Подготовка квартиры к сдаче в аренду

Назад к теме № 1 «Варианты сдачи: самостоятельно, через риэлтора или по доверительному управлению:»→

§ 1. Какой необходим ремонт и какая мебель и техника

Как человека встречают по одежде, так и квартиру встречают по первому наглядному впечатлению. Для сдачи квартиры в аренду необходим минимальный аккуратный ремонт, исправная мебель и техника. Объем вложений на косметику и обстановку жилья зависит от исходных данных помещения: новостройка или вторичный жилой фонд.

Для ремонта при сдаче в аренду выбираем:

• нейтральные и спокойные цвета в оформлении квартиры, они универсальные;
• обои под покраску — их легко освежить минимальными затратами;
• сантехнику по принципу цена — качество;
• оконные рамы нового, металлопластикового формата.

Минимальный набор мебели и техники для сдачи жилья в аренду:

• место для хранения вещей и обуви — шкаф, комод, прихожая и подобное;
• спальное место — кровать, диван, тахта;
• кухонный мебельный гарнитур;
• кухонный стол либо место для приготовления пищи;
• холодильник, плита;
• стиральная машина.

Список техники, наличие которой станет приятным дополнением:

• телевизор;
• микроволновка;
• пылесос;
• чайник.

Лишняя трата денег:

• капитальный ремонт жилья;
• полная замена труб;
• выравнивание стен или пола «по уровню»;
• посудомоечная машина, кофеварка;
• робот-пылесос, ионизаторы, увлажнители.

Почему это станет лишней тратой денег? Потому что эти траты не увеличат стоимость аренды квартиры. Даже если они и добавят арендаторам удобства в будущем, все равно на этапе съема квартиры платить за них будущие жильцы не готовы. Они, скорее, снимут квартиру подешевле, но без «финтифлюшек».

Приведем пример частой ошибки хозяев — покупка в квартиру на сдачу посудомоечной машины. Это, однозначно, очень полезный прибор в хозяйстве и показатель заботы о будущих жильцах, вот только есть одно НО. Совсем немногие люди готовы платить за ее использование повышенную арендную плату. Кроме того, мало кто привык пользоваться посудомойкой (дорого, сложно, да я быстрее руками две чашки помою...), а стоящая без работы машинка быстро приходит в негодность и начинает требовать ремонта.

Подготовка жилья для сдачи в аренду в новостройке и вторичном фонде отличаются. В первом случае ремонт и обстановка новые и свежие, а во втором — смотрим на исходные данные и обновляем то, что необходимо для привлекательного внешнего вида жилья.

§ 2. Уборка и дезинфекция квартиры перед сдачей

Непосредственно перед сдачей в аренду жилье необходимо убрать, а при необходимости — и провести дезинфекцию. Перед сдачей, конечно, проводится генеральная уборка квартиры — с мытьем окон, холодильника, люстр и проч. Недостаточно просто вытереть пыль и помыть полы.

Существуют два способа это сделать:

• самостоятельно;
• профессиональный клининг.

Для первого способа — самостоятельной уборки жилья — вам потребуются:

• чистящие средства для сантехники, плитки, окон и зеркал и иных поверхностей в квартире, полироль;
• тряпки, салфетки, губки, щетки, емкости для воды и средств;
• пылесос, пароочиститель, швабра, мусорные мешки;
• перчатки и защита органов дыхания;
• свободное время.

Плюсом является экономия бюджета, но минусами будут трата своего времени и сил, а для аллергиков — еще и потеря здоровья.

Для второго способа необходимы только деньги. Он не расходует ваше время и силы, но это довольно дорогостоящая процедура. Стоимость зависит от региона проживания, но в среднем — от 200-250 рублей за квадратный метр.

Обязательно проветрите жилье после уборки, запах химических средств улетучится. Освежитель воздуха с легким нейтральным ароматом — однозначный плюс для будущего арендатора. Сдать в аренду квартиру проще и быстрее, когда все аккуратно и ненавязчиво.

§ 3. Составление описи имущества

Опись — это документ, в котором прописывается список движимого имущества, передаваемого во временное пользование арендатору, его количество и состояние. Составляется приложением к договору аренды квартиры и подписывается обеими сторонами. Наличие описи позволяет:

• избежать такой проблемы, как доказывание наличия или отсутствия предметов мебели, техники и их техническое состояние;
• при выявлении проблем — удержать из депозита сумму на покрытие расходов;
• в случае невозможности урегулирования вопросов мирным путем — при обращении в суд подтвердить свою позицию документально.

Строгих правил для ее составления нет, но необходимо придерживаться общих, как при оформлении документов:

• дата и место составления;
• перечень объектов, их количество, техническое состояние и идентификационные признаки (при возможности, сделайте фотофиксацию);
• подписи сторон.

Отсутствие описи приводит к таким последствиям:

• при краже невозможно доказать наличие имущества;
• при порче интерьера, мебели либо техники нет подтвержденного первоначального технического состояния;
• при возникновении споров и обращении в суд отсутствует доказательный момент наличия и исправного состояния передаваемых арендатору вещей.

§ 4. Определение арендной платы и депозита

Определение арендной платы — это один из самых сложных этапов сдачи жилья в аренду. Универсальной методики тут нет, но вот несколько простых правил, которых стоит придерживаться.

Самый простой способ определить арендную цену жилья — позвать риелтора. Они хорошо разбираются в рынке, ценообразовании и спросе.

Если вы хотите все делать самостоятельно, то для определения суммы арендной платы необходимо:

• изучить рынок — Авито, Циан, Домклик, Яндекс.Недвижимость и другие площадки вам в помощь. Ищем предложения в своем районе и сравниваем цены и качество жилья;
• определить преимущества квартиры по нескольким параметрам:
  • положение дома и инфраструктура: локация, транспортная доступность, парковка, учебные учреждения, магазины и проч.;
  • качество самого дома: этажность, серия строительства (бетон и панелька — это разные суммы за аренду), чистота и закрытость подъезда, охрана дома, наличие своей закрытой территории, парковки и проч.;
• определить контингент арендаторов: студенты, семейные пары, дети, животные. В каждой категории есть свои особенности, и вам стоит продумать, кого вы готовы принимать, а кого — нет. И какие наценки, например, за животных, хотите поставить.

Теперь разберемся с депозитом. Депозит — своего рода денежная гарантия за сохранность имущества. Его преимущества:

1. Депозит вносится сразу при заключении договора, вместе с первой арендной платой.
2. Он остается у арендатора до момента расторжения договора и принятия квартиры обратно.
3. При выявлении порчи имущества или техники депозит полностью либо частично покрывает расходы на ремонт.
4. Чаще всего депозит заставляет арендатора бережнее относиться к жилью и предметам в нем.

Размер и условия депозита внесите в договор о сдаче жилья в аренду. Чаще всего депозит составляет стоимость месячного проживания, но конкретный размер вы определяете самостоятельно.

Вопросы для самопроверки

Далее к теме № 3«Поиск и выбор арендаторов»→