Переуступка аренды нежилого помещения: порядок и правила

Что такое переуступка права аренды нежилого помещения

Переуступка аренды нежилого помещения — это передача прав и обязанностей арендатора другому лицу (перенаем). В результате такой уступки первоначальный арендатор «выходит» из договорных правоотношений, а его место занимает новый, который и отвечает перед арендодателем по всем обязательствам (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

Кто и зачем оформляет переуступку права аренды нежилого помещения

Уступка аренды нежилого помещения оформляется арендатором, которые передает свои права и обязанности по сделке другому лицу. Необходимость переуступки возникает в ситуациях, когда первоначальный арендатор в дальнейшем утратил интерес к арендуемому имуществу, т.е. не может или не хочет его использовать до конца срока, указанного в договоре.

Например, бизнес не принес предполагаемой прибыли или возникла необходимость переезда на новое место. В таких случаях допускается расторгнуть арендный договор. Но его условия могут устанавливать за досрочное расторжение уплату арендодателю неустойки (штрафа). Чтобы его не уплачивать — выходом из ситуации является уступка аренды на арендуемое имущество другому лицу.

Порядок переуступки права аренды нежилого помещения

Арендные права и обязанности уступаются путем заключения договора цессии, который оформляется в следующем порядке:

1. Получение согласия арендодателя. Чтобы переуступить аренду недвижимого имущества — на это требуется получить согласие арендодателя. Арендатору необходимо направить арендодателю письмо, в котором указать на желание переуступить арендные права и обязанности другому лицу, указать данные нового арендатора и срок, с которого планируется передача. Согласие арендодателя может выражаться в письме или путем проставления подписи уполномоченного лица на договоре цессии.
2. Заключить договор цессии (уступки прав). Он совершается в той же форме, что и первоначальный арендный договор. В случае, если недвижимое имущество арендуется на срок более года, договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Если аренда переуступается по такой сделке, то и договор уступки необходимо зарегистрировать в Росреестре.
3. Передать арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи.

Может пригодиться: как составить акт приема-передачи нежилого помещения в аренду

Шаблон соглашения о переуступке прав:

Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

Подробнее: как составить договор переуступки аренды помещения

Нюансы переуступки аренды нежилого помещения

При переуступке аренды нежилого помещения необходимо учитывать нюансы данной процедуры:

1. Дать согласие на переуступку — это право, а не обязанность арендодателя. Так, ко мне обратился клиент, который хотел подать в суд на арендодателя, отказавшего ему в согласовании цессии на арендуемое нежилое помещение, и потребовать возложить на него обязанность дать такое согласие. Я разъяснила клиенту, что такой иск не имеет перспектив, т.к. суд не вправе обязать арендодателя давать согласие на уступку арендных правоотношений по договору другому лицу.
2. Если не зарегистрировать цессию в Росреестре, когда это необходимо, то до момента госрегистрации перед арендодателем ответственность по договору аренды несет первоначальный арендатор. Так, к примеру, с первоначального арендатора арендодатель взыщет арендную плату или потребует возместить убытки, причиненные арендуемому недвижимому имуществу. Т.о., не стоит затягивать с обращением в Росреестр и передать цессию на госрегистрацию в максимально короткие сроки.
3. Допускается переуступить арендуемое имущество с имеющейся задолженностью по арендной плате, если новый арендатор возьмет на себя обязательство их погасить. Данное условие необходимо закрепить в договоре уступки прав.

Может быть полезно: как зарегистрировать сделку с недвижимостью онлайн

Часто задаваемые вопросы по переуступке прав аренды на нежилое помещение