Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора аренды
Когда аренда заканчивается, а арендодатель отказывается вернуть обеспечительный платёж — это всегда неприятный сюрприз для бизнеса. Вопрос упирается в условия договора и правильное оформление расторжения. Разбираемся, в каких случаях платёж можно вернуть, а в каких он остаётся у арендодателя, и как грамотно выстроить процедуру возврата при расторжении.
Что нужно знать про обеспечительный платеж по договору аренды
Обеспечительный платёж — это денежная сумма, которую арендатор передаёт арендодателю в качестве финансовой гарантии. В предпринимательской среде его часто называют «страховочным депозитом», хотя юридически это самостоятельный способ обеспечения обязательств, урегулированный ст. 381.1 ГК РФ.
На примере аренды коммерческой недвижимости это работает так: собственник офиса просит будущего арендатора внести обеспечительный платёж в размере месячной арендной платы. Если арендатор исправно платит, бережёт помещение и не нарушает договор, то при прекращении аренды сумма возвращается. Если же появляются долги по аренде, ущерб имуществу или неоплаченные коммунальные услуги — обеспечительный платёж идёт в погашение этих обязательств. Иными словами, договор аренды с таким платежом даёт арендодателю гарантию, а арендатору — стимул соблюдать условия.
В текст соглашения об аренде рекомендую включать чёткую формулировку, например:
«Арендатор обязуется в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора перечислить арендодателю обеспечительный платёж в размере 150 000 (ста пятидесяти тысяч) рублей. Указанная сумма является способом обеспечения исполнения всех денежных обязательств арендатора по настоящему договору, обязанности возместить убытки и уплатить неустойку в случае нарушения договора. Если стороны расторгают договор и отсутствуют основания для удержания (задолженность арендатора по арендной плате, убытки, неустойка), обеспечительный платёж возвращается арендатору в полном объёме в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты расторжения договора или с даты получения арендодателем письменного требования о возврате (в зависимости от того, что наступит позднее)».
Такой пункт делает отношения сторон предсказуемыми и снимает большинство споров.
Подробнее: как прописать обеспечительный платеж в договоре аренды
При каких условиях платеж можно вернуть, а при каких нельзя
Возможность вернуть обеспечительный платёж напрямую зависит от того, как стороны прописали его судьбу в договоре аренды. Здесь работают два базовых сценария.
Если в период действия аренды наступили обстоятельства, которые по условиям договора дают право использовать обеспечительный платёж (например, порча отделки, задолженность по арендной плате, неустойка за просрочку), то удержанная сумма становится формой расчёта. В такой ситуации стороны вправе расторгать сделку, но возвращать уже списанные средства не обязаны.
Если же к моменту, когда стороны решили расторгнуть договор, никакие нарушения не возникли, то арендодатель обязан вернуть платёж в полном объёме. Но закон позволяет отступить от этого правила. Пункт 2 ст. 381.1 ГК РФ даёт возможность предусмотреть в тексте условие о том, что обеспечительный платёж не возвращается ни при каких обстоятельствах. Например, необходимо записать:
«При досрочном расторжении настоящего соглашения по инициативе арендатора либо когда арендодатель расторгает его из-за нарушений арендатора, обеспечительный платёж удерживается и возврату не подлежит».
Если такого специального условия нет, то, после того как стороны расторгают аренду, вся сумма подлежит возврату. Отказ арендодателя добровольно вернуть деньги при отсутствии оснований для удержания образует на его стороне неосновательное обогащение, и арендатор вправе взыскать его через суд.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, в каких случаях применяется обеспечительный платеж. Используйте эти инструкции бесплатно.
Порядок возврата обеспечительного платежа при расторжении договора
То, как происходит возврат, когда контрагенты расторгают договор, целиком определяется изначальной редакцией аренды. Рассмотрим два варианта расторжения.
По договору
Если соглашение содержит условие о том, что обеспечительный платёж возвращается при отсутствии неисполненных обязательств, то алгоритм следующий.
- Стороны расторгают соглашение об аренде либо по взаимному соглашению, либо в одностороннем порядке (например, когда арендодатель расторгает договор из-за отсутствия необходимого ремонта, признаваемого односторонним отказом).
- Арендодатель, ранее получивший обеспечение, обязан вернуть его арендатору. Способ и срок возврата допустимо оговорить в сделке: наличными, переводом на счёт, в течение определённого количества дней. Но если в тексте зафиксировано условие о невозврате, когда стороны расторгают сделку, то деньги остаются у арендодателя.
По закону (если в договоре неурегулирован)
Если стороны никак не прописали порядок и условия возврата, то применяются общие нормы ГК РФ.
- После того как арендатор и арендодатель расторгают договор, обеспечительный платёж подлежит возврату в добровольном порядке в максимально короткие сроки.
- Если срок возврата не был согласован, то вступает в действие ст. 314 ГК РФ — исполнение должно быть произведено в течение 7 дней после предъявления арендатором письменного требования. Поэтому, столкнувшись с молчанием контрагента, первым делом направляйте официальное требование о возврате.
- При отказе или игнорировании требования, сумма взыскивается в судебном порядке как неосновательное обогащение с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ.
Пример оформления требования о возврате обеспечительного платежа
Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно
Недавно ко мне обратился предприниматель, арендовавший помещение под магазин. Спустя полгода стороны решили оформить расторжение договора. Арендатор честно выполнил все обязательства, но арендодатель не захотел вернуть обеспечение. Сумма зависла почти на месяц. Мы направили письменное требование, сославшись на ст. 314 ГК РФ, и через несколько дней деньги всё-таки получили. Ситуация типичная, поэтому важно чётко прописывать в договоре порядок возврата и не надеяться на добрую волю контрагента в случае расторжения.
Читайте также: как расторгнуть договор аренды