Договор долевого участия: как составить

Отличия договора долевого участия от договора купли-продажи

По договору купли-продажи недвижимого имущества покупатель приобретает в собственность жилое помещение, которое существует в реальности и зарегистрировано в Росреестре. По долевому строительству покупатель приобретает недвижимость, которая появится позже.

Дольщик финансирует строительство квартиры, которую он получит после завершения строительства. Покупатель получает квартиру после того, как дом сдадут в эксплуатацию.

ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации.

Плюсы и риски договора долевого участия

Преимущества ДДУ:

1. Выгода. Покупка жилья в строящемся доме дешевле, чем в готовом.
2. Возможность выбора подходящей квартиры в доме. Дольщик вправе выбрать этаж, квартиру, планировку и пр.
3. Дольщик получает жилье в новостройке.

Риски:

1. Отказ в выдаче разрешения на эксплуатацию объекта. Жить в таком доме нельзя. Это случается из-за нарушений правил строительства.
2. Увеличение сроков постройки.
3. Банкротство продавца.
4. Сдача жилья, не отвечающего требованиям, согласованным в сделке.

Существенные условия договора долевого участия по 214-ФЗ

Существенные условия — это те условия, которые обязательно содержатся в договоре. Без наличия существенных условий сделка считается незаключенной.

При возникновении судебных споров с застройщиком суд проверяет, согласованы ли существенные условия.

Объект долевого строительства

Если для готовой квартиры для ее конкретизации достаточно адреса и кадастрового номера, то для строящегося жилья атрибуты иные.

Для идентификации объекта строительства указывают (п. 1 ст. 4 ФЗ № 214):

• наименование (квартира);
• план с указанием схемы жилого помещения;
• местоположение на этаже;
• основные характеристики создаваемого дома;
• площадь квартиры;
• условный номер в соответствии с проектной документацией.

Цена, порядок и сроки оплаты по договору

Указывают стоимость приобретаемого жилья. Цену нельзя пересмотреть после завершения строительства, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Стоимость указывают за один квадратный метр или общую.

Порядок оплаты согласовывают стороны. Допустимо предусмотреть аванс, рассрочку, единовременный платеж.

В договоре указывают реквизиты для перечисления покупателем денежных средств.

Срок передачи объекта ДДУ

В тексте сделки указывают срок, не позднее которого объект передается покупателю. Срок един для всех покупателей квартир в рамках одного строящегося многоквартирного дома.

Если продавец не успевает сдать дом вовремя, то он обязан выплатить дольщику неустойку.

Гарантийный срок на объект ДДУ

Продавец обязан передать покупателю жилье, отвечающее требованиям договора и государственным стандартам.

В тексте сделки устанавливают гарантийный срок на объект строительства — не менее 5 лет (п. 5 ст. 7 ФЗ № 214). Он исчисляется со дня передачи объекта покупателю.

Гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование составляет не менее 3 лет. Он исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.

Условия привлечения денежных средств застройщиком

Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и регистрации прав на земельный участок для строительства (ст. 3 ФЗ № 214).

Застройщику необходимо отвечать требованиям:

• наличие проектной документации и положительного заключения эксперта;
• собственные средства продавца — не менее 10 % от цены строительства;
• отсутствие долгов перед дольщиками;
• отсутствие возбужденного в отношении продавца дела о банкротстве;
• отсутствие долгов по налогам и пр.

Порядок передачи объекта ДДУ

В соответствии со ст. 8 ФЗ № 214 объект передается по акту приема-передачи. В акте указывают дату передачи и основные характеристики объекта.

Передача осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Ответственность застройщика

Застройщик отвечает за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств перед дольщиком.

Если застройщик не устранил недостатки в согласованный сторонами срок, то он оплатит неустойку в размере 1 % за каждый день просрочки от (ст. 7 ФЗ № 214):

• стоимости расходов на устранение дефектов;
• стоимости жилого помещения, если недостатки могут привести к непригодности помещения для проживания.

Покупатель вправе потребовать у застройщика возмещения убытков и морального вреда.

Подробнее: как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве

Как проверить договор долевого участия, полученный от застройщика

Поскольку сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре, дольщик вправе проверить регистрацию.

Для этого на сайте Росреестра во вкладке «Услуги и сервисы» выберите сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» — «Поиск по номеру ограничения права». Введите номер договора или номер регистрации (его указывают на штампе Росреестра после регистрации):

Сервис проверит информацию и сформирует данные об информации по ДДУ. Если данных в реестре нет, то есть основания полагать о недобросовестности застройщика.

Регистрация договора долевого участия в Росреестре

Для регистрации ДДУ в Росреестр обращаются застройщик и дольщик. Это можно сделать онлайн или через МФЦ.

Для онлайн регистрации потребуется электронная подпись. Необходимо оплатить госпошлину: 6000 р. для застройщика, 350 р. для дольщика.

Надо знать: как оплатить госпошлину

Потребуются документы:

• ДДУ;
• заявление о регистрации;
• паспорта собственников;
• если квартиру оформляют на одного супруга — согласие второго супруга на оформление;
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельства о рождении детей до 14 лет;
• ипотечный договор, если помещение приобретается в ипотеку;
• документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием местоположения квартиры на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Регистрация занимает от 7 до 14 дней.

Переуступка права по договору долевого участия в строительстве

Уступка прав по ДДУ происходит в случае, если дольщик примет решение продать или подарить объект недвижимости на этапе строительства.

Продать или подарить объект, не введенный в эксплуатацию, невозможно. Отчуждение прав происходит путем переуступки права по ДДУ. Это допустимо до подписания передаточного акта.

Для переуступки между прежним и будущим дольщиками заключают договор цессии. Если прежний дольщик не полностью рассчитался с застройщиком, то потребуется получить его согласие.

Если дольщик не имеет долга перед застройщиком, то по общему правилу согласие на цессию не требуется. Оно необходимо, если по условиям ДДУ стороны предусмотрели получение согласия на цессию.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Заключая ДДУ по доверенности, необходимо предусмотреть полномочия представителя не только на подписание сделки, но и на предъявление претензий к застройщику. Если таких полномочий не будет — представитель не сможет подписать претензию.

Необходимо определить, кто осуществляет регистрацию ДДУ — дольщик или представитель. Для представителя потребуется отдельная доверенность или полномочия на госрегистрацию в общей доверенности.

Может пригодиться: как составить доверенность на право подписи документов

Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?

Основные хитрости — это навязывание дополнительных услуг, поскольку основной договор регламентирован законом.

Застройщики навязывают допуслуги по регистрации ДДУ в Росреестре. Это неправомерно, поскольку регистрация — обязанность сторон. Оплачивать ее застройщику не требуется, достаточно оплаты госпошлины.

Ещё одна распространенная допуслуга — отделка квартиры силами застройщика. Если в ДДУ указано, что отделка включена в стоимость, — дополнительно оплачивать эту услугу не требуется.

Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?

Если в ДДУ согласованы существенные условия, то он действителен. Условия, которые противоречат законодательству, не имеют юридической силы и на действие сделки не влияют.

Недействительные условия регламентируются согласно действующему законодательству.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре, и кто это должен делать?

За регистрацией обращаются застройщик и дольщик. Для этого необходимо обратиться в Росреестр онлайн или через МФЦ.

Для регистрации предоставляют два экземпляра ДДУ, заявление и документы заявителей.

Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?

ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. До регистрации правоотношений у сторон не возникает, поэтому денежные средства за квартиру застройщику не перечисляют.