28 февраля 2023 5 312

Договор купли-продажи доли в квартире

От того, насколько правильно составлен договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, зависит безопасность сделки в целом. Необходимо учесть не только нюансы по оформлению документа, но и порядок регистрации сделки.

Содержание

Можно ли продать долю в квартире

Прежде всего, отметим, что доля сама по себе является полноценным объектом недвижимости, и собственник вправе по своему усмотрению ею распоряжаться при соблюдении установленных законом правил возмездного отчуждения имущества (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Но есть определенные нюансы, которые необходимо учесть при заключении сделки. Следует учесть, что остальные собственники имеют преимущественное право на покупку, поэтому их необходимо уведомить в простой письменной форме о продаже. Отметим, что при продаже одному из сособственников извещать других сособственников не нужно.

В таком уведомлении следует указать цену ее продажи и другие значимые условия, в частности: порядок расчетов, сроки передачи имущества. Важно подтвердить отправление уведомления, поэтому разумнее отправить его заказным письмом с описью вложения, телеграммой по почте или через нотариуса. Последние два способа более предпочтительны, так как при направлении заказного письма часто возникают сложности с подтверждением направления извещения.

Как составить договор купли-продажи доли в квартире

Если остальные участники долевой собственности не реализуют свое право преимущественной покупки в течение одного месяца, продавец вправе продать ее постороннему лицу, а при наличии письменного отказа — приступить к сделке ранее установленного срока. Исчисляется срок не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Таким образом, для заключения сделки необходимо согласовать следующие условия:

предмет. Здесь необходимо указать кадастровый номер, площадь и адрес объекта (сведения содержатся в выписке из ЕГРН);
информацию о сторонах сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
цену (за единицу ее площади или за объект в целом);
порядок расчетов (срок оплаты, способ расчетов и т. д.);
сроки передачи недвижимого имущества от продавца к покупателю;
сведения о правоустанавливающем документе на объект;
сведения о наличии или отсутствии ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества (залог, арест);
дату и подпись каждой из сторон сделки.

Часто при составлении документа возникают затруднения, связанные с тем, как в договоре купли-продажи прописать доли, поэтому считаем необходимым отметить пример такой формулировки.

Отдельно отметим, что этот документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению, в том числе при продаже одному из сособственников. При удостоверении взимается нотариальный тариф, его размер составляет 0,5% суммы сделки, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (ч. 1, 2, 3 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

Переход права собственности на долю в квартире

Совершенная сделка подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (ст. 8.1, 131 ГК РФ; ч. 2 ст. 7 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Для регистрации заявление и документы предоставляются в орган регистрации — ППК «Роскадастр» или МФЦ. Срок государственной регистрации, в зависимости от выбранного органа, составляет:

7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов — ППК «Роскадастр»;
9 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов — в МФЦ.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. За государственную регистрацию необходимо уплатить госпошлину. Размер госпошлины составляет 2000 руб.

При отсутствии информации об уплате госпошлины заявление и прилагаемые к нему документы регистрирующий орган оставит без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 закона № 218-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 закона № 218-ФЗ).

Может пригодиться: как составить акт приема-передачи ключей от помещения

Какие документы необходимо предоставить

Для регистрации перехода потребуются, в частности, следующие документы (ч. 4, 8 ст. 18, ч. 1 ст. 21, п. 40 ч. 1 ст. 26, ч. 4 ст. 42, ч. 1 ст. 58 закона № 218-ФЗ):

заявление о государственной регистрации;
правоустанавливающий документ на объект;
документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей);
документ, подтверждающий извещение остальных собственников о продаже, письменный отказ от покупки (при наличии).

В зависимости от конкретной ситуации требуются и иные документы.

Например, для оформления сделки с участием несовершеннолетнего лица дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Так же, если квартира находится под обременением: со стороны банка понадобится получить разрешение от банка. Если владелец состоит в браке и объект недвижимости находится в совместной собственности, то дополнительно потребуется предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга. Если пакет документов будет недостаточно полон, то Росреестр вправе отказать в регистрации сделки.

Собственник вправе предоставить заявление о государственной регистрации и необходимые документы в Росреестр самостоятельно или доверить это нотариусу при условии, что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления и ЕГРН не содержит отметку о невозможности государственной регистрации по доверенности. Отметим, что документы предоставляются на бумажном носителе или в электронной форме, в частности, посредством личного кабинета, размещенного на официальном сайте Росреестра, с использованием ЕСИА. Сведения о ходе предоставления услуги и результатах ее предоставления размещаются в личном кабинете получателя услуги на портале Госуслуг.

Что учесть при оформлении

При оформлении сделки важно учесть, что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 кв. м общей площади такого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Если продавец владел имуществом менее установленного минимального срока, то доходы от такой продажи облагаются НДФЛ. Но продавец и покупатель вправе воспользоваться имущественными вычетами в установленном размере (п. 6 ст. 210 НК РФ). Отметим, что продавец вправе уменьшить сумму полученного дохода на расходы, связанные с приобретением объекта недвижимости.

Образец договора

Пример готового договора купли-продажи доли в квартире:

Шаблон купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру:

Договор № _____

г. _______________

«___»_______________ г.

_______________________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице _______________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), с одной стороны, и _______________________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ______________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя долю, равную _____ (________), в праве общей собственности на __-комнатную квартиру с кадастровым номером _________________, общей площадью _____ (________) кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений, составляющих _______ кв. м, жилая площадь — _____ (______) кв. м, расположенную на _______ этаже _________ жилого дома с кадастровым номером _________________, а Покупатель обязуется принять долю и уплатить за нее цену, предусмотренную настоящим Договором.

1.2. Сведения об объекте недвижимости:

1.2.1. Местонахождение ___________________________.

1.2.2. На момент заключения сделки в квартире проживают следующие лица, сохраняющие право пользования Квартирой после регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на Квартиру в связи с ___________________ :

- ________________________ (Ф.И.О., дата рождения).

1.2.3. Сведения о других долях в общей собственности на Квартиру и собственниках других долей _________________________.

1.2.4. Характеристики и состояние Квартиры: ________________________.

1.3. На момент заключения настоящего Договора Продавцу принадлежит на праве общей долевой собственности доля, равная ________ (________), на основании _____________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»______ ____ г. № __ ( Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»______ ____ г. № __) (Приложение № ___).

1.4. На момент заключения настоящего Договора доля в праве собственности на Квартиру никому не отчуждена, не заложена, не обещана, под арестом (запрещением) и в споре не состоит, ограничений в использовании не имеет.

1.5. Продавец гарантирует, что соблюден установленный ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности не нарушено.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Передать Покупателю в собственность долю, равную _____ (_______), в праве общей собственности на Квартиру в срок ______________________. Одновременно с долей в праве общей собственности на Квартиру Продавец обязуется передать следующие документы и принадлежности: ____________________________.

2.1.2. Предоставить все необходимые документы для заключения настоящего Договора и нести полную ответственность за их достоверность.

2.2. Продавец вправе:

2.2.1. Требовать от Покупателя оплаты доли в праве общей долевой собственности на Квартиру в размере, порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.

2.3. Покупатель обязан:

2.3.1. Принять долю, равную _____ (_______), в праве общей собственности на Квартиру и уплатить за нее цену, предусмотренную настоящим Договором.

2.4. Покупатель вправе:

2.4.1. Требовать соразмерного уменьшения цены доли в праве общей долевой собственности на Квартиру или расторжения настоящего Договора в случае предоставления Продавцом заведомо ложной информации о Квартире.

2.5. Права и обязанности Сторон, не предусмотренные настоящим Договором, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Финансовые условия и порядок расчетов

3.1. Стороны оценивают указанную долю в праве общей долевой собственности на Квартиру в _____ (_______) рублей.

3.2. Оплата стоимости доли в праве общей долевой собственности на Квартиру производится в следующем порядке: _______________________.

4. Государственная регистрация

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

4.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности к Покупателю, возложены на __________________.

4.3. Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на Квартиру подлежит нотариальному удостоверению, расходы по нотариальному удостоверению сделки возложены на _______________________.

4.4. Покупатель приобретает право собственности на долю в праве общей долевой собственности на Квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в _______________________ (наименование и адрес органа по госрегистрации прав).

5. Ответственность Сторон. Форс-мажор

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору виновная Сторона уплачивает добросовестной Стороне по ее требованию штраф в размере ____________________________.

6. Разрешение споров

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны совершаться в письменной форме, быть подписаны уполномоченными представителями Сторон и нотариально удостоверены.

7.2. Настоящий Договор составлен в ___ (___) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в делах нотариуса _______ по адресу: ___________ .

Приложения:

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»__________ ____ г. № _____, подтверждающая право собственности Продавца на долю в праве общей собственности на Квартиру (Приложение № ___).

Акт приема-передачи доли в Квартире (Приложение № ___).

Документы, подтверждающие соблюдение Продавцом преимущественного права приобретения доли другими участниками долевой собственности (Приложение № ____).

8. Адреса и реквизиты Сторон

Продавец: Покупатель:

Наименование: __________________ Наименование: __________________

Адрес: _________________________ Адрес: _________________________

Телефон/факс:___________________ Телефон/факс:___________________

Электронная почта: ______________ Электронная почта: ______________