проектом. После окончания работ по переустройству (перепланировке) уведомьте об этом местную администрацию (непосредственно или через МФЦ). К уведомлению необходимо приложить технический план помещения, если проводилась перепланировка. Специальная комиссия из администрации проведет проверку выполненных работ и выдаст акт приемочной комиссии.

Когда проведение работ по переустройству и (или) перепланировке не требуется, переходите сразу к шагу 9.

Шаг 9. Зарегистрируйте перевод в ЕГРН

Когда не требуется проведение переустройства (перепланировки), на государственную регистрацию в Росреестр необходимо передать решение о переводе, вынесенное местной администрацией (шаг 7). При необходимости проведения таких работ на госрегистрацию подается решение о переводе и акт приемочной комиссии (шаг 7 и шаг 8). После госрегистрации выдадут выписку из ЕГРН, в которой назначение помещения будет указано как «нежилое».

Может пригодиться: как получить выписку из ЕГРН через МФЦ

Какие затраты ждут по пути

При переводе жилого помещения в нежилое потребуется понести такие затраты:

1. На подготовку проекта переустройства (перепланировки), если требуется провести такие работы. В зависимости от региона и сложности стоимость подготовки такого проекта составляет в среднем от 10 тыс. до 50 тыс. руб.
2. Строительные работы по переустройству и перепланировке, когда они требуются. В зависимости от объема таких работ затраты составят от нескольких десятков тысяч до нескольких сотен тысяч рублей.
3. Составление технического плана помещения после проведенной перепланировки. В зависимости от региона и ставок кадастрового инженера придется потратить в среднем от 5 тыс. до 15 тыс. рублей.
4. Госпошлина за регистрацию изменений в ЕГРН после перепланировки. Если изменились только характеристики помещения (его площадь, конфигурация), потребуется заплатить госпошлину в сумме 1 тыс. руб. Когда в результате перепланировки образовались новые помещения, на которые требуется зарегистрировать право собственности, госпошлина составит 6 тыс. руб. За изменение в ЕГРН назначения помещения с «жилого» на «нежилое» госпошлина не взимается.

Как видите, основные расходы придется понести в случае, когда при переводе требуется выполнить переустройство и (или) перепланировку. Если выполнения таких работ не требуется, перевод жилого помещения в нежилое не потребует никаких дополнительных затрат.