Положен ли возврат подоходного налога при вторичной покупки недвижимости

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете? 

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

С 2014 года, если гражданин воспользовался вычетом по приобретенному жилью в сумме меньше предельной (пока это по-прежнему 2 миллиона рублей), остаток можно использовать при приобретении другого жилья. Допустим, вы купили квартиру за полтора миллиона, а потом еще одну за 4. Значит, вы можете получить имущественный вычет:

и со всей стоимости первой квартиры;

и с части стоимости второй квартиры в размере 500 000 рублей.

Раньше Кодекс не предусматривал возможность переноса остатка неиспользованного вычета по одному объекту на другой. Поэтому если вы покупали квартиру, стоимость которой была меньше 2 миллионов, и получали вычет в размере стоимости этой квартиры, то остаток вычета вы теряли.

Но тут надо обратить внимание на то, что все новые правила статьи 220 НК, в том числе по переносу остатка вычета на другой объект, распространяются только на тех граждан, которые впервые будут получать вычет после 1 января 2014 года. То есть остатки вычетов у тех, кто воспользовался вычетом до 2014 года, сгорают.

Вопрос. А если я в 2014 году пойду получать вычет по комнате стоимостью меньше 2 миллионов, купленной в 2013 году, смогу я в будущем при покупке квартиры получить остаток вычета?

К сожалению, сказать, что остаток вычета вам точно дадут, я не могу. На мой взгляд, неважно, когда приобретено жилье, по которому вы будете получать первый вычет: до 2014 года, в 2014 году или после. То есть вычет с положительной разницы между предельной суммой вычета и суммой вычета, которой вы реально воспользовались, вам положен. Однако у Минфина на этот счет другая точка зрения. По его мнению, новые правила распространяются только на тех граждан, которые свой первый вычет в размере меньше максимального будут получать по жилью, право собственности на которое зарегистрировано начиная с 01.01.2014.

Причем обе позиции основаны на одних и тех же нормах Закона N 212-ФЗ, изменяющего статью 220 НК. В нем сказано, что положения новой редакции статьи 220 НК:

применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного вычета, возникшим после дня вступления Закона в силу;

не применяются к правоотношениям, возникшим до вступления Закона в силу и не завершенным на день его вступления в силу.

Минфин, судя по всему, считает, что правоотношения по предоставлению вычета начинаются одновременно с приобретением жилья, по которому этот вычет будет применен. А по-моему, эти правоотношения не могут возникнуть раньше, чем я подам в ИФНС или декларацию, в которой заявлю этот вычет, или заявление с просьбой подтвердить мое право на получение вычета через налогового агента. Согласитесь, ничто не мешает мне купить десяток квартир и за вычетом не обращаться. И никаких правоотношений по предоставлению вычета тогда не возникнет. Поэтому позиция Минфина была бы верной, только если в Законе было бы сказано, что его нормы применяются лишь в отношении жилья, приобретенного начиная с 2014 года. Но ведь там это не написано. Понятно, что налоговики будут руководствоваться позицией Минфина. Налоговая служба уже даже Письмо выпустила, в котором во всем с ним согласилась. Ну а спорить с налоговиками или нет, решать вам.

Второе существенное изменение в статье 220 НК можно найти, только сравнивая старую и новую ее редакции. Именно тогда можно заметить, что из статьи исчезло упоминание о необходимости распределения имущественного вычета при приобретении жилья в долевую или совместную собственность.

Из-за этой нормы независимо от стоимости жилья, купленного в долевую собственность, каждый из совладельцев мог претендовать только на часть двухмиллионного вычета, пропорциональную стоимости его доли в жилье. Например, если мать и дочь купили квартиру стоимостью 5 миллионов рублей и их доли в праве собственности равны, каждая из женщин могла получить вычет в сумме 1 миллион.

Причем была даже изобретена схема по обходу этой нормы. Для этого нужно было не сразу покупать всю квартиру в долевую собственность, а чтобы каждый из будущих совладельцев по очереди выкупил свою долю в праве собственности на нее. Другое дело, что не каждый продавец соглашался на такую сложную сделку. Хотя были и покладистые.

Теперь в этих схемах нужды нет. Даже Минфин уже подтвердил, что с нового года максимальный размер вычета каждого из совладельцев жилья (а не всех в совокупности) составляет 2 миллиона рублей. То есть в нашем примере и "дочка", и "мама" смогут получить вычет уже по 2 миллиона каждая. Только имейте в виду, что с учетом позиции Минфина о моменте возникновения правоотношений по предоставлению вычета, "нераспределяемый" вычет без проблем смогут получить лишь те, кто купит жилье в общую или совместную собственность после 01.01.2014.

Третье существенное изменение в статье 220 НК касается вычета по процентам, уплаченным по займам, полученным на приобретение жилья. До сих пор размер этого вычета не был органичен. Вы могли, заплатив по ипотечному кредиту проценты в сумме 5 миллионов, получить вычет со всей этой суммы. Но с 2014 года сумма такого вычета будет ограничена 3 миллионами рублей. В принципе сумма существенная, хотя если вы берете ипотеку лет на 20-30, то даже при относительно недорогой квартире процентов набежать может и больше.