Как работает обеспечительный платеж в сделках купли-продажи недвижимости
При заключении сделки купли-продажи стороны могут потребовать гарантий, что обязательства будут исполнены. Одной из таких гарантий является обеспечительный платеж. Он помогает покупателю и продавцу зафиксировать серьезность намерений и защититься от срыва сделки. Разберем, чем он отличается от аванса и задатка и как безопасно прописать его в договоре купли-продажи недвижимости.
Что такое обеспечительный платеж при купле-продаже недвижимости
Обеспечительный платеж — это определенная сумма, которая передается одной стороной сделки в качестве гарантий исполнения обязательств по купле-продаже недвижимости. Необходимо учитывать, что таким образом обеспечивается исполнение только денежных обязательств при покупке и продаже недвижимого имущества (ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Чем обеспечительный платеж отличается от аванса и задатка
При покупке недвижимости стороны сделки часто применяют аванс и задаток. Чем они отличаются от обеспечительного платежа, рассмотрим в таблице.
| Обеспечительный платеж | Аванс | Задаток | |
|---|---|---|---|
| Гарантия обеспечения обязательств по сделке | Да | Нет | Да |
| Функция | Гарантия исполнения обязательств по купле-продаже недвижимости | Представляет собой предварительную оплату по договору. | Подтверждение заключения договора и обеспечение его исполнения |
| Удержание при неисполнении обязательств | При нарушении условий договора обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения денежного обязательства только в одинарном размере | Если сделка не состоится — возвращается продавцом покупателю. Удерживать аванс продавец не вправе | Если в последующем покупатель откажется покупать недвижимость, то задаток остается у продавца. А если продавец не захочет выходить на сделку, то он обязан выплатить двойную сумму задатка покупателю |
| Возврат | Если нарушений нет, то возвращается покупателю |
Если сделка не состоится — возвращается продавцом покупателю. Если состоится — засчитывается в покупную стоимость |
Когда договор не заключен по соглашению сторон или из-за невозможности покупки либо продажи недвижимости, возвращается покупателю |
Подробнее: отличия аванса и задатка
Как он работает
Обеспечительный платеж работает следующим образом:
Стороны договариваются о его использовании
Стороны, намеревающиеся заключить сделку купли-продажи, договариваются о применении обеспечительного платежа. Обговаривают условия его использования при сделке. Договоренности закрепляются в письменной форме.
Передаются денежные средства
Покупатель передает оговоренную сумму продавцу. Передача осуществляется в порядке и сроки, закрепленные в договоре (соглашении). Например, перечислением на счет, передачей наличными денежными средствами.
Обеспечительный платеж используется как гарантия исполнения обязательств
Если наступили обстоятельства, предусмотренные договором (соглашением), он засчитывается в счет исполнения обязательств. Например, покупатель перечислил оплату за покупку квартиры позже установленного срока. Или, к примеру, покупатель уклоняется от заключения основного договора купли-продажи в срок, указанный в предварительном договоре. Из обеспечительного платежа удерживается сумма неустойки, начисленная за период просрочки.
Возврат обеспечительного платежа
При выполнении обязательств по покупке недвижимости, обеспечительный платеж возвращается покупателю. Подробнее об особенностях возврата расскажем далее.
Как правильно согласовать обеспечительный платеж при сделке
Стороны вправе согласовать его в:
- предварительном договоре купли-продажи недвижимости;
- основном договоре;
- отдельном соглашении.
Независимо от того, каким документом производится оформление, необходимо указать следующие условия:
- Сумма обеспечительного платежа.
- Порядок его передачи продавцу: наличными, безналично с указанием номера счета, банка и т.д.
- Сроки перечисления денежных средств.
- Обязательство, которое он обеспечивает. Например, обязательство своевременно и в полном объеме оплатить цену покупаемой недвижимости. Или, к примеру, заключить основной договор купли-продажи в оговоренный в предварительном договоре срок.
- Обстоятельства, при которых внесенная сумма денежного обеспечения засчитывается в счет исполнения основного обязательства. К примеру, взыскание из этой суммы неустойки за просрочку оплаты по сделке или за уклонение от заключения основного договора купли-продажи.
- Обстоятельства, при которых обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю.
- Порядок и сроки возврата.
- Обязанность дополнительно внести или частично вернуть сумму обеспечения при изменении определенных условий. Например, при изменении цены объекта, сроков оплаты или иных существенных условий.
|
Пример условия об обеспечительном платеже: «Покупатель обязуется внести обеспечительный платеж в размере 100 000 (сто тысяч) руб. в течение 30 (тридцати) дней с момента заключения предварительного договора. Указанный платеж обеспечивает обязательство уплатить неустойку за уклонение от заключения основного договора, которое может возникнуть у покупателя в будущем. Обеспечительный платеж перечисляется единовременно на расчетный счет продавца, указанный в предварительном договоре. Если покупатель не уклонится от заключения основного договора, продавец обязан вернуть обеспечительный платеж в течение 30 (тридцати) дней с момента заключения основного договора или с момента, когда предварительный договор прекратит свое действие либо будет признан недействительным или незаключенным. Если покупатель будет уклоняться от заключения основного договора, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения обязательства по уплате неустойки. Если итоговая сумма неустойки окажется менее суммы обеспечительного платежа, продавец обязан вернуть покупателю остаток в течение 30 (тридцати) дней после того, как неустойка перестанет начисляться». |
Еще читайте: как прописать обеспечительный платеж в договоре аренды недвижимости
Особенности возврата обеспечительного платежа
Если сделка состоялась и никаких нарушений не произошло, то обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю. Возвращается он и в случае, когда сделка не состоялась по объективным причинам. Когда имели место нарушения обязательств покупателем, сумма возвращается частично. Возвращается остаток денежных средств, за вычетом того, что удержано за неисполнение обязательств. Например, в качестве неустойки или возмещения убытков.
Если договором не установлен срок возврата, то продавец обязан вернуть денежные средства в течение семи дней с даты предъявления требования покупателем (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).