Считаем неустойку по договору долевого участия в строительстве
У первичного жилья по сравнению со вторичным есть масса плюсов: вторичка уже готова и «ждет» своего нового хозяина, а строительство новой квартиры только идет. А когда настаёт срок получения заветных ключей, то несостоявшиеся новоселы видят вместо нового жилья продолжающуюся стройку. «Подождите немного», — говорит застройщик. Что делать — подождем, но за неустойкой по ДДУ обратимся.
Как правильно рассчитать период просрочки
Итак, отношения, складывающиеся между сторонами договора участия в долевом строительстве (это сам застройщик и гражданин, покупающий недвижимость — участник строительства), регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 (далее — 214-ФЗ).
Статья 6 ФЗ-214 устанавливает, что если застройщик нарушает срок сдачи дома, то он уплачивает участнику долевого строительства пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, если участником долевого строительства является физическое лицо, то неустойка с застройщика выплачивается в двойном размере.
Соответственно, дольщик вправе взыскать компенсацию за просрочку со следующего дня после того срока получения квартиры, который указан в договоре долевого участи.
Но есть одно большое «но». До середины 2023 года эта схема не работает.
Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (далее — постановление № 479) установило, что при расчете пени или размера убытков не учитываются периоды:
- с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г.;
- с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. включительно.
Таким образом, до конца июня 2023 года дольщики не смогут взыскать деньги с застройщика, даже если тот задерживает сдачу дома.
Для сведения: что такое неустойка и как ее взыскать
Расчет неустойки на онлайн-калькуляторе
В сети Интернет с легкостью найдётся не один десяток онлайн-калькуляторов расчета неустойки при срыве сроков по договору ДДУ. Но с учетом требований постановления № 479 рассчитать неустойку на калькуляторе не всегда возможно. Большинство калькуляторов этот момент упускает. И в результате с легкостью получаются тысячи, а то и миллионы «расчетных» рублей по объектам, которые должны были вводиться в действие, скажем, в июне 2022 года. А по факту сумма пени для застройщиков этих объектов — 0.
Калькулятор неустойки по договору
Формула расчета неустойки по договору долевого участия
Но рассчитать размер пени на калькуляторе неустойки по ставке рефинансирования можно (например, для тех объектов, которые предполагалось ввести в эксплуатацию до моратория на взыскание компенсаций с застройщиков). Главное — не забыть исключить периоды: с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 года и с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 года.
Для расчёта неустойки по 214-ФЗ применяется следующая формула:
По поводу ставки рефинансирования есть ещё важный нюанс.
В период с 25 февраля 2022 г. до 30 июня 2023 года включительно размер процентов исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г.
25 февраля 2022 года ставка была 9,5 %.
Может пригодиться: как составить соглашение о неустойке
Пример расчета неустойки по договору долевого участия
Рассмотрим расчет на примере.
Молодожены Иван и Наталья решили приобрести в 2019 году квартиру по ДДУ. Стоимость квартиры 10 000 000 руб.
Предполагалось получение ключей не позднее 31.10.2021. В итоге ключи уже не молодожены, а родители двух детсадовцев получили 01.03.2023.
Итак, что мы получаем по нашей формуле:
|
Цена договора |
10 000 000 руб. |
|---|---|
|
Период просрочки, дней |
486 (ноябрь 2021 г. — март 2023 года) |
|
Период просрочки, за который учитывается при подсчете размера пени, дней |
149 (ноябрь 2021 г. — 24 февраля 2022 года) |
|
Ставка рефинансирования |
7,5 % |
|
Формула |
10 000 000 × 149 × 1/150 × 7,5 %
|
|
Итоговая сумма |
745 000 руб. |
Читайте также: как начисляются пени за просрочку платежа за коммунальные услуги