Самитов Марат Эксперт по бухучету

Серая сдача жилья закончена

Цифровизация ФНС — это новая реальность, в которой риск выявления незадекларированных доходов от аренды стремится к 100%. Это лишь вопрос времени. Легализация доходов — единственный разумный путь, позволяющий избежать штрафов и доначислений.

Содержание

С 2026 года контроль за доходами от аренды жилья становится более «техническим»: ФНС активно выявляет незадекларированные доходы по цифровым следам и регулярным поступлениям на счета, поэтому «серая» модель становится значительно рискованнее. В поле зрения попадают как переводы за аренду на карту, так и сопоставление данных из реестров и объявлений о сдаче недвижимости.

Как ФНС выявляет «серую» аренду:

  1. Регулярные поступления на счета/карты: налоговая может выделять повторяющиеся платежи, характерные для аренды, и сопоставлять их с отсутствием декларации или НПД-учёта.
  2. Объявления о сдаче жилья: налоговики могут самостоятельно мониторить крупные площадки и сопоставлять контакты/объекты с данными собственника.
  3. Данные Росреестра: с 1 октября 2024 года в ФНС передаются сведения о зарегистрированной недвижимости, правах и сделках с ней; зарегистрированный договор аренды (обычно от 1 года) без налоговой «следовости» становится явным триггером внимания.

Почему «в тени» стало сложнее

При безналичных оплатах арендные поступления оставляют банковский след, который проще анализировать по регулярности, суммам и связи с объектом недвижимости. Дополнительно усиливает контроль межведомственный обмен данными (в том числе по объектам и сделкам), из-за чего разрыв между фактическим доходом и возможностью его обнаружить сокращается.

Какие легальные варианты есть у арендодателя

  1. Самозанятость (НПД): ставка 4% при сдаче физлицам и 6% при сдаче юрлицам/ИП; лимит дохода — 2,4 млн руб. в год.
  2. ИП на УСН (или другой режим): чаще выбирают при доходах выше лимита НПД или если нужна более гибкая модель работы.

Что важно учитывать на практике

Если доходы близки к лимиту НПД, стоит заранее планировать переход на другой режим, чтобы не оказаться в ситуации «вышли за лимит — и дальше непонятно как легализовать поступления».

Официальный договор аренды и понятные назначения платежей обычно снижают риски «токсичных» вопросов, потому что у операций появляется ясная экономическая логика.

Полезные материалы от Марата Самитова:

Высшее образование в сфере налогов и финансов. Работал главным бухгалтером и финансовым директором. Основатель компании, которая оказывает услуги по бухгалтерскому сопровождению хозяйственной деятельности. Автор серии статей про налоги.