Как зарегистрировать право собственности на нежилую недвижимость

В чём особенности регистрации нежилой недвижимости на физлицо

Многие граждане полагают, что оформить право собственности на нежилое помещение сложнее, чем на квартиру. На самом деле процедура в Росреестре та же самая. И для компании, и для гражданина алгоритм регистрации един. Но есть нюансы, которые важно учитывать до того, как вы подадите договор на регистрацию.

Так, если вы покупаете квартиру, закон защищает права проживающих там людей. С нежилой недвижимостью всё проще. Продавец вправе продать нежилое помещение без оглядки на чьи-либо «жилищные» права. Никакие социальные льготы или права пользования при отчуждении нежилого помещения не действуют и не являются препятствием для регистрации в Росреестре.

Гражданский кодекс допускает устные сделки для граждан в некоторых случаях, но для нежилой недвижимости это исключено. Договор купли-продажи или другой документ, на основании которого происходит отчуждение нежилого помещения, составляется только в письменном виде. Иначе Росреестр просто не примет документы.

Один мой знакомый решил купить нежилое помещение — небольшую кладовку в многоквартирном доме. Он прочитал в интернете, что для покупки нежилого помещения необходимо открыть ИП. Оформил предпринимательство, составил договор купли-продажи как ИП, зарегистрировал право в Росреестре. Сделка прошла гладко. Но через несколько месяцев налоговая прислала ему требование об уплате страховых взносов за ИП. Взносы не имели никакого отношения к нежилому помещению, но стали следствием статуса. Он мог бы избежать этих расходов, если бы сразу знал, что для регистрации права собственности на нежилое помещение никакой статус ИП не нужен. Достаточно паспорта. А если вы хотите использовать нежилое помещение в коммерческих целях, регистрируйте бизнес (ИП или юрлицо) потом, после оформления права.

Какие документы потребуются для регистрации права собственности нежилой недвижимости

Чтобы Росреестр зарегистрировал переход права на нежилое помещение, нужно собрать пакет бумаг. Главный среди них — это документ, на основании которого возникает право. Чаще всего это договор купли-продажи. Договор составляется минимум в трёх экземплярах, по одному для каждой стороны и один для Росреестра. Если участников договора больше, то число копий растёт.

Но договор купли-продажи — это не единственное основание. Вот что ещё может стать юридическим основанием помимо договора купли-продажи для регистрации:

• договор дарения, когда помещение передаётся безвозмездно;
• вступившее в силу решение суда — например, при признании права собственности или разделе имущества;
• договор участия в долевом строительстве или уступка прав по нему вместе с актом приёма-передачи;
• договор приватизации, когда государственное или муниципальное имущество переходит в частную собственность;
• свидетельство о праве на наследство, которое выдаёт нотариус.

Помимо документа-основания, понадобятся:

• паспорта участников. Сотрудники Росреестра сверяют оригиналы, копии не подойдут;
• свежая выписка из ЕГРН на нежилое помещение. Она показывает, что продавец — действующий собственник, а на помещение нет арестов или залогов;
• передаточный акт по договору. Он фиксирует состояние нежилого помещения в момент передачи. Подписывают его после полной оплаты по договору или в день регистрации — договоритесь заранее;
• нотариальное согласие супруга. Если продавец купил нежилое помещение в браке, это совместная собственность. Без согласия супруга на отчуждение по договору нежилого помещения Росреестр не зарегистрирует сделку (ст. 35 СК РФ). Исключение — если помещение получено в наследство или в дар. Я всегда советую покупателю требовать этот документ;
• квитанция об уплате госпошлины. Для физических лиц это 4 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ). Платит покупатель, но иногда расходы делят — обговорите этот момент сразу.

Алгоритм регистрации в Росреестре по шагам

Процесс регистрации права собственности на нежилое помещение прост, если знать последовательность. Разбиваем его на этапы.

Подача документов

Сначала оплачиваете госпошлину. Затем подаёте заявление и пакет документов. Способов два, либо это личный визит в МФЦ, либо — онлайн через сайт Росреестра с усиленной квалифицированной электронной подписью.

При личной подаче сотрудник МФЦ выдаёт расписку с плановой датой готовности. Бланк заявления вам предложат на месте. Электронный способ быстрее и удобнее, но требует наличия УКЭП. Если у вас её нет, проще прийти в МФЦ.

Если вы подаёте через сайт Росреестра, придерживайтесь следующего алгоритма:

Шаг 1. Зайдите на официальный сайт Росреестра. В верхнем меню найдите раздел «Услуги и сервисы». Перейдите во вкладку «Регистрация прав». Перед вами откроется список доступных услуг по регистрации недвижимости.

Шаг 2. В разделе «Кадастровый учёт и (или) регистрация прав» выберите тип услуги из выпадающего списка. Вам нужна «Регистрация прав» — нажмите на неё. Затем уточните, что именно вы хотите зарегистрировать: переход права по договору купли-продажи, возникновение права по ДДУ или другой вариант. Выберите конкретный случай.

Шаг 3. Перед вами откроется электронная форма для заполнения. Внесите свои данные: ФИО, паспортные сведения, контакты. Затем укажите информацию об объекте недвижимости — адрес помещения, кадастровый номер, этаж, площадь. В отдельном блоке прикрепите скан договора купли-продажи и другие документы из списка выше. При электронной регистрации формируется одна совместная заявка, которую стороны подписывают по очереди. Сначала покупатель заполняет заявление и ставит свою УКЭП, после чего документ автоматически пересылается в личный кабинет продавца для наложения второй подписи.

Проверка документов

Сотрудники Росреестра изучают ваши бумаги. Они проверяют юридическую чистоту сделки, сверяют кадастровые номера и проверяют помещение на скрытые аресты, залоги или судебные споры. Если всё в порядке, ведомство вносит запись в ЕГРН.

Сроки регистрации зависят от способа подачи. При обращении напрямую в Росреестр — 7 рабочих дней. Через МФЦ — 9 рабочих дней. После завершения процедуры вы получаете готовые экземпляры договора со штампом и свежую выписку из ЕГРН, которая подтверждает ваше право собственности.

Может пригодиться: что делать, если Росреестр отказал в регистрации права собственности