Важно
Опубликовали проект федерального бюджета на 2025-2027 годы Утратили интерес к аренде офиса? Не проблема, ведь существует возможность переуступки прав по заключенному арендному соглашению. Рассказываю, как составить договор переуступки аренды помещения.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Договор переуступки аренды нужен, когда одному арендатору больше не нужно помещение, но его хочет арендовать другой человек.
- Чтобы оформить такой договор, нужно разрешение владельца помещения.
- Соглашение должно соответствовать законам и договоренности между сторонами.
- При передаче аренды новый арендатор получает все права и обязанности старого.
- Если аренда подлежит регистрации, то и переуступку нужно зарегистрировать.
Кто и когда составляет договор переуступки аренды помещения
Представим ситуацию. ИП Пэпэтэшин Петр Петрович арендовал нежилое помещение у ООО «Ppt.ru» на срок 11 месяцев. По истечении 5 месяцев необходимость в аренде нежилого помещения отпала, но данный офис заинтересовал знакомую Петра Петровича — Пэпэтешину Полину Петровну. В силу утраты интереса и необходимости в пользовании нежилым помещением Петр Петрович и Полина Петровна решили заключить соглашение о переуступке аренды нежилого помещения.
Порядок переуступки договора аренды нежилого помещения
Выше немного раскрыт вопрос о нюансах заключения подобного соглашения, но начнем с азов.
Согласно нормам п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:
- Положений соглашения.
- Норм законодательства.
- Согласия собственника.
В отношении нежилых помещений, находящихся в частной собственности, ограничений законом не установлено, поэтому при принятии решения о переуступке арендных прав следует руководствоваться положением соглашения. Если говорить о правовой природе подобного договора, то передача стороной всех прав и обязанностей по соглашению другому лицу означает применение правил об уступке требования и о переводе долга одновременно. В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора. Исходя из этого, и действует правило, согласно которому первое, что нужно сделать, — получить согласие арендодателя на смену арендатора.
Что еще следует знать?
Если договор аренды объекта недвижимости, заключенный между собственником и нынешний арендатором, подлежал государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ, то переуступка тоже регистрируется. Если задаться вопросом, зачем заключать подобную сделку, если существует субаренда, то отмечу следующее.
Во-первых, субаренда не всегда разрешена соглашением. Во-вторых, при субаренде лицом, отвечающим перед собственником объекта недвижимости, остается арендатор. При переуступке арендатор перестает нести какие-либо обязательства перед собственником.
Отвечу на еще один вопрос, который мне часто задают. Является ли договор передачи прав арендатора возмездным? Это как решат стороны, но следует помнить, что дарение между коммерческими организациями не допускается.
Как составить договор переуступки нежилого помещения
Пример подобного соглашения:
|
Договор об уступке прав и переводе долга по договору аренды нежилого помещения г. Екатеринбург 24 сентября 2024 года ООО «Ppt.ru», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Петрова Порфирия Петровича, действующего на основании Устава, и ИП Пэпэтэшин Петр Петрович, именуемый в дальнейшем «Действующий арендатор», и Пэпэтешина Полина Петровна, именуемая в дальнейшем «Новый арендатор», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1. Действующий арендатор с согласия Арендодателя с 1 октября 2024 г. уступает все права и обязанности по Договору от 01.05.2024 № 31 аренды здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Замечательный, 1, общей площадью 200 кв. м. Новому арендатору, а Новый арендатор обязуется предоставить Действующему арендатору денежные средства в размере 20 (двадцать тысяч) рублей в счет возмещения Действующему арендатору внесенной им Арендодателю в качестве предоплаты арендной платы за октябрь 2024 года. 1.1.1. Оставшийся срок аренды — до 1 апреля 2025 г. 1.1.2. Размер арендной платы — 50 000 рублей в месяц. 1.1.3. Все права и обязанности по настоящему Договору передаются Действующим арендатором Новому арендатору в полном объеме, существовавшем на момент заключения настоящего Договора. 2. Обязанности Сторон 2.1. Указанные в п. 1.1 настоящего Договора денежные средства перечисляются Пэпэтешиной Полиной Петровной на счет ИП Пэпэтэшина Петра Петровича в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания настоящего Договора. 2.2. Действующий арендатор обязуется незамедлительно в письменной форме известить ООО «Ppt.ru» о получении от Нового арендатора денежных средств, указанных в п. 1.1 Договора. 2.3. Арендодатель обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения от Действующего арендатора письменного подтверждения о получении суммы, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, подписать с Новым арендатором дополнительное соглашение к Договору аренды с сохранением всех прежних условий Договора аренды, кроме наименования и реквизитов Сторон Договора. Условия Договора аренды подлежат изменению лишь по соглашению между Новым арендатором и Арендодателем. 2.4. ООО «Ppt.ru» обязуется считать денежные средства, внесенные Действующим арендатором в качестве предоплаты в счет арендной платы за октябрь 2024 года, внесенными Новым арендатором за аренду здания в указанный период. 2.5. ИП Пэпэтэшин Петр Петрович гарантирует, а ООО «Ppt.ru» подтверждает, что на момент заключения настоящего Договора задолженность ИП Пэпэтэшина Петра Петровича по перечислению арендной платы Арендодателю отсутствует. 2.6. Пэпэтешина Полина Петровна обязуется надлежащим образом осуществлять все принятые на себя обязательства по Договору аренды № 31 от 1 мая 2024 г. 3. Ответственность Сторон 3.1. В случае невыполнения Пэпэтешиной Полиной Петровной обязанности, предусмотренной п. 2.1 настоящего Договора, в установленный срок настоящий Договор считается расторгнутым, а уступка прав и обязанностей по Договору аренды № 31 от 1 мая 2024 г. — несостоявшейся. 3.2. ИП Пэпэтэшин Петр Петрович отвечает в размере реального ущерба (и упущенной выгоды) перед Новым арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, которые не были им оговорены при заключении настоящего Договора или не были заранее известны Пэпэтешиной Полине Петровне либо не могли быть обнаружены Пэпэтешиной Полиной Петровной во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора. 4. Заключительные положения 4.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключенным) после подписания его всеми Сторонами. 4.2. Договор оформлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны. 4.3. Стороны не вправе отказаться в одностороннем порядке от выполнения своих обязательств по настоящему Договору. 5. Адреса и платежные реквизиты Сторон Арендодатель: Общество с ограниченной ответственностью «Ppt.ru» ИНН 1234567890 КПП 121001001 ОКПО 90100101 ОГРН 2323454567001 Адрес: 456789, Россия, субъект РФ, просп. Замечательный, д. 1 Генеральный директор — Петров Порфирий Петрович Действующий арендатор: ИП Пэпэтэшин Петр Петрович ИНН 1231231233 ОГРНИП 11111111111 Адрес: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 1 р/с 12344567890900 Банк ПАО Сбербанк БИК 123456789 к/с 1234456789090000 Новый арендатор: Пэпэтешина Полина Петровна ИНН 1213141516 адрес: 123456, Санкт-Петербург, улица Правды, дом 1
Подписи Сторон |
Бланк договора:
Рекомендуемые статьи по теме переуступки
Актуальные вопросы по теме
-
Когда допустимо заключить договор передачи прав аренды помещения?
Когда допускает закон, договор, и получено согласие собственника.
-
Чем руководствоваться при заключении подобной сделки?
Правилами об уступке требования и о переводе долга одновременно (ст. 388–390, 391–392.3 ГК РФ).
-
Является ли договор передачи прав арендатора возмездным?
Как решат стороны, но следует помнить, что дарение между коммерческими организациями не допускается.
-
Что еще следует учесть?
Если договор аренды помещения, заключенный между собственником и нынешний арендатором, подлежал государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ, то переуступка тоже регистрируется.
