Как наложить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Что означает запрет сделок с недвижимостью

Обозначенный запрет для Росреестра (если он инициирован собственником) — это невозможность рассмотрения заявления (приложений к нему) на совершение тех или иных регистрационных действий при их подаче несобственником. Не поможет даже нотариальная доверенность (с соответствующими полномочиями) у несобственника имущества. В правовом смысле регистрация запрещения на совершение действий по регистрации в отношении собственника означает, что последний не сможет распоряжаться недвижимостью (продажа, дарение и т. д.). Владение и пользование ею сохраняются. Запрет не сработает, если основанием для регистрационных действий является решение суда.

Теперь о юридических причинах запрещения регистрационных действий с недвижимостью. Это происходит при сервитуте, ипотеке и т. д, когда закон прямо на это указывает. В практике запрет на продажу недвижимости может стать следствием соответствующего судебного решения. Постановление выносит пристав-исполнитель в рамках какого-либо исполнительного производства. О запрете на продажу квартиры без личного участия может заявить ее собственник (чтобы защититься от мошенников).

Совершение сделок с недвижимостью в основном регулируют ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218. По п. 3–5 ст. 1 указанного ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, которым признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение этого права и обременение недвижимого имущества (госрегистрация прав). Названная процедура воплощается через внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором есть в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в указанном реестре — это единственное доказательство существования зарегистрированного права.

Может пригодиться:

• как получить свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• как зарегистрировать дачу или хозпостройку;
• как приватизировать квартиру по договору соцнайма.

На какие объекты недвижимого имущества распространяется запрет регистрации

Недвижимые вещи (по п. 1 ст. 130 ГК РФ) — это участки земли, недр и все, прочно связанные с землей вещи, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Также сюда относятся воздушные морские и внутренне-плавательные суда, которые подлежат государственной регистрации. Закон относит к недвижимости и другое имущество. Сюда же относятся жилые, нежилые помещения и машино-места, если границы таких помещений, частей зданий, сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Кто и как может наложить запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Судебные приставы используют данную меру воздействия для принудительного исполнения того или иного судебного решения. Законодательство устанавливает, кто может наложить запрет на регистрационные действия с недвижимостью – судебные приставы. Суды через данную меру только обеспечивают какой-либо иск, без принудительного исполнения. Запрещение на регистрационные действия с недвижимостью судебными приставами накладывается через принятие соответствующего акта. Издавая постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью, судебный пристав реализует возложенную на него государством функцию. Действует судебный пристав в пользу взыскателя и в силу ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229, которая наделяет его таким правом.

Запрещение налагается и по судебному определению, которое обеспечивает иск. Такая возможность предусмотрена гл. 13 ГПК РФ. Ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью подают лица, участвующие в деле. Определение суда о соответствующем обеспечении иска исполняется немедленно, по разделу VII ГПК РФ. Истцу выдается исполнительный лист, а ответчику направляют копию определения суда. Приставы руководствуются ч. 6 ст. 36 ФЗ от 02.10.2007 № 229. Приказ ФССП России от 04.05.2016 № 238 устанавливает форму, но не раскрывает, что значит постановление о запрете на совершение действий по регистрации недвижимости. Приложение № 62 указывает, что обязательно должно содержаться в документе.

Порядок процедуры установления запрета регистрационных действий с недвижимостью

Услуга доступна как физическим, так и юридическим лицам. Например, инициировать запрет на регистрационные действия с квартирой. По пп. 5 п. 1 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218 на такие действия имеет право собственник в целях защиты от мошеннических действий, что значит запрещение регистрации в выписке из ЕГРН на квартиру, исключит возможность совершения действий по отчуждению недвижимого имущества.

На заметку: как получить выписку из ЕГРН через Госуслуги

Для оформления запрещения на регистрационные действия обращаются в:

• Росреестр (его территориальный офис), который и будет накладывать данную меру воздействия, —соответственно, туда и поступит необходимый комплект документов;
• надлежащий филиал Федеральной кадастровой палаты (есть в каждом регионе РФ);
• МФЦ (лучше обращаться туда);
• можно оформить в электронном виде через сайт Росреестра с заверением электронной подписью.

Росреестр защитит ваше имущество в течение пяти рабочих дней после поступления туда необходимых документов, в том числе:

• заявления в свободной форме, где разборчиво (без помарок, дописок и сокращений) указана информация о заявителе, объекте недвижимости и плюс соответствующее требование — скажем, наложить запрет на любые действия с квартирой;
• документы о праве собственности на объект и удостоверяющие личность заявителя.

В целом заявление должно обладать следующей структурой:

1. ФИО заявителя с его паспортными данными.
2. Адрес (по месту регистрации).
3. Сведения об имуществе, на которое оказывается воздействие.
4. Просьба о таком воздействии.
5. Подпись заявителя и датировка.

В результате указанных действий в ЕГРН внесут соответствующую запретную запись, которая приведет к возврату любого регистрационного заявления от несобственника объекта (по п. 4 ст. 25 ФЗ от 13.07.2015 № 218), даже того, который обладает доверенностью. Данная услуга не облагается государственной пошлиной. Обойти обозначенное запрещение получится только через:

• решения суда или уполномоченного сотрудника Росреестра;
• постановление судебного пристава.

Ответственность за нарушение ограничения регистрационных действий

Если Росреестр совершит регистрационные действия при установленном на это запрете, то его привлекут к ответственности. Такая сделка по п. 1 ст. 174.1 ГК РФ ничтожна. Это означает, что участники сделки должны будут вернуть друг другу всё, что они получили по ней. По пункту 2 указанной статьи недвижимость законно продается (и с таким запрещением), чтобы погасить задолженность перед кредитором, в чьих интересах такое обременение и было установлено. Исключениями будут случаи отсутствия соответствующей информации о запрете у приобретателя. Тогда последний сможет признать сделку ничтожной по ст. 168 ГК РФ.

Как снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Каким способом обозначенная мера воздействия будет сниматься — напрямую зависит от того, как она была наложена. Если ограничение наложено по инициативе собственника, то и отменят его аналогичным наложению образом (см. выше).

Снятие запрета пристава для регистрации недвижимости происходит по решению пристава, который его наложил. Надлежащее ограничение снимается в случаях: удовлетворения требований взыскателя (скажем, при оплате кредитной задолженности) или когда стоимость арестованного имущества не соответствует сумме исковых требований. Могут снять запрет и когда владелец заявит о замене ограниченной собственности на иную.

Суд отменит надлежащую запретительную меру после отказа в удовлетворении исковых требований, которые обеспечивались подобным образом. При использовании судебного порядка, необходимо составить заявление, в котором вы просите снять запрет регистрационных действий на недвижимое имущество. Рассмотрим образец заявления:

Читайте также: как проверить авто на наличие запрета регистрационных действий