Образец договора аренды нежилого помещения

Что такое договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения — это соглашение в письменной форме, фиксирующее заключение сторонами сделки по передаче за плату на определенный срок объекта недвижимости во владение и пользование (ст. 650 ГК РФ).

Для сведения: как выбрать ОКВЭД для сдачи в аренду нежилых помещений

Что предусмотреть перед составлением договора

Грамотно составленный документ поможет избежать в будущем многих проблем и не решать их в судебном порядке. Но еще до подписания соглашения по аренде следует проверить потенциального контрагента, арендуемую недвижимость и обговорить все условия сделки. Рекомендуем проверить:

• принадлежность сдаваемого объекта арендодателю и отсутствие наложенных обременений. В настоящее время не удастся получить требуемые сведения, самостоятельно заказав выписку из ЕГРН в Росреестре. Рекомендуем арендатору попросить потенциального арендодателя предоставить выписку из ЕГРН, заказанную непосредственно перед заключением сделки аренды;
• статус юрлица и ИП на сайте ФНС. Когда сделка заключается с арендодателем-гражданином, который не имеет статуса ИП или самозанятого, арендатору придется уплачивать за него НДФЛ;
• наличие долгов на сайте ФССП. При наличии долгов у будущего арендодателя существует риск наложения арестов или принудительная реализация объекта аренды. Если потенциальный арендатор злостный неплательщик, велика вероятность и просрочки по уплате арендных платежей;
• наличие судебных споров на сайте арбитражного суда по ИНН. Если есть споры — ознакомиться с судебными актами по делу. Возможно, кто-то оспаривает собственность арендодателя на сдаваемый объект или судебные дела связаны с разногласиями с бывшими арендаторами. Например, арендодатель регулярно требовал досрочного расторжения договора аренды или предъявлял иные требования;
• технический план нежилого помещения и реальное состояние арендуемой недвижимости. Нелишним будет перемерить нежилое помещение (например, лазерной рулеткой) и сравнить полученную площадь с указанной в техплане. Нередки ситуации, когда арендодатели не предоставляют план, а площадь сдаваемого в аренду объекта завышают. Потребуется сравнить существующую в нежилом помещении планировку с техническим планом, проверить, не проведена ли незаконная перепланировка (например, перенесены перегородки). При наличии самовольной перепланировки существует риск получить предписание от контролирующих органов привести помещение в первоначальное состояние. Доказать, что перепланировка выполнена не арендатором и до заключения договора аренды, в подобной ситуации не удастся;
• определить срок аренды. Каждый из вариантов имеет преимущества и недостатки. Долгосрочная аренда позволят не опасаться расторжения сделки, когда выполнен дорогостоящий ремонт и налажен бизнес в конкретном месте. Но может получиться, что дело в арендуемом помещении «не пошло», а условия договора расторгнуть его в одностороннем порядке не позволяют, и приходится оставаться в месте, не приносящем прибыли, и оплачивать арендные платежи. Поэтому следует оценить возможности и выбрать оптимальный срок арендных отношений;
• полномочия лица, подписывающего договор. Если подпись ставит не руководитель, проверьте доверенность на наличие полномочий на заключение сделок, а при необходимости — подачи документов в органы Росреестра.

Содержание договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения имеет стандартное содержание и включает в себя:

1. Преамбулу, в которой указываются стороны сделки: их наименование или Ф.И.О., лицо, уполномоченное действовать от имени организации, и представляющий такие полномочия документ ОГРН, ИНН (для юридических лиц и ИП) и паспортные данные (для граждан), адрес.
2. Предмет договора — объект недвижимости, сдаваемый в аренду.
3. Права и обязанности сторон.
4. Цена, уплачиваемая за сдаваемое имущество, и порядок расчетов.
5. Ответственность сторон (штрафные санкции).
6. Форс-мажорные обстоятельства или ненадлежащее исполнение возложенных на стороны обязанностей.
7. Срок, на который заключается договор.
8. Порядок разрешения споров и разногласий, возникающих в процессе исполнения договорных отношений.
9. Иные условия, о которых договорились стороны сделки.
10. Реквизиты сторон.
11. Подписи уполномоченных на заключение сделки лиц, печати, если они используются в хозяйственной деятельности.

Стороны договора аренды нежилого помещения

Сторонами арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Арендодатель — это лицо, у которого сдаваемое нежилое помещение находится в собственности или принадлежит на ином праве, позволяющем распоряжаться недвижимостью. Арендатор — это лицо, использующее арендованное нежилое помещение за плату.

Условия договора аренды нежилого помещения

Рассмотрим подробно условия договора аренды нежилого помещения.

1. Предмет договора — нежилое помещение, сдаваемое в аренду. Требуется максимально подробно прописать его идентифицирующие признаки: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, количество арендуемых помещений, номер и дата записи в ЕГРН о регистрации права собственности за арендодателем на сдаваемое имущество. Указанные сведения содержатся в техническом плане помещения, их можно переписать в текст документа либо оформить копию техплана как приложение к договору.
2. Цель аренды. Рекомендуем указать ее в договоре (например, под магазин или парикмахерскую). Это позволит избежать возможных проблем в будущем. Например, если арендодатель является собственником помещений в торговом центре и, по условиям другого договора, он обязался не сдавать площади под аналогичные цели. Использование сдаваемого объекта не в соответствии с указанной целью является основанием для досрочного расторжения сделки.
3. Права и обязанности. Рекомендуем не переписывать стандартные права и обязанности сторон из ГК РФ. Даже если их не указать в договоре, они автоматически распространяются на арендные правоотношения. Следует детально прописать те права и обязанности, которые законодатель относит на усмотрение сторон, и те, о которых стороны договорились, исходя из конкретной ситуации.
4. Цена и порядок расчета. Цена аренды устанавливается по договоренности сторон и бывает двух видов: фиксированная и состоящая из постоянной и переменной частей. Фиксированная уплачивается регулярно в одном размере и включает плату за арендуемое имущество и все коммунальные платежи и иные расходы на содержание объекта недвижимости. Составная арендная плата складывается из фиксированной части (непосредственно за пользование помещением) и переменной (плата за коммунальные услуги, охрану, связь, уборку, парковку и т. д.). Расчет производится в сроки по договоренности сторон. Как правило, ежемесячно, до определенного числа предыдущего или последующего расчетного месяца. Но допустимы и другие сроки (например, ежеквартально).
5. Срок арендных отношений. Соглашение заключается на срок менее или более года либо неопределенный срок. Следует определить, с какой даты начнет действовать договор (например, с момента подписания его сторонами, передачи имущества по акту).
6. Штрафные санкции. За нарушение обязательств по договору его условиями предусматриваются неустойки, пени или штрафы. Не следует устанавливать необоснованно высокие размеры штрафных санкций, которые не соответствуют тяжести нарушения обязательств. При их требовании суд по заявлению контрагента может снизить их размер (ст. 333 ГК РФ). Требуется проверять, чтобы санкции носили обоюдный характер, а не возлагались только на одного из контрагентов, полностью освобождая от какой-либо ответственности другого.
7. Расторжение договора. При сделке, заключенной на неопределенный срок, каждая из сторон может отказаться от аренды, предупредив контрагента за три месяца, без указания причин. В остальных случаях возможность расторжения в одностороннем порядке может закрепляться договорными условиями. При отсутствии такого условия аренда расторгается в судебном порядке при существенном нарушении договорных условий арендодателем или арендатором.

Подробнее: как расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Особенности договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения имеет следующие особенности, которые требуется учитывать при заключении сделки:

1. Аренда части помещения. В некоторых случаях сдается не отдельное нежилое помещение, а его часть, которая не имеет самостоятельного технического плана и присвоенного кадастрового номера. Если имущество арендуется на неопределенный срок или менее года, то достаточно на техническом плане нежилого помещения выделить ту его часть, которая сдается в аренду. При заключении сделки на срок более года, которая подлежит регистрации в Росреестре, потребуется оформлять отдельный техплан на сдаваемую часть с присвоением кадастрового номера. Если этого не сделать, в государственной регистрации сделки откажут.
2. Акт приема-передачи. При заключении договора и его расторжении требуется составить акт приема-передачи. В нем фиксируется дата передачи и состояние передаваемого нежилого помещения, показания счетчиков. Рекомендуем в акте приема-передачи максимально подробно прописывать все недостатки, которые имеет арендуемое имущество. Если акт не подписан, сторона сделки не сможет доказать, что передала в установленный договоренностями срок объект недвижимости, или наличие (отсутствие) каких-либо недостатков. В итоге это может повлечь наложение штрафных санкций.
3. Государственная регистрация. При сроке аренды, превышающем один год, потребуется государственная регистрация договора в органах Росреестра. Подлежат государственной регистрации и все изменения и дополнения к договору аренды. Следует прописать, какая из сторон несет расходы по уплате госпошлины за совершение регистрационных действий. Регистрировать сделку, заключенную на неопределенный срок, не требуется.
4. Арендные каникулы. Нередко предприниматели арендуют нежилые помещения, которые требуют ремонта и оборудования под цели аренды, на что требуется время. В течение этого срока отсутствует возможность работать и получать прибыль. Могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, наступление которых препятствует осуществлению предпринимательской деятельности или временно ухудшает положение арендатора (например, как было при пандемии коронавируса). На практике в договоре прописывают возможность предоставления так называемых арендных каникул — срока, на протяжении которого плата за аренду не взимается или взимается в пониженном размере. Арендные каникулы устанавливаются при заключении сделки или в последующем, заключив дополнительное соглашение.
5. Ремонт нежилого помещения. По общему правилу, капитальный ремонт арендуемого объекта проводит арендодатель, текущий — арендатор. Но стороны могут установить другой порядок. Например, капитальный ремонт проводит арендатор, а сумма, затраченная на ремонт, засчитывается в счет будущих арендных платежей.
6. Неотделимые улучшения. Нередко в помещении проводится дорогостоящий ремонт, переоборудование и устанавливается оборудование, т. е. производится его улучшение. Те улучшения, которые реально забрать и вывезти без причинения ущерба объекту аренды, считаются отделимыми, и при расторжении сделки их забирает арендатор (например, оборудование). Те, которые невозможно вывезти, не причинив ущерба, являются неотделимыми и остаются арендодателю (например, окна и двери). Стороны могут договориться об иных условиях. Например, о возмещении арендодателем стоимости произведенных улучшений, относящихся к неотделимым.
7. Субаренда. Допускается, если разрешена условиями договора. При субаренде перед арендодателем отвечает арендатор.
8. Автоматическое продление. По истечении арендных отношений, если арендодатель не потребует освобождения помещения, а арендатор продолжит пользоваться им, договор считается продленным на тех же условиях и тот же срок, что указаны в первоначальном соглашении.

Может пригодиться: как составить акт приема-передачи нежилого помещения в аренду

Образец договора аренды нежилого помещения

При составлении договора аренды нежилого помещения рекомендуем воспользоваться предложенными образцами:

Полезная статья: составляем договор переуступки аренды помещения