Как составить договор аренды с залогом между физическими лицами
Залог служит одним из способов защиты интересов арендодателя в ситуации, когда арендатор не выполняет свои обязательства по оплате аренды. Что собой представляет залог в аренде, какова его функция и каким образом его правильно оформить в договоре? Разбираемся.
Что такое залог при аренде квартиры
В связи с подорожанием цен на недвижимость услуги по сдаче в наем квартир или комнат сейчас весьма востребованы. Оформляются взаимоотношения сторон при съеме жилого помещения путем составления письменного соглашения. В Гражданском кодексе соглашение, которое заключается между физическими лицами и предметом которого является жилое помещение, именуется договором найма (ст. 671 ГК РФ), а между владельцем и юридическим лицом — договором аренды (ст. 606 ГК). Хотя в обиходе наем жилого помещения между физическими лицами часто называют арендой.
Законом предусмотрены различные механизмы, направленные на защиту интересов владельца жилого помещения при его сдаче другому лицу. Одним из таких механизмов является возможность включения в соглашение условий об обеспечительных мерах. Обычно при оформлении найма квартиры между гражданами в качестве такой меры, применяется обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ), который в народе принято называть залогом.
Подробнее: что такое залог
Необходимо отметить, что понятие «залог» в законодательстве чаще всего используется в кредитных обязательствах. Например, когда кредитор дает взаймы должнику определённую сумму денег, а в качестве гарантии возврата денежный средств должник передает кредитору в залог какое-либо свое имущество. В отношениях, возникающих между физическими лицами при найме жилья, целесообразно использовать понятие «обеспечительный платеж».
Обеспечительный платеж при аренде квартиры — это сумма денег, которую арендатор (наниматель) вносит арендодателю (собственнику) в качестве гарантии исполнения условий договора аренды. Данная мера служит защитой для собственника на случай, если наниматель причинит ущерб квартире, не внесет плату за помещение или нарушит другие условия соглашения. В соглашении следует указать, при каких условиях владелец квартиры сможет распорядиться этой суммой. Если такие условия не наступят, то по окончании срока действия договора собственник помещения возвращает обеспечительный платеж обратно нанимателю. По соглашению сторон обеспечительный платеж допустимо использовать для оплаты последнего месяца аренды.
Как определить размер залога при аренде квартиры
Размер платы за наем жилого помещения между физическими лицами определяется по соглашению сторон (ст. 682 ГК). Это правило действует и в отношении обеспечительного платежа (залога). Чаще всего обеспечительный платеж составляет от одной до трех месячных арендных плат.
Например, если плата за жилое помещение составляет 30 000 рублей в месяц, то обеспечительный платеж назначается в диапазоне от 30 000 до 90 000 рублей.
Я расскажу об основных моментах, которые стоит учитывать при определении его размера. К ним относятся:
- состояние квартиры (если квартира новая, то арендодатель запросит больший залог, а в случае старой или требующей ремонта квартиры его размер назначат меньше);
- срок аренды (для краткосрочной аренды такой платеж обычно меньше, чем для долгосрочной аренды (на год и более);
- рыночная ситуация;
- популярность района, где находится квартира и др.
Как прописать залог в договоре аренды квартиры
При формулировании условий о подобных обеспечительных мерах в договоре следует указать следующие моменты:
- размер денежных средств, вносимых в качестве обеспечительного платежа;
- порядок передачи денежных средств (наличный или безналичный расчет);
- момент оплаты обязательного платежа, который часто совпадает с моментом внесения платы за первый месяц найма жилья;
- условия, при которых собственнику разрешено использовать денежные средства, внесенные в качестве залога, для покрытия расходов, вызванных ненадлежащим исполнением условий договора со стороны нанимателя;
- порядок и срок возврата обеспечительного платежа нанимателю по окончании срока найма.
Подробнее: как прописать условия оплаты в договоре
Предлагаю шаблон договора аренды с залогом между физическими лицами:
|
Договор № _____ найма квартиры «____» ________ 202__ года г. __________ ______________________, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», «__» ________ 20_ года рождения, место рождения: __________, паспорт серия ____ № ______, выдан _____________ «___» _______20 года, зарегистрирован по адресу: _________________________________, с одной стороны, и ____________________________, именуемый в дальнейшем «Наниматель», «__» ______ 20___ года рождения, место рождения: ______, паспорт ___ № ________, выдан _________________ «___» ________ 20___ года, зарегистрирован по адресу: __________________, с другой стороны, совместно именуемые — «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. По настоящему Договору Наймодатель предоставляет Нанимателю квартиру (далее — «Квартира») за плату во временное владение и пользование для проживания в ней. Предоставляемая внаем по настоящему договору Квартира расположена по адресу: _______________________, ____ этаж, общая площадь квартиры _____ кв. м, кадастровый номер № ___________________________. 1.2. Квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «____» _________ _____ г. № ___________ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___» __________ ______ года). 1.3. Квартира передается Нанимателю по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора, в течение _______ дней с даты подписания настоящего Договора. Вместе с подписанием акта приема-передачи Нанимателю передаются ключи от Квартиры. 1.4. Наймодатель гарантирует, что до момента передачи Квартира не обременена правами третьих лиц, под арестом не состоит, его права на Квартиру не оспариваются в суде. 2. Размер платы за пользование квартирой и порядок расчетов 2.1. Наниматель обязуется ежемесячно в срок до ______ числа расчетного месяца вносить Наймодателю плату за пользование Квартирой. 2.2. Плата за пользование Квартирой перечисляется на банковский счет Наймодателя, указанный в разделе 7 договора и составляет ________ (_____________________) рублей в месяц. 2.3. Наниматель оплачивает коммунальные услуги и вносит абонентскую плату за интернет самостоятельно на основании счетов соответствующих организаций и данных приборов учета. 2.4. Помимо платы за пользование Квартирой, Наниматель вносит также обеспечительный платеж в размере _______________ (_________________) рублей. Обеспечительный платеж оплачивается вместе с оплатой за первый месяц. 2.5. За счет обеспечительного платежа Наймодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Нанимателя, а именно: повреждение или утрата имущества, переданного внаем вместе с Квартирой, повреждение самой Квартиры, нарушение Нанимателем сроков оплаты ежемесячных платежей. 2.6. Обеспечительный платеж подлежит возврату Нанимателю в течение _____ (_____) календарных дней после окончания срока действия настоящего Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Нанимателя, указанный в разделе 7 Договора. 3. Права и обязанности Сторон 3.1. Наниматель обязан:
3.2. Наниматель имеет право:
3.3. Наймодатель обязан:
3.4. Наймодатель имеет право:
4. Ответственность Сторон 4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки. 4.2. Наниматель возмещает Наймодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением имущества, взятого внаем, в порядке, установленном законодательством. 4.3 За нарушение сроков внесения платы за владение и пользование Квартирой и оплаты коммунальных услуг Наймодатель вправе потребовать от Нанимателя уплаты неустойки (пени) в размере ______ (_______) процента(ов) от не выплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки, а Наниматель обязан уплатить их. 4.4. Переход права собственности на занимаемую по настоящему Договору Квартиру не влечет его расторжения или изменения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях настоящего Договора найма. 5. Срок действия Договора 5.1. Настоящий Договор заключен сроком на ________ месяцев (не более 1 года, при заключении договора на срок более 1 года обременение в виде найма подлежит регистрации в Росреестре). Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами. 5.2. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон. 5.3. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 6. Заключительные положения 6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров. 6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. 6.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами. 6.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны. 6.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются следующие приложения:
7. Адрес, реквизиты и подписи Сторон Наймодатель: _____________________ _____________________ Наниматель: _____________________ _____________________ |
И образец его заполнения:
Вам будет полезно узнать: можно ли снимать жилье без договора
Часто задаваемые вопросы по оформлению договора аренды с залогом между физлицами
-
Что такое залог в договоре аренды квартиры?
Под этим понятием в договоре найма квартиры между физическими лицами чаще всего понимают обеспечительный платеж, который платится нанимателем владельцу квартиры при заключении договора, в качестве гарантии надлежащего исполнения условий соглашения между указанными лицами.
-
Какой размер залога устанавливают в договоре найма жилого помещения?
Его размер устанавливается, исходя из соглашения, достигнутого между владельцем квартиры и нанимателем. Обычно он равен размеру платы за жильё за один месяц.
-
Как прописать условие о залоге в договоре аренды?
Укажите данное условие в разделе соглашения, регулирующем порядок расчетов. Не забудьте прописать размер платежа, порядок его внесения, условия, при наступлении которых владельцу помещения разрешено его использовать, и порядок возврата его нанимателю.
-
Когда владелец квартиры обязан вернуть обеспечительный платеж нанимателю?
Срок и условия его возврата определяются соглашением сторон — как правило, он возвращается по окончании срока действия найма.