Продажа квартиры по переуступке
Приобретение жилья — это дорогостоящая покупка, деньги на которую единовременно есть не у всех граждан. В таком случае одним из вариантов является заключение договора долевого участия в строительстве (ДДУ). До завершения строительства права на недостроенную квартиру отчуждаются по переуступке. Разберем, что это за сделка и как ее правильно оформить.
Что такое продажа квартиры по переуступке
Приобретение жилья по ДДУ, не завершенного строительством, на порядок ниже стоимости уже готового. Но жизненные обстоятельства складываются по-разному, и у заключившего договор долевого участия человека нередко возникает необходимость недостроенную квартиру продать. Либо ДДУ первоначально оформляется юридическим лицом с целью последующей его продажи.
Используйте:
В соответствии с положениями ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 продажа недостроенной квартиры по договору долевого участия в строительстве оформляется путем уступки прав требования (цессии). По условиям такой сделке первоначальный участник долевого строительства осуществляет продажу своего права требования к застройщику передать квартиру после завершения строительства.
Как определяется стоимость переуступки
Оформить переуступку прав требования по ДДУ допускается при соблюдении одного из следующих условий:
- Первоначальным долевиком выплачена застройщику вся сумма по ДДУ.
- Одновременно с переуступкой оформляется перевод долга на нового участника долевого строительства.
В зависимости от этого стоимость продажи права требования по ДДУ определяется по соглашению сторон в следующем порядке:
- Продажа осуществляется за сумму, равную сумме уплаченной при заключении договора долевого участия.
- Продажа производится по стоимости большей, чем указано в договоре долевого участия в строительстве. Конкретная сумма устанавливается по договоренности сторон сделки.
- Стоимость переуступки складывается из суммы, фактически выплаченной первоначальным долевиком застройщику или большей, с переводом долга по уплате оставшейся неоплаченной суммы по ДДУ на нового участника долевого строительства.
Вам будет интересно узнать:
Как оформить переуступку прав по ДДУ
Переуступка заключается в письменной форме. В некоторые договора включается условие о том, что на переуступку права требования требуется получить согласие застройщика. В таком случае необходимо перед продажей в письменном виде запросить у застройщика такое согласие.
Некоторые застройщики включают в ДДУ условие о том, что дача согласия на переуступку требования производится за плату. На этот счет сложилась устойчивая судебная практика, которая признает такое условие незаконным. Я советую своим клиентам в подобных случаях обращаться в суд с исковым требованием признать такое условие договора долевого участия недействительным. В большинстве случаев суды встают на сторону истцов.
На заметку: как проверить регистрацию недвижимости в Росреестре
Как составить договор переуступки долевого участия
Договор уступки требования по ДДУ составляется в свободной форме. Никаких нормативно установленных образцов нет. При составлении документа в него необходимо включить следующие данные:
- Сведения о сторонах сделки: цеденте, первоначальном дольщике, который совершает продажу прав требования, и цессионарии, новом участнике ДДУ, который права требования покупает. Указываются для граждан: ФИО, паспортные данные, место регистрации. Для юридических лиц: наименование, местонахождение, ОГРН, ИНН.
- Предмет сделки. Необходимо указать сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования: реквизиты договора долевого участия в строительстве (номер и дату заключения), сведения о его госрегистрации. Детально прописывается объем уступаемых требований: сведения о земельном участке, на котором строится многоквартирный дом (адрес кадастровый номер), информацию о характеристиках квартиры, которую застройщик обязан передать после окончания строительства (площадь квартиры, этаж, на котором она располагается, количество комнат).
- Сведения об уплате цедентом суммы по ДДУ застройщику за квартиру или об остатке не оплаченной на момент продажи суммы и переводе долга на покупателя-цессионария.
- Сведения о получении согласия застройщика на продажу, если оно требуется по условиям ДДУ, либо обязанности цедента уведомить о продаже застройщика в письменной форме в установленный срок.
- Цена, по которой совершается продажа прав требования, и порядок расчетов.
- Права и обязанности сторон. Например, передать все документы, относящиеся к ДДУ, составить акт приема-передачи таких документов.
- Ответственность за нарушение обязательств. Например, начисление неустойки при просрочке оплаты.
- Иные условия, исходя из специфики правоотношений.
- Реквизиты и подписи сторон.
При составлении договора переуступки права по договору долевого участия в строительстве предлагаем воспользоваться нашим шаблоном:
|
Договор № _____ уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от «___»______ ____ г. № _____ г. __________ «___»________ ____ г. ______________________ (наименование или ФИО), именуем__ в дальнейшем «Цедент», в лице _____________________ (должность, ФИО), действующ__ на основании _______________ (документ, подтверждающий полномочия), с одной стороны, и _______________________ (наименование или ФИО), именуем__ в дальнейшем «Цессионарий», в лице _____________________ (должность, ФИО), действующ__ на основании __________________ (документ, подтверждающий полномочия), с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. По настоящему Договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права требования, принадлежащие Цеденту как участнику долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве от «___»________ ____ г. № ____. 1.2. Указанный в п. 1.1 настоящего Договора Договор участия в долевом строительстве (далее — Договор участия) заключен между Цедентом и _____________________ (указать застройщика), именуем__ в дальнейшем «Застройщик», на участие в долевом строительстве квартиры (вариант: нежилого помещения) (далее — Объект), находящейся(гося) в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: ___________________, строительство которого ведется на земельном участке с кадастровым номером ___________, площадью _______, на основании Договора _________________. 1.3. Согласно п. __ Договора участия Застройщик обязан после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Цеденту следующий объект: ____-комнатную квартиру № ___ общей площадью ___ кв. м, в том числе жилой — ____ кв. м, расположенную на ___ этаже строящегося многоквартирного жилого дома (вариант: нежилое помещение № ___ общей площадью ___ кв. м, расположенное на ___ этаже строящегося многоквартирного жилого дома). 1.4. По Договору участия Цедент обязан уплатить Застройщику за Объект денежные средства в размере _____ (__________) рублей. На момент заключения настоящего Договора обязанность по уплате указанной суммы выполнена Цедентом в полном объеме. 2. Права и обязанности Сторон 2.1. Цедент обязан в соответствии с п. __ Договора участия письменно уведомить Застройщика о замене лиц в обязательстве в течение ________________ (вариант: получить согласие Застройщика), а также предоставить ему экземпляр настоящего Договора. 2.2. Цедент обязан передать Цессионарию оригиналы всех документов, имеющих значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору участия, а именно Договор участия в долевом строительстве от «__»_______ ____ г. № ____, все необходимые приложения и дополнительные соглашения к нему в течение _________________ с момента государственной регистрации настоящего Договора. 2.3. Цедент также обязан передать Цессионарию вместе с оригиналами документов, указанных в п. 2.2 Договора, все необходимые копии документов, подтверждающих уже исполненные обязанности перед Застройщиком по Договору участия, — платежные поручения, акт сверки взаиморасчетов и т.д., а также доказательства уведомления Застройщика о замене лиц (если применимо). Стороны подписывают Акт приема-передачи документов, являющийся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № ___). 2.4. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав по Договору участия в долевом строительстве от «__»______ ____ г. № ____. 2.5. Все действия, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, в том числе подачу документов в орган регистрации прав, осуществляет ________________ за свой счет (указать сторону) в течение _________________. 3. Оплата прав требований по Договору 3.1. Уступка прав требований Цедентом Цессионарию, осуществляемая по настоящему Договору, является возмездной. 3.2. В оплату уступаемых прав требований по настоящему Договору Цессионарий обязуется выплатить Цеденту денежные средства в размере ______ (__________) рублей. 3.3. Указанная сумма денежных средств будет выплачена Цессионарием Цеденту путем ее перечисления на счет Цедента, указанный в настоящем Договоре, в срок до «___»______ ____ г. (Цена уступки прав требований по договору уплачивается после государственной регистрации договора об уступке, если цедентом по нему является юридическое лицо.) 3.4. Обязанности Цессионария по уплате денежных средств Цеденту за уступаемые права требования по настоящему Договору считаются исполненными с момента поступления суммы, указанной в п. 3.2 настоящего Договора, на счет Цедента. В целях подтверждения оплаты Стороны подписывают Акт о взаиморасчетах, являющийся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № ____). 4. Ответственность Сторон 4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки. Если Сторона, нарушившая Договор, получила вследствие этого доходы, Сторона, права которой нарушены, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. 4.2. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему прав требований, но не отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение Договора участия Застройщиком. 4.3. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 5. Конфиденциальность 5.1. Условия настоящего Договора и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению. 5.2. Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники и другие лица без предварительного согласия другой Стороны не информировали третьих лиц о деталях данного Договора и приложений к нему. 6. Разрешение споров 6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации. 6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. 7. Заключительные положения 7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. 7.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один передается Цеденту, один — Цессионарию, один — Застройщику. 7.3. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются следующие Приложения: 7.3.1. Акт приема-передачи документов (Приложение № __). 7.3.2. Акт о взаиморасчетах (Приложение № __). 8. Адреса и платежные реквизиты Сторон |
И образцом заполнения:
Подробнее: как составить договор уступки права требования долга
Часто задаваемые вопросы по переуступке прав долевого участия в строительстве
-
Что такое продажа квартиры по переуступке?
Это продажа недостроенной квартиры по договору долевого участия, при которой первоначальный участник долевого строительства уступает за плату право требования к застройщику передать квартиру после завершения строительства.
-
Когда допускается оформить уступку прав требования?
С момента государственной регистрации первоначального договора долевого участия до момента сдачи жилья в эксплуатацию.
-
Как определяется стоимость переуступки?
По соглашению сторон. Если первоначальный участник долевого строительства не выплатил всю сумму по ДДУ застройщику, то необходимо оформить перевод оставшейся части долга на нового участника ДДУ.
-
Как составить договор переуступки долевого участия?
В свободной форме, со включением сведений об обязательстве, из которого вытекает право требования (договора долевого участия в строительстве) и объем уступаемых требований (сведения о строящейся квартире).
-
Как оформить переуступку квартиры по ДДУ?
После подписания договора переуступки сторонами он подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре.