Уплата налога при продаже квартиры по переуступке

Надо ли платить налог при продаже квартиры по переуступке

Если рассматривать вариант продажи квартиры по договору уступки права требования (переуступке), то необходимо учесть, что придется платить налог на доходы физических лиц.

Продажа квартиры по переуступке — это частая ситуация в случае долевого строительства жилья. Продажа квартиры по переуступке означает передачу прав на недвижимость другому лицу до завершения строительства дома.

Схема работает так:

• долевое участие: желающий приобрести квартиру (дольщик) заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком на этапе строительства дома. По условиям ДДУ дольщик получает право требовать передачу ему квартиры после окончания строительства;
• переуступка: до момента сдачи дома в эксплуатацию дольщик имеет возможность передать свои права на будущую квартиру другому человеку (покупатель). Это называют цессией или переуступкой прав. Приобретатель жилья становится новым участником ДДУ вместо первичного дольщика;
• оформление договора переуступки: стороны подписывают договор уступки прав требований, где старый дольщик передает новому все права и обязанности по первичному ДДУ. После регистрации этого ДДУ новый владелец становится полноправным собственником квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Сделка требует согласия застройщика, так как первичный инвестор заменяется другим лицом.

При такой сделке первоначальный инвестор (дольщик) получает доход от продажи, который подлежит декларированию и обязывает платить налог на доходы физических лиц (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Но есть тонкости, которые следует учесть при расчете налога.

Подробнее: как продать квартиру по переуступке

Как рассчитать сумму налога при продаже квартиры по переуступке

Чтобы рассчитать сумму налога на доходы физических лиц при продаже квартиры по переуступке, необходимо выполнить следующие шаги:

1. Определить минимальный предельный срок владения объектом. При продаже квартиры по договору переуступки, приобретенной по ДДУ, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором переуступки (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина РФ № 03-04-05/5370 от 24.01.2024).

Если решили продать недостроенную квартиру раньше истечения установленного минимального срока, то налог придется платить (ст. 217 НК РФ).

2. Определить налоговую базу. Налоговой базой признается сумма продажи, указанная в договоре переуступки.

Подробнее: как определить налоговую базу

3. Применить налоговый вычет. Уменьшить продажный доход разрешено одним из способов:

• учесть сумму, которая по факту потрачена на приобретение квартиры при условии наличия документальных доказательств (например, расходы по ДДУ);
• использовать имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн рублей (ст. 220 НК РФ).

Подробнее: как получить имущественный налоговый вычет

4. Рассчитать сумму налога. После того как определен налогооблагаемый доход, применяем соответствующую ставку НДФЛ для:

• налоговых резидентов РФ — 13 %;
• лиц, не имеющих статуса налогового резидента, — 30 %.

Когда у меня спрашивают, какой способ уменьшения дохода при продаже выбрать, я отвечаю, что выбор варианта требует расчета выгоды для налогоплательщика. Я всегда буду за то, чтобы не лениться и просчитать оба варианта.

Приведу пример.

Недавно оценивали налоговую нагрузку при продаже долевого одного из моих знакомых.

Он заключил ДДУ на приобретение новостройки в октябре 2022 г. По графику ДДУ внес деньги в размере 7 млн руб. В октябре 2024 г. реализовал квартиру по переуступке за 10 млн руб. Минимальный срок владения объектом по ДДУ не дает оснований сбросить с себя бремя налога. Рассчитали НДФЛ двумя способами:

• уменьшили доход на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение долевого: (10 млн — 7 млн) * 13 % = 390 000 руб.;
• применили налоговый вычет: (10 млн — 1 млн) * 13 % = 1 170 000 руб.

Выбор очевиден.

Отмечу, что «способ фактических расходов на приобретение» работает, если документы, их подтверждающие, имеются в наличии. Часты случаи, когда продающий не может найти документы на приобретение объекта владения. Сохранность таких доказательств — дело рук самого владельца.

Сроки и порядок уплаты налога при продаже квартиры по переуступке

Что касается сроков и порядка уплаты НДФЛ от продажи жилья по переуступке — законодательство не предусматривает особенностей. Налог подлежит уплате в общеустановленном порядке.

Налоговым периодом является календарный год, по истечении которого (год получения дохода) подается декларация по форме 3-НДФЛ в срок до 30 апреля. Сам налог, исчисленный по декларации, следует оплатить до 15 июля следующего года.

У налогоплательщика есть выбор, как сдать 3-НДФЛ:

• в электронной форме через личный кабинет налогоплательщика;
• на бумаге при личном визите в ИФНС по месту жительства или МФЦ либо воспользоваться услугами Почты России.

Может пригодиться: как заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ

Для удобства физических лиц имеется несколько способов оплаты НДФЛ:

• с помощью портала Госуслуг;
• посредством банковских сервисов;
• через личный кабинет;
• ФНС предлагает сервис «Уплата налогов физических лиц».

Часто задаваемые вопросы по теме