Признание записи в ЕГРН недействительной

В каких случаях запись в ЕГРН может быть признана недействительной

Как-то ко мне обратился знакомый и поведал историю с горьким опытом. Несколько лет назад купленную им на выгодных условиях квартиру пришлось вернуть прежнему хозяину. Бывший владелец обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с тем, что до конца не осознавал серьезность соглашения. В ходе судебного разбирательства у продавца всплыл диагноз шизофрения. Разумеется, суд аннулировал и сделку, и регистрацию права собственности моего товарища.

Оформление сделок с недвижимостью завершается путем внесения о ней записи в специальный реестр. Его название — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (от 13.07.2015 № 218-ФЗ), запись в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость.

Подробнее:

• как зарегистрировать перед права собственности на недвижимое имущество;
• как получить свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Поскольку основанием для внесения записи в ЕГРН служат заявление и документы, поступающие от заявителя, постольку законность регистрации прав на недвижимость зависит от действительности сделки.

Перечислю варианты потенциально недействительных сделок, влекущих отмену их регистрации:

• с недееспособными малолетними детьми до 14 лет или гражданами с психическими отклонениями;
• с ограниченно дееспособными людьми: дети от 14 до 18 лет; зависимые от азартных игр, алкоголя и наркотиков; инвалиды, которые в состоянии действовать только с помощью других людей, попечителя;
• с гражданами, временно находящимися в сложной жизненной ситуации (опасная внезапная болезнь, утрата близких и т. п.);
• с заведомо неплатежеспособными гражданами, действующими или будущими должниками в смысле Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (от 26.10.2002 № 127-ФЗ);
• в отношении объектов, ограниченных в гражданском обороте (оружия, боеприпасов, наркотиков и т. п.);
• заключенные лишь для вида (мнимые) или прикрытия другой сделки (притворные);
• достигнутые под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы причинения такого насилия, чаще на невыгодных условиях для одной из сторон;
• без согласия третьих лиц и органов, если упомянутое согласие обязательно. Например, крупные сделки общества с ограниченной ответственностью в отсутствие согласия совета директоров или общего собрания его участников;
• противоречащие целям деятельности юридического лица, основанные на сговоре, влекущем причинение компании экономического ущерба, значительную заведомую невыгодность договора.

Больше информации о ничтожных и оспоримых договоренностях раскрывает второй параграф главы 9 Гражданского кодекса.

Может пригодиться:

• как получить выписку из ЕГРН;
• сколько действует выписка из ЕГРН.

Порядок признания записи в ЕГРН недействительной

Из-за прочной взаимной связи между сделкой и ее регистрацией признание записи в ЕГРН нелегитимной возможно исключительно в судебном порядке посредством реализации права, предусмотренного ст. 12 Гражданского кодекса.

В связи с этим примерный пошаговый алгоритм выглядит следующим образом.

1. Готовим исковое заявление в суд, предварительно собрав доказательства зарегистрированного в ЕГРН соглашения.
2. Обращаемся в суд. Поддерживаем свою правовую позицию, участвуя лично либо через своего представителя в судебном разбирательстве, проводимом по правилам Гражданского процессуального кодекса. Добиваемся вынесения положительного судебного акта. Завершение спора судебным решением в пользу истца позволит признать договор недействительным, а также применить последствия признания его таковым.
3. Вступившие в силу судебные акты относятся к документам-основаниям для внесения записи в реестр о правомочиях на недвижимость или аннулирования регистрационной записи. Передаем в Росреестр судебный акт, а в случае необходимости, и другие документы. При наличии в резолютивной части судебного акта решения о признании договоренностей спорными или ничтожными и о применении последствий этого Росреестр обязан внести соответствующие изменения в ЕГРН (исключить или восстановить запись).

На заметку: как узнать, зарегистрирован ли дом в Росреестре

Образец иска:

Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

Подробнее: как признать запись о праве собственности недействительной

Последствия признания записи в ЕГРН недействительной

Последствия признания договорных отношений недействительными выражаются в том, что стороны приводятся в состояние, предшествовавшее их заключению настолько, насколько это возможно. После признания договоренностей несостоятельными каждая из сторон обязана либо возвратить, либо возместить другой все полученное в натуре или в денежном эквиваленте.

Часто задаваемые вопросы по теме