Фиктивный договор аренды: как выявить и что за него грозит

Что такое фиктивный договор аренды

Следует отметить, что действующее законодательство не содержит определения фиктивной сделки. Как правило, когда говорят о фиктивности той или иной сделки, имеют в виду, что она недействительна вследствие мнимости или притворности (ст. 170 ГК РФ). Применительно к аренде (найму) фиктивным можно признать договор, который:

1. Стороны заключили только для вида. Так, арендодатель фактически не предоставляет арендатору во временное владение и пользование жилье или нежилое помещение (мнимая сделка). Например, арендатор платит за квартиру по найму, но не живет в ней.
2. Стороны формально заключили договор аренды, но в действительности им прикрыли другую сделку. К примеру, безвозмездное пользование квартирой, когда официально перечисленные арендные платежи арендодатель затем возвращает арендатору.

Может пригодиться:

• как составить договор аренды гаража;
• как составить опись имущества к договору аренды квартиры.

Кто и зачем оформляет фиктивный договор аренды

Причины, по которым стороны правоотношений оформляют фиктивные арендные отношения, достаточно многообразны. Перечислю некоторые из них, наиболее часто встречающиеся в практике:

1. Получение компенсации за служебное жилье. Некоторым категориям граждан в связи с их службой или исполнением должностных обязанностей, если они работают не в месте их постоянного проживания, выплачивается компенсация за наем квартиры. К примеру, прокурорские работники, судьи или сотрудники, выплата компенсации которым предусмотрена ЛНА работодателя. Случается, что такие работники фактически не пользуются снимаемой квартирой, а каждый день ездят домой. При этом они заключают фиктивный арендный договор, при котором жилье остается в полном распоряжении арендодателя. Денежные средства, которые им компенсирует работодатель, делятся между сторонами.
2. Оформление регистрации иностранным гражданам. Их еще называют «резиновые» квартиры. Собственник квартиры и иностранный гражданин оформляют наем жилья, после чего органами МВД иностранцу оформляется регистрация по месту проживания. По факту же иностранец в таком жилом помещении не проживает. Такие сделки производятся как за плату, так и безвозмездно из желания помочь знакомым. На практике случалось, что в квартиру одновременно прописывали несколько десятков человек.
3. Получение налоговой выгоды. Это характерно для юридических лиц, которые сдают принадлежащую им недвижимость аффилированным юрлицам. Например, неправомерное принятие к вычету НДС.
4. Вывод активов перед банкротством. Используется как гражданами, так и юридическими лицами. В таких случаях незадолго до возбуждения процедуры банкротства арендуется дорогостоящее имущество, необходимости в котором у компании фактически нет.
5. Аренда рабочего места, когда человек арендует офисное помещение или часть офиса как самозанятый, но фактически является работником по трудовому договору.
6. Желание защитить помещение от обыска. К примеру, в нашем адвокатском сообществе встречались такие случаи фиктивного заключения договора аренды. В соответствии со ст. 450.1 УПК РФ запрещено производится обыск в помещениях, включая жилье, где адвокат осуществляет адвокатскую деятельность. Один из адвокатов, желая признать недопустимыми доказательствами документы, изъятые при обыске своего знакомого, представил договор, в соответствии с которым он арендовал помещение, где производился обыск, для осуществления своей адвокатской деятельности.

Как выявить фиктивный договор аренды

Порядок выявления фиктивности арендных отношений и лиц, которые уполномочены этим заниматься, зависит от конкретной ситуации. Способы выявления могут быть следующие:

1. Проведение проверки по установлению факта проживания гражданина в арендуемом жилье. Такие проверки уполномочены проводить органы МВД в отношении иностранцев и работодатель в отношении сотрудника, которому выплачивается компенсация за аренду квартиры. По результатам проверки, как правило, составляется акт.
2. Налоговые органы. Проверяют документацию, проводят выездные проверки.
3. В ходе рассмотрения дела в суде. К примеру, арбитражный управляющий в ходе процедуры банкротства заявит иск о признании недействительным договора аренды с целью вывода активов, учитывая, что у организации не было необходимости арендовать дорогостоящее имущество и ее хозяйственная деятельность никак не связана с арендой. Или в приведенном мною примере с адвокатом, который в суде просил признать обыск незаконным, суд с учетом возражения следователя, проводившего обыск, признал договор аренды фиктивным, т.к. обыскиваемое помещение не было оборудовано под офис, не имелось информационной таблички, что здесь размещается адвокатский кабинет, отсутствовали иные адвокатские производства.

Может быть полезно:

• как составить уведомление о расторжении договора аренды;
• как составить договор аренды квартиры между физлицами;
• как составить соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения.

Ответственность за заключение фиктивного договора аренды

Ответственность зависит от цели, с которой заключена мнимая или притворная сделка:

1. Уголовная. Те, кто зарегистрировал на основании фиктивной сделки найма у себя иностранцев, привлекаются по ст. 322.2 УК РФ. Получившие компенсацию за арендуемую квартиру за счет средств бюджета привлекаются по ст. 159.2 УК РФ.
2. Административная. При выявлении фактов фиктивного заключения сделок с целью получить налоговую выгоду, замаскировать трудовые отношения под гражданско-правовые — доначисляют налоги, привлекут к административной ответственности и наложат штрафы.
3. Гражданская. С лица, необоснованно получившего компенсацию за арендуемое жилье, взыскиваются все полученные им денежные средства.
4. Дисциплинарная. Чаще всего лиц, необоснованно получающих компенсацию за фиктивно арендуемую квартиру, увольняют или объявляют им выговор.

Полный текст этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

Часто задаваемые вопросы по фиктивным договорам аренды