Должна ли я платить налог с продажи квартиры, половиной которой я владела давно, а половину унаследовала в этом году

Нет, налог платить не нужно. И декларацию 3-НДФЛ в инспекцию подавать не придётся. Доход от продажи квартиры полностью освобождён от НДФЛ.

Ключевое правило: срок владения недвижимостью отсчитывают с момента возникновения права на первую долю. Последующее увеличение доли за счёт наследства не запускает отсчёт заново. Квартира остаётся тем же объектом, просто меняется объём ваших прав. Подобной позиции придерживается и Минфин (Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 7 апреля 2022 г. № 03-04-05/29407).

Наследство является принятым со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Поскольку мама умерла более трёх лет назад, минимальный срок владения истёк для всей квартиры целиком (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

С какого момента отсчитывается минимальный срок владения квартирой для освобождения от НДФЛ, если доли получены в наследство в разное время?

Я унаследовала квартиру долями: первую половину — более трёх лет назад, вторую — полгода назад. Хочу понять, как считается срок владения для целей налога. Налоговая будет отсчитывать три года отдельно по каждой доле, или срок течёт с момента, когда я впервые получила первую долю в этой квартире? Я слышала, что есть письмо ФНС, где сказано, что срок владения определяется исходя из первичного возникновения права собственности на объект. Так ли это, и могу ли я на это ссылаться при продаже?

Отвечает Пастухов Михаил

Нет, налоговая не станет дробить квартиру на части и считать три года отдельно по каждой доле. Доход от продажи всего объекта освобождается от НДФЛ целиком.

Здесь работает простая логика: срок владения недвижимостью всегда отсчитывается от момента появления самого первого права на долю в этом объекте. Последующее увеличение доли не создаёт новый объект и не обнуляет счётчик. Квартира остаётся той же самой, просто меняется объём ваших прав на неё.

Опираться можно на следующее. Принятое наследство считается принадлежащим вам со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Значит, первая половина перешла в вашу собственность ещё в день смерти родственника. Минфин не раз подтверждал, что изменение состава собственников или размера долей не прекращает первоначальное право на объект (письма от 05.03.2021 № 03-04-05/15605 и от 12.03.2020 № 03-04-05/18624). А для унаследованного жилья минимальный срок владения составляет три года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Первая доля у вас больше этого срока, поэтому условие выполнено для всей квартиры.

Вы вправе продать квартиру сейчас. НДФЛ платить не нужно, декларацию 3-НДФЛ подавать тоже не требуется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если я продам квартиру, доставшуюся в наследство долями в разное время, нужно ли мне подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ, даже если налог платить не нужно?

Я планирую продать квартиру, которую унаследовала частями. Я понимаю, что если владею первой долей больше трёх лет, то налог платить не должна. Но остаётся вопрос: нужно ли мне всё равно подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую? Мне сказали, что при продаже недвижимости, даже если налог нулевой, декларацию подавать обязательно. Так ли это, или при владении более минимального срока я освобождена и от отчётности?

Отвечает Пастухов Михаил

Нет, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. Если доход от продажи полностью освобождён от налога, отчитываться по нему вы не обязаны. Это прямо следует из абзаца второго пункта 4 статьи 229 НК РФ, который говорит о том, что граждане вправе не указывать в декларации доходы, которые не подлежат налогообложению.

В вашей ситуации доход от продажи квартиры освобождён от НДФЛ, поскольку минимальный срок владения уже истёк. Для унаследованного жилья этот срок составляет три года (пункт 17.1 статьи 217 и подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). Срок исчисляется с момента возникновения права на первую долю, то есть со дня смерти родственника. Раз первая доля у вас больше трёх лет, условие выполнено для всей квартиры целиком.

Как правильно рассчитать налог, если срок владения одной долей превышает три года, а другой — нет, и налоговая всё же потребует заплатить НДФЛ?

Допустим, налоговая не согласится с тем, что срок владения считается с момента получения первой доли, и потребует заплатить налог с продажи второй половины квартиры, которой я владею меньше трёх лет. Как мне тогда рассчитать сумму налога? Нужно ли вычитать из стоимости второй доли расходы на её оформление или можно применить имущественный вычет в 1 миллион рублей? И могу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на расходы, если наследство я не покупала, а получила бесплатно?

Отвечает Пастухов Михаил

Если налоговая всё же потребует заплатить с той доли, которой вы владели меньше трёх лет, расчёт будет таким. Сначала определите облагаемый доход. Это либо цена доли по договору, либо 70% её кадастровой стоимости — берётся большая из этих сумм (ст. 214.10 НК РФ).

Дальше у вас два пути. Первый — уменьшить доход на имущественный вычет в 1 млн рублей. Поскольку вы единственный собственник и продавец, весь вычет достаётся вам, делить его ни с кем не нужно (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Второй путь — вместо вычета учесть расходы на покупку этой недвижимости. Но только если сохранились договор и платёжные документы (абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Затраты на нотариуса и госпошлину при вступлении в наследство в расчёт не берутся.

Полученную разницу умножаете на ставку. Если база до 2,4 млн рублей — 13%. Если больше, то 312 000 рублей плюс 15% с превышения.

Имеет ли значение для расчёта налога, продаю ли я всю квартиру целиком или только вторую долю, полученную недавно?

Я хочу продать квартиру, но не уверена, как лучше оформить сделку. Если я продам квартиру целиком, а срок владения одной из долей меньше трёх лет, налоговая может доначислить налог со всей суммы или только с части? А если я продам только вторую долю, которой владею полгода, то налог будет считаться только с неё? Какой вариант продажи выгоднее с точки зрения налогообложения и как правильно распределить доли в договоре купли-продажи?

Отвечает Пастухов Михаил

Продавайте квартиру целиком по одному договору. Налог в обоих случаях будет нулевым: срок владения считается с момента возникновения права на первую долю, то есть со дня смерти родственника (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Вторая доля лишь увеличила объём прав, счётчик не обнулился. Это подтверждают письма Минфина от 05.03.2021 № 03-04-05/15605 и от 12.03.2020 № 03-04-05/18624.

Дробить сделку на два договора — риск. Налоговая применит пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ и ограничит вычет по каждому договору 500 000 рублей вместо 1 000 000. При продаже одним договором вычет неделим, вы единственный собственник (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Нотариус тоже не нужен при одновременной продаже всех долей (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).

Могу ли я избежать налога с продажи второй доли, если подожду ещё два с половиной года и продам квартиру после того, как истекут три года владения второй долей?

Я планирую продать квартиру, но понимаю, что вторая доля у меня в собственности меньше трёх лет. Если я подожду ещё два с половиной года, пока и по второй доле не истекут три года, смогу ли я тогда продать квартиру без налога? Или срок владения будет отсчитываться по каждой доле отдельно, и мне всё равно придётся платить? Есть ли смысл ждать или лучше продавать сейчас, пока я уверена, что налог платить не нужно?

Отвечает Пастухов Михаил

Ждать истечения срока не нужно. Налог будет нулевым и сейчас. Срок владения квартирой отсчитывается с момента возникновения права на первую долю — со дня смерти родственника. Это правило закреплено в п. 4 ст. 1152 ГК РФ. Последующее получение второй доли не обнуляет срок. Минфин подтверждает эту позицию о сроках в письмах от 05.03.2021 № 03-04-05/15605 и от 12.03.2020 № 03-04-05/18624. Для унаследованного жилья минимальный срок владения — три года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Он уже истёк, поэтому доход от продажи освобождён от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ). Продавайте, когда удобно.

Применяется ли правило о сроке владения с момента получения первой доли, если вторая доля была получена не в наследство, а по договору дарения или купли-продажи?

У меня похожая ситуация, но вторая половина квартиры досталась мне не по наследству, а по договору дарения от отца. Первую долю я унаследовала более трёх лет назад. Распространяется ли правило, по которому срок владения считается с момента получения первой доли, на случай, когда вторая доля получена по дарению, а не по наследству? Или налоговая будет считать срок по каждой доле отдельно, и мне придётся платить налог с подаренной части?

Отвечает Пастухов Михаил

Да, это правило о сроке работает точно так же. Способ получения второй доли — дарение, наследство или покупка — для налоговой значения не имеет. Срок владения квартирой отсчитывается с момента возникновения права на первую долю. В вашем случае это день смерти мамы.

Последующее увеличение доли не создаёт новый объект и не обнуляет отсчёт. Минфин подтверждает это в письмах от 05.03.2021 № 03-04-05/15605 и от 12.03.2020 № 03-04-05/18624. Поскольку минимальный срок владения для унаследованной доли составляет три года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) и он уже истёк, доход от продажи всей квартиры освобождён от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ). Продавайте квартиру целиком в любое время.