Как правильно составить договор аренды

Виды договоров аренды

Этот вид гражданских правоотношений предполагает, что одна сторона (арендодатель) предоставляет другой (арендатору) имущество за плату во временное владение или пользование (ст. 606 ГК РФ). В отличие от сделки безвозмездного пользования, за арендуемую вещь обязательно необходимо платить (чем и как — это описывается в тесте соглашения). А если сравнивать с куплей-продажей или меной, то арендованное имущество переходит не навсегда, а на ограниченный период.

Кроме того, важно, что все, что арендатор получает от арендуемой вещи (плоды, продукты, деньги), — это его собственность.

Хороший пример отношений аренды — корова с теленком из мультфильма «Простоквашино»: «Корова государственная, ведь мы ее напрокат взяли, а все, что она дает, наше». То есть все, производимое от арендованной вещи: и молоко, и сметана, и масло, и даже теленок — принадлежит арендатору.

Отдельными видами этих гражданских правоотношений являются:

• прокат;
• аренда транспортных средств;
• аренда недвижимости;
• аренда предприятий;
• лизинг.

Для каждой из этих форм есть отдельные нюансы, но общие нормы об арендных отношениях распространяются на них в полном объеме.

Может пригодиться: как составить договор проката

Форма договора аренды

Если требуется сдать или взять в аренду недорогую вещь, то на практике используется устная форма соглашения. Законодатель это допускает. Но при одновременном соблюдении следующих условий:

• соглашение заключено менее чем на один год (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
• арендуется не недвижимость (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
• сторонами являются только люди, а не организации (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
• цена не более 10 000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ).

В устной форме обычно на прокат или в аренду передается имущество в рамках мелких бытовых сделок (например, арендуется строительное, производственное, офисное оборудование, электронная техника, мебель, праздничная одежда, костюмы для выступлений и т. п.).

Для более серьезных вещей потребуется письменная форма. Разумеется, на практике в подавляющем большинстве случаев договор аренды заключается путем составления единого документа, который подписывают обе стороны. Факт заключения арендных отношений при определенных обстоятельствах иногда подтверждается и иными документами, свидетельствующими о получении одной стороной той или иной вещи от другой стороны и об оплате за эту вещь (переписка участников сделки, заявки на доставку вещи, акты приемки-передачи, сметы, счета, платежные документы и др.).

Но если объектом арендных отношений является недвижимость, то обязательно письменное двустороннее соглашение, подписанное обоими участниками сделки.

Кстати: инструкция по составлению договора аренды квартиры между физлицами

Предмет договора аренды

Объектом является только вещь, причем вещь индивидуально определенная и непотребляемая (п. 1 и 3 ст. 607 ГК РФ). Наиболее частые примеры: транспорт, недвижимость, оборудование, земельный участок.

Перечень является открытым.

В правоприменительной практике к вещам относят исключительно материальные, физически осязаемые объекты, свойства которых позволяют физически владеть этими объектами (см. постановление президиума ВАС РФ от 17.07.2012 № 1944/12, а также, например, постановления Девятого ААС от 29.01.2021 № 09АП-70511/20, Седьмого ААС от 25.12.2020 № 07АП-10216/20). Поэтому, например, деньги представляют собой потребляемые вещи и в силу этого качества не рассматриваются как арендованная вещь.

Есть законодательные ограничения на виды имущества, арендовать которое невозможно или допустимо, но с ограничениями (объекты топливно-энергетического комплекса, оружие и др.).

Условия договора аренды

Главное условие — тщательно прописать арендуемый объект (чтобы не допускалось двоякое толкование).

Для отдельных видов арендных сделок предусматриваются дополнительные существенные условия.

Например, условие о цене является существенным, если арендуется здание или сооружение или земельный участок.

Срок договора аренды

Арендные отношения бывают и срочными, и бессрочными.

Если стороны договорились о передаче имущества на тот или иной срок истечения договора, это не обязательно конкретная календарная дата. Арендатор и арендодатель вправе предусмотреть, что соглашение действует определенный период времени (год, месяц, неделю), иногда требуется указать даже день или час (например, звукоусилительное оборудование арендуется для проведения какого-либо мероприятия). В тексте документа допускается указать событие, которое должно неизбежно наступить (например, радиаторы арендуются на период отопительного сезона). Соответственно, сделка прекращается при наступлении той или иной даты или события. Варианты досрочного расторжения договора аренды возможны в ограниченном количестве случаев, о которых поговорим далее.

Если срок не определен, то имущество арендуется на неопределенный срок. Тогда и любая из сторон вправе отказаться от обязательств, особые причины для этого не требуются. Важно только предупредить о желании расторгнуть арендное соглашение другую сторону за один месяц (если арендуется недвижимость, то за три).

Часто в тексте документа прописывается условие о пролонгации.

Например, если и арендатор, и арендодатель не уведомили друг друга за месяц (или иной срок, указанный в тексте соглашения) о желании прекратить действие договорных отношений, то срок сделки продлевается еще на год. Это удобно для обеих сторон, так как минимизирует «бумажную» работу по продлению сделки, которая всех устраивает.

Подробнее: как составить договор аренды с пролонгацией

Права и обязанности сторон по договору аренды

Как и стороны любой другой гражданско-правовой сделки, арендатор и арендодатель должны отвечать за то, что подписали: собственные обязательства сторонам необходимо исполнять надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ).

Обязанность арендодателя — предоставить арендатору имущество, чтобы тот имел возможность использовать вещь по назначению (например, если арендуется оборудование, то оно должно быть технически исправным).

Обязанности арендатора — своевременно вносить арендную плату, пользоваться имуществом в целях и на условиях договора аренды (например, арендовали помещение под офис, а устроили там массажный салон), поддерживать имущество в исправном состоянии и др. (п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 615, п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Важный нюанс касается изменения сторон сделки: например, собственник продал офис, и как поступить арендаторам?

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, переход права собственности на имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия арендного соглашения (кроме изменения формальных сведений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя).

Факт замены обычно фиксируется в дополнительном соглашении о замене стороны в договоре аренды, и если сама сделка подлежала государственной регистрации, то регистрации подлежит и дополнительное соглашение (ст. 164 ГК РФ, п. 9 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Подробнее: как составить дополнительное соглашение к договору аренды

Необходимые документы для заключения договора аренды

Главные документы при заключении договорных отношений касаются правомочности сторон и подтверждения права собственности на арендуемую вещь.

Специальных требований, которые бы предъявлялись к сторонам арендного договора, законодательство не устанавливает. Принципиально сторонами договора аренды являются любые участники гражданских правоотношений, обладающие право- и дееспособностью: юридические лица, граждане, включая индивидуальных предпринимателей (например, недееспособная бабушка или малолетний ребенок не вправе заключать такую сделку).

Арендодателем выступает лишь собственник имущества или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество (право собственности подтверждают, например, ПТС, СТС на автомобиль, выписка из ЕГРН на недвижимость). Соответственно, при заключении договора арендатору важно проверить документы, подтверждающие полномочия того или иного лица распоряжаться вещью и подписывать арендные документы (если лицо подписывает документы от имени организации, то у него необходимо проверить доверенность, либо убедиться, что право подписи определено, например, уставом).

Прекращение договора аренды

Соглашение прекращает свое действие, в частности:

• если стороны об этом договорились;
• если одна из сторон в одностороннем порядке отказалась его исполнять, и возможность такого отказа предусмотрена законом или самим соглашением;
• в случае истечения срока;
• в результате судебного решения о расторжении арендных отношений;
• в случае гибели арендуемого объекта (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 ГК РФ основаниям невозможности его эксплуатации).

Для сведения: как расторгнуть договор аренды

Что касается оформления процедуры, то соглашение о расторжении договора аренды совершается обычно в той же форме, в какой отношения заключались.