Что такое сервитут: основные понятия и ключевые аспекты

Что такое сервитут

Сервитут — установленная законом возможность частичного, ограниченного пользования чужой собственностью. Сервитут применим к любому объекту недвижимости: земельному участку, водному или воздушному пространству, жилому или нежилому объекту.

Сервитут — это вид обременения права собственности. В переводе с латыни этот термин означает «подчиненное положение». Чаще всего в его установлении заинтересованы третьи лица, которым в силу сложившихся обстоятельств необходимо, чтобы собственник предоставил свое имущество для использования строго ограниченным способом.

Например, соседний участок выделен после вашего и теперь расположен так, что пройти к своему дому вы сможете только через его участок. Вашему соседу придется предоставить вам право частичного использования участком для прохода к дому. Но при этом вы не вправе пользоваться участком соседа иным способом (например, парковать автомобиль) или причинять его имуществу какой-то вред. Каким способом будет установлен сервитут (добровольно или через суд) — зависит от того, удастся ли договориться соседям.

Подробнее: что такое сервитут земельного участка

Основные правила по оформлению и использованию ограничения права установлены:

• в ГК РФ (ст. 274-277);
• в Земельном кодексе РФ в различных статьях;
• разъяснены в Обзоре судебной практики от 26.04.2017 (утвержден Верховным Судом РФ).

Какие есть типы сервитута

В законе выделяется 2 типа сервитута:

• частный — устанавливается в интересах конкретного лица или ограниченной группы лиц, например соседей. Т.к. обременение применяется к объекту недвижимости, оно сохраняет силу и в случае смены собственника (например, при продаже, наследовании и т. д.);
• публичный — в интересах государства, местной системы самоуправления или неопределенного круга лиц (например, к любым гражданам, которые вправе свободно пользоваться общественными водными объектами). Применяется к объектам любой формы собственности (государственной, муниципальной, частной).

Частный сервитут отличается от публичного следующими особенностями:

• есть конкретный человек или группа лиц, в интересах которых устанавливается обременение;
• не требуется согласовывать такое обременение с органами местной власти и ходатайствовать об издании нормативного акта;
• если договориться об установлении ограничения права в добровольном порядке не получается, то заинтересованное лицо вправе решить этот вопрос в судебном порядке через подачу искового заявления;
• платный или бесплатный — как договорятся заинтересованные лица и собственник.

Зачем и когда используется сервитут

Чаще всего необходимость установления сервитута возникает в пределах частных домовладений, вблизи водных или лесных объектов.

Например, собственник участка огородил участок забором и тем самым перекрыл для других жителей единственный удобный выход к озеру. Или газоснабжающая организация протягивает газопровод, и провести его иным способом, кроме как через частный участок, нет возможности.

В зависимости от того, на какой вид объекта устанавливается сервитут, он может быть:

• водным;
• земельным;
• воздушным;
• гражданским (если затрагивает частные здания или строения).

Установление ограничения частного права собственности зависит от фактических обстоятельств: местонахождения объекта недвижимости, степени пересечения прав владения или пользования нескольких собственников или пользователей объектов, наличия иных вариантов для решения ситуации и пр. Ситуации, когда допускается установить публичное обременение, указаны в п. 4 ст. 23 ЗК РФ — например, с целью:

• прохода или проезда к водному объекту или береговой полосе общего пользования;
• размещения на участке различных геодезических объектов;
• проведения на земельном участке необходимых мелиоративных или дренажных работ;
• выпаса сельхозживотных;
• скашивания сена;
• охоты, рыболовства, рыбоводства;
• размещения тепловых или водопроводных сетей, линий или сооружений связи, систем газоснабжения и прочих объектов, которые относятся к объектам федерального, регионального или местного значения.

Как устанавливают сервитут: 2 основных способа

Публичный сервитут устанавливается одним способом — путем издания нормативного акта органами местной или региональной власти. Нормами ЗК закреплено, что для принятия таких актов не требуется проведение публичных слушаний. НПА принимается на основании ходатайства, поступившего от организации, заинтересованной в установлении такого ограничения.

В НПА обязательно указываются следующие основные сведения:

• о лице, подавшем ходатайство о применении публичного ограничения права;
• цель, для достижения которой он устанавливается;
• кадастровый номер участка, в отношении которого применяется ограничение;
• срок действия публичного сервитута;
• другие сведения, которые зависят от фактических обстоятельств.

НПА, которым установлен публичный сервитут, обязателен для исполнения теми собственниками, в отношении недвижимости которых он применяется.

Собственник вправе оспорить установление такого ограничения, если считает, что основания для его применения незаконны или существуют иные способы достичь тех целей, которые ставятся при установлении публичного сервитута. В суд подается административный иск о признании недействительным НПА, которым установлен публичный сервитут.

Например, собственник оспаривает установление публичного сервитута в отношении его участка для размещения объекта электросетевого хозяйства, т. к. считает, что такое обременение существенно ограничивает его право владения и распоряжения участком.

Для частного сервитута применяется один из 2 возможных способов:

• 1 способ: договориться с собственником недвижимого имущества о применении ограничения. Достигнутое соглашение рекомендуется оформить письменно — заключить договор, в котором прописать все основные условия для применения этого обременения;
• 2 способ: если невозможно договориться, то ограничение устанавливается через суд. Иск подает заинтересованный человек или группа лиц. В иске необходимо обосновать и доказать основной фактор: невозможность воспользоваться правом пользования в отношении объектов общего пользования или частных объектов недвижимости без применения ограничения в отношении объекта, принадлежащего ответчику.

Как оформить договор сервитута

Если собственник и заинтересованное лицо смогли договориться, то им необходимо заключить договор об установлении частного сервитута. Чтобы такое соглашение было действительным, его необходимо оформить в простой письменной форме.

Предмет такого договора — установление права ограниченного пользования в отношении конкретного объекта недвижимости. Важно прописать все сведения о таком объекте (кадастровый номер участка, адрес места нахождения, реквизиты документов, устанавливающих законное право владения и пр.) и в чем заключается обременение — например, предоставляется право прохода через участок к строению соседа.

Обязательно указать срок действия обременения, если оно применяется временно или для достижения конкретной цели — например, на период прокладки газовых сетей. Внесение оплаты не относится к обязательным условиям, по соглашению сторон обременение допускается как платное, так и бесплатное. Если стороны договорились о возмездности обременения, то необходимо прописать сумму оплаты, порядок и сроки ее внесения.

Если для достижения цели установления сервитута требуется нарушить целостность объекта недвижимости (например, провести земельные работы, вырыть траншею или яму), то в договоре необходимо указать обязанность заинтересованной стороны восстановить такой объект и привести его в состояние, позволяющее использовать объект недвижимости по назначению (в соответствии с разрешенным пользованием).

Если ограничение устанавливается в отношении земельного участка, то рекомендуется составить приложение к договору — схему или план, на которой указываются границы его применения (например, место расположения строительного объекта, дороги, траншеи и пр.).

Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

Договор об установлении частного сервитута требуется зарегистрировать в Росреестре, за исключением случаев, когда:

• обременение применяется в отношении части публичного участка;
• срок ограничения менее 3 лет;
• в договоре стороны установили, что ограничение права применяется без проведения кадастрового учета (в отношении части участка) и без его регистрации в Росреестре. В этом случае границы обременения устанавливаются по схеме, которая является неотъемлемой частью договора.

Как производится оплата сервитута

Чаще всего частный сервитут устанавливается на платной основе. Такая оплата служит компенсацией тех неудобств и ограничений, которые несет собственник. Если оплата устанавливается на основании договора, то в нем же необходимо прописать и порядок ее внесения. Плата может устанавливаться в виде:

• единоразового платежа — эта сумма за весь период применения обременения. Такой способ удобен в случае небольшого периода обременения;
• регулярного платежа — фиксируется сумма, которую необходимо оплачивать с определенной периодичностью (например, 1 раз в месяц, 1 раз в год и пр.).

Для установления применимой суммы оплаты за обременение следует учитывать:

• сложившиеся обстоятельства;
• степень влияния обременения на права собственника;
• длительность обременения;
• сложившиеся в регионе цены в аналогичных условиях и пр.

Государством такие расценки не регулируются, но если договориться не получится, то стоимость обременения определяет суд.

Как прекращается частный сервитут

В зависимости от конкретных обстоятельств частный сервитут устанавливается на определенный срок или бессрочно. Если ограничение права установлено на определенный срок, то тогда действие сервитута прекращается с истечением такого срока, если стороны не договорятся о его продлении на новый срок. Бессрочный сервитут допускается прекратить в следующих случаях:

• заключить соглашение о прекращении обременения;
• потребовать его прекращения в судебном порядке.

В суд вправе обратиться любая заинтересованная сторона, в том числе та, в интересах которой применялось ограничение. Обращаться в суд с требованием о прекращении ограничения права допускается:

• если прекратились обстоятельства или достигнуты цели, для которых применялось такие ограничение (например, к озеру проложена новая дорога в обход участка);
• из-за установления обременения собственник не может использовать участок или объект недвижимости по назначению.

Если соглашение о сервитуте зарегистрировано в Росреестре, то тогда и прекращение обременения тоже необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Часто задаваемые вопросы про сервитут