Возможно ли при продаже государственного недвижимого имущества несколько зданий объединить в один лот? Что говорят закон и судебная практика?
Реализация имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проходит через процедуру торгов. Часто случается, что оно по своим функциональным и технологическим признакам не является полноценным и не может формировать отдельные лоты для продажи разным потенциальным покупателям. Возможно ли в этом случае объединить несколько объектов? Разбираемся.
Чем регулируется продажа государственного имущества
Порядок проведения конкурса по продаже государственного или муниципального имущества регламентирован Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ. Реализуется имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, через специальную форму торгов, при которой выигравшим их признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (п. 4 ст. 447 ГК РФ).
Можно ли объединить несколько зданий в один лот при продаже государственного имущества
Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни положения Федеральных законов № 178-ФЗ, 135-ФЗ не устанавливают запрета на объединение двух и даже более объектов при продаже на аукционе государственного или муниципального имущества. Данная точка зрения нашла подтверждение в судебной практике: так, в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021 № 01АП-3504/2021 по делу № А39-11211/2020 были выражены возражения, согласно которым объединение в один лот объектов недвижимости, которые не являются единым объектом, является нарушением законов о приватизации и конкуренции, а еще нарушает право на участие в аукционе по приобретению конкретного государственного имущества, поскольку, при наличии заинтересованности в приобретении объекта, необходимо приобрести его с «нагрузкой» в виде иных административных зданий и земельного участка, стоимость которых превышает стоимость объекта. Суд же отметил, что законодательство не устанавливает запрет на объединение двух и более объектов, подлежащих приватизации. Закон о защите конкуренции также не содержит требований к порядку формирования лотов при организации торгов по реализации государственной собственности.
Подробнее: как сформировать лот для проведения торгов
Когда и зачем объединяют несколько зданий в один лот при продаже государственного имущества
Как показывает практика, объединение объектов при их продаже с аукциона иногда обусловлено несколькими факторами:
- здания располагаются в непосредственной близости друг к другу на одном земельном участке;
- наличие функциональной и технологической связанности данных объектов недвижимости, т.е. спорные объекты по своим функциональным и технологическим признакам не являются полноценными, самостоятельными и не могут формировать отдельные лоты для продажи разным потенциальным покупателям, использоваться в дальнейшем последними самостоятельно, независимо друг от друга;
- объединение нескольких объектов недвижимости по признакам общности функциональных и технологических признаков направлено на сохранение индивидуализирующих признаков, предназначенных для работы объектов недвижимости;
- объединение объектов вызвано минимизацией бюджетных расходов, получением максимально возможного дохода от продажи.
Когда нельзя объединить несколько зданий в один лот при продаже государственного имущества
Если это приведет к необоснованному ограничению количества потенциальных участников торгов, что, в свою очередь, негативно скажется на результатах торгов (признание торгов несостоявшимися ввиду полного отсутствия заявок), то суды отказывают в объединении объектов в один лот. Еще отмечу, что вероятность реализации разнородных объектов должника единым лотом ниже, чем в случае его разделения на несколько.
Надо знать:
В частности, в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09.09.2021 по делу № 88-15284/2021 в обоснование правомерности объединения объектов при их реализации суд отметил, что с точки зрения обычного покупателя объекты недвижимости, различающиеся по категории, не связанные друг с другом технологически, не могут рассматриваться как дополняющие друг друга и поэтому не представляют для потенциального покупателя интереса. Объединением, по сути, абсолютно самостоятельных зданий установлен дополнительный барьер для организаций и граждан (покупателей/участников торгов), подыскивающих нежилые помещения/здания для их приобретения.
Аналогичного мнения придерживался суд в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021 № 01АП-3504/2021 по делу № А39-11211/2020.
Читайте также: как проходят торги по реализации выморочной недвижимости
Часто задаваемые вопросы по теме
-
Можно ли объединить несколько зданий в один лот при продаже государственного имущества?
Действующее законодательство не содержит запрета на объединение государственного или муниципального имущества, как разнородного, так и однородного, при его реализации посредством проведения торгов.
-
При каких обстоятельствах разрешено объединить государственное имущество в один лот?
Объекты должны быть по своим функциональным и технологическим признакам несамостоятельными для формирования в отдельные лоты для продажи разным потенциальным покупателям и, следовательно, не смогут использоваться в дальнейшем последними самостоятельно, независимо друг от друга.