Как запретить курить в квартире, сдаваемой жильцам по договору

Можно ли отказывать в аренде квартиры курящим

Да, закон не заставляет владельца сдавать жилье первому встречному (ст. 209 ГК РФ). Можете выбирать жильцов по любым критериям, которые кажутся важными. Если на просмотре от человека пахнет табаком — это нормальный повод вежливо отказать и поискать другого кандидата. Это не является нарушением прав, так как курение — это личный выбор, а не защищенный законом признак человека.

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, если иное не предусмотрено законом. Это означает, что собственник сможет включить в объявление о сдаче квартиры условие о том, что жильё сдаётся только некурящим.

Советуем прочитать:

• чем рискует хозяин при сдаче квартиры в аренду без договора;
• как составить договор аренды квартиры;
• приложение к договору аренды с описью имущества.

Можно ли установить в договоре найма запрет на курение в квартире

Да, закон находится полностью на стороне собственника в этом вопросе. Хотя квартира — это место для жизни, проживание в ней не дает нанимателю права портить отделку или мешать окружающим.

Согласно ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение должно использоваться с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей и санитарно-гигиенических норм. Табачный дым — это не только запах, но и оседающие на стенах смолы, которые по факту портят имущество. В дополнение к этому ст. 678 ГК РФ обязывает жильца обеспечивать сохранность квартиры. Следовательно, запрет на курение — законный способ владельца предотвратить ущерб.

Как правильно прописать в договоре такой запрет

Чтобы запрет в договоре не превратился в формальность, его надо сформулировать максимально конкретно. Основная проблема состоит в том, что современные курильщики часто не считают вейпы или кальяны курением. Если в документе написано просто «не курить табак», то жилец с чистой совестью станет использовать электронные устройства, утверждая, что это просто пар.

Вот несколько советов, как сделать этот пункт юридически сильным и понятным:

1. Максимальный охват устройств

Перечислите всё, что сможет оставить запах или налет. В тексте рекомендую упомянуть:

• традиционные табачные изделия (сигареты, сигары, трубки);
• электронные системы доставки никотина (вейпы, «одноразки»);
• системы нагревания табака (типа IQOS, glo);
• кальяны (от них часто остаются прожоги на мебели или полу).

2. Территория ограничений

Часто жильцы уверены, что балкон — это улица и курить там можно. Но запах оттуда моментально впитывается в шторы и обивку дивана в комнате, а соседи начинают жаловаться на дым. В договоре необходимо четко указать: запрет действует на всю площадь квартиры, включая санузлы, кладовые, балкон или лоджию. Отдельно стоит упомянуть и общие территории: лестничная клетка, общий балкон, тамбур и пр.

3. Ответственность за гостей

Важно зафиксировать, что наниматель отвечает не только за себя, но и за любого, кто пришел к нему в гости. Это снимает оправдания, которые я часто встречаю: «Это друг закурил, пока я отвернулся».

Я использую такую формулировку при составлении договора:

Можно ли установить в договоре штрафы за курение

Да, это законный способ защиты имущества. В гражданском праве нет понятия «административный штраф» для физлиц, но есть понятие «неустойка» (ст. 330 ГК РФ). Это денежная сумма, которую одна сторона выплачивает другой, если нарушает условия договора.

По закону (ст. 329 ГК РФ) собственник имущества вправе определять способы, которыми обеспечивается выполнение обязательств по договору. Курение напрямую влияет на износ квартиры и стоимость её будущей аренды, поэтому денежная компенсация здесь вполне оправдана. Главное не называть это в тексте «штрафом за административное правонарушение», да и просто «штраф» использовать не стоит. Рекомендую использовать термин «штрафная санкция» или «неустойка за несоблюдение условий договора».

Как правильно прописать в договоре эти штрафы

Чтобы штраф не остался просто текстом на бумаге, учитывайте три момента:

1. Если за одну сигарету вы потребуете 100 000 рублей, то суд при возникновении спора снизит эту сумму, посчитав её чрезмерной (ст. 333 ГК РФ). Обычно устанавливают сумму от 5000 до 15 000 рублей за каждый случай.
2. Штраф нельзя взять из воздуха. В идеале необходимо прописать, что является доказательством: запах, зафиксированный владельцем при визите, пепельницы, окурки, жалобы соседей или записи с камер в подъезде (если они засняли жильца с сигаретой у двери).
3. Самый эффективный способ взыскать такой штраф — прописать в договоре право владельца удерживать эти деньги из страхового депозита (обеспечительного платежа).

Рекомендую прописать штраф так:

Можно ли выселить курящих жильцов

Да, это возможно, но способ выселения зависит от того, как составлен договор.

Согласно ст. 687 ГК РФ, собственник сможет расторгнуть договор через суд, если наниматель портит квартиру или использует её не по назначению. Постоянное курение, из-за которого стены желтеют, а запах въедается в отделку, как раз считается порчей имущества. На практике такой способ защиты прав используют редко. Чтобы не доводить до суда, в договоре обычно прописывают право на внесудебное расторжение. Если в документе есть пункт о том, что при нарушении запрета на курение договор прекращается в одностороннем порядке, то расстаться с жильцами гораздо проще.

Внесудебный порядок самый быстрый. При обнаружении нарушения, его необходимо зафиксировать и отправить жильцу письменное уведомление. В нем указать, что договор считается расторгнутым с определенной даты (например, через 3 дня) из-за несоблюдения правил. Вот формулировка для внесудебного одностороннего расторжения:

Можно ли взыскать материальный ущерб за прокуренную квартиру

Закон рассматривает это как вред имуществу (ст. 1064 ГК РФ), который наниматель обязан возместить в полном объеме. Главная сложность здесь — доказать, что ущерб возник точно из-за курения конкретного жильца.

Что считается ущербом от курения:

1. Стойкий запах. Если для его удаления требуется профессиональная химчистка мебели, штор или озонирование воздуха.
2. Налет и пятна. Если смолы въелись в обои или краску на потолке и требуется косметический ремонт.
3. Прожоги. Дырки на подоконниках, линолеуме, ковролине или обивке дивана от пепла и углей кальяна.

Чтобы суд или сам жилец признали претензии, необходимо иметь три документа:

1. Акт приема-передачи (при въезде). В нем надо указать, что квартира сдается в чистом состоянии, без посторонних запахов, а отделка и мебель не имеют дефектов.
2. Акт возврата квартиры (при выезде). Если при осмотре вы почувствовали запах или нашли следы курения, то обязательно впишите это в акт. Если жилец отказывается подписывать документ, то привлеките двух свидетелей (например, соседей), которые подтвердят наличие запаха своими подписями.
3. Чеки и квитанции. Понадобятся договоры с клининговой компанией или чеки на покупку стройматериалов.

Подробнее: как взыскать моральный ущерб