Как считать НДФЛ при неравноценном обмене недвижимости?
15 января 2026 года Конституционный суд Российской Федерации выпустил постановление № 1-П, в котором рассмотрел вопрос о порядке исчисления налога на доходы физических лиц при неравноценном обмене земельных участков.
Основная проблема, поставленная перед КС РФ, заключалась в возможности применения к договору мены антиуклонительных правил п. 2 ст. 214.10 НК РФ, предназначенных для купли-продажи, согласно которым доход от продажи недвижимости в целях НДФЛ в любом случае не может составлять менее 70% от ее кадастровой стоимости.
Применение п. 2 ст. 214.10 НК РФ к договору мены создавало ситуации, при которых сторона, приобретающая более дешевый объект в обмен на более дорогой, должна была платить налог с дохода, который она не получала (т.е. минимум с 70% от кадастровой стоимости отчужденного объекта).
В рамках налогового спора налоговый орган настаивал на том, что допустимость применения п. 2 ст. 214.10 НК РФ к договору мены следует из п. 2 ст. 567 ГК РФ. В свою очередь, Заявитель полагала, что доход по договору мены должен определяться исходя из стоимости полученного, а не преданного имущества. Иной подход приводит к нарушению ее прав и вынуждает платить налог с имущественных потерь.
В сегодняшнем алерте анализируем основные тезисы КС РФ, порядок определения налоговой базы по НДФЛ при мене, а также последствия опровержения налоговым органом презумпции эквивалентного обмена (с учетом новой позиции).