RosCo — Consulting & audit
546

Продать квартиру по селфи: как биометрия изменит рынок недвижимости с 2026 года?

Фантастика становится реальностью! С 2026 года для сделок с недвижимостью может хватить одного селфи — без паспортов, бумажных договоров и даже личного визита в МФЦ. Но как это будет работать на практике?

Содержание

Здравствуйте! С вами Алёна Яковлева, управляющий партнёр компании «РосКо — Консалтинг и Аудит». С 1 июля 2026 года вступают в силу важные изменения: завершить сделку с квартирой или домом дистанционно можно будет только с использованием биометрической идентификации — сканирования лица и распознавания голоса.

Что это означает для покупателей и продавцов? Как «цифровое лицо» заменит доверенности и нотариуса в отдельных случаях? Разбираем революционные изменения на основе нового закона.

Законопроект и его нововведения

В мае 2025 года Госдума приняла в трёх чтениях законопроект, который вносит ключевые изменения на рынок недвижимости. Основное нововведение — обязательное использование биометрической идентификации через Единую биометрическую систему (ЕБС) при дистанционном оформлении сделок купли-продажи, дарения и ипотеки через Росреестр.

Это не просто дополнительная мера проверки, а серьёзное упрощение процесса, которое значительно упростит проведение сделок для миллионов россиян, особенно тех, кто находится вдали от объекта недвижимости.

Проблемы традиционных сделок

До настоящего времени дистанционная продажа или покупка квартиры оставалась сложной задачей. Основные варианты проведения таких сделок включали личное присутствие, что не всегда удобно или возможно для иногородних и занятых людей.

Оформление нотариальной доверенности, которое требует дополнительных затрат времени и средств на услуги нотариуса, а также несёт определённые риски, связанные с возможной подделкой или отзывом доверенности. И использование электронной доверенности через портал Госуслуги, что упрощает процесс, но всё же требует предварительной подготовки и оформления.

Новый механизм сделок

Принятый законопроект вводит с 1 июля 2026 года принципиально новый механизм дистанционного оформления сделок с недвижимостью. Покупатель и продавец смогут подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр без личного присутствия, используя портал Госуслуг или специализированный сервис Росреестра.

Подтверждением личности и волеизъявления станет успешная биометрическая верификация в ЕБС, проводимая непосредственно в момент подачи заявления. Каждый участник сделки проходит «живую» селфи-идентификацию в личном кабинете — система проверяет, что перед камерой находится реальный человек, а не фото или видео.

Затем необходимо произнести случайную цифровую последовательность для записи голоса. Полученные данные сопоставляются с эталоном в ЕБС, и при успешной проверке процедура юридически приравнивается к личному присутствию гражданина. В этом случае нотариальное заверение сделки не требуется, и отпадает необходимость в доверенности на представление интересов в Росреестре, если гражданин может пройти биометрию самостоятельно.

Кому это выгодно?

Нововведение станет настоящим спасением для определённых групп граждан, для которых традиционный процесс купли-продажи недвижимости был связан с существенными трудностями или затратами:

  1. Например, если продавец находится в Смоленске, а покупатель — во Владивостоке, раньше для проведения сделки требовалась либо нотариальная доверенность, либо личная поездка одного из участников. Теперь оба смогут оформить сделку, не выходя из дома, всего за 15 минут.
  2. Пенсионеру, продающему квартиру своим детям, больше не придётся ехать в другой город или оформлять доверенность через нотариуса — дети смогут подтвердить своё участие в сделке с помощью биометрии.
  3. Для инвестора, приобретающего сразу несколько объектов, новый порядок также окажется выгодным: он сэкономит значительное количество времени и денег, избавившись от необходимости регулярно посещать нотариуса или МФЦ.

Как подготовиться к биометрической сделке?

Чтобы воспользоваться новой возможностью, необходимо выполнить несколько обязательных условий:

  • во-первых, нужно один раз лично явиться с паспортом в любой банк, подключённый к ЕБС, или в МФЦ (когда они будут технически готовы), чтобы сдать биометрические данные. Процедура занимает 5–10 минут, в ходе которой сделают цифровое фото/видео лица, а также запишут образец голоса;
  • во-вторых, требуется иметь подтверждённую учётную запись на портале Госуслуги;
  • в-третьих, нужно подготовить электронные документы, включая договор купли-продажи, который можно составить при помощи юриста или специальных онлайн-сервисов, а также все необходимые справки в электронной форме.

Ограничения и нотариус

Нотариус по-прежнему необходим — использование биометрии не отменяет обязательное нотариальное заверение сделок в случаях, прямо предусмотренных законом, таких как сделки с долями несовершеннолетних, договоры ренты, отчуждение имущества супругов.

Каждый участник сделки, чьи права или обременения подлежат регистрации, обязан лично пройти процедуру биометрической идентификации — передать доступ третьим лицам невозможно. В случае отсутствия сданной биометрии оформить сделку дистанционно через Росреестр не получится, и тогда придется прибегнуть к традиционным способам: обратиться к нотариусу (который может использовать ЕБС для идентификации клиента) либо лично подать документы через МФЦ или Росреестр.

Успех напрямую зависит от стабильной работы ЕБС и портала Росреестра на момент подачи заявления — в связи с этим Минцифры и Росреестр проводят масштабное тестирование системы.

Новые угрозы и как их избежать

Хотя биометрия создает мощный барьер против традиционных схем мошенничества, эксперты предупреждают о новых видах угроз, которые могут появиться вместе с этой системой. Осведомленность становится ключом к безопасности.

  1. Одной из таких угроз является фишинг «под биометрию»: мошенники рассылают поддельные письма или СМС якобы от имени «Росреестра», «Госуслуг» или банков с требованием срочно пройти биометрическую верификацию по ссылке — например, для подтверждения сделки или разблокировки счета. Цель — заставить жертву пройти проверку на фальшивом сайте и перехватить эталонные данные для последующих махинаций. Чтобы защититься, ни в коем случае нельзя проходить биометрию по ссылкам из сообщений — верификацию следует инициировать только через официальное банковское приложение или личный кабинет на сайтах gosuslugi.ru и rosreestr.ru.
  2. Еще одна угроза — компрометация устройств и использование «глубоких фейков». Если злоумышленники получат полный контроль над смартфоном жертвы через вирусы или шпионское ПО, они теоретически могут попытаться подменить изображение с фронтальной камеры и микрофона во время верификации, используя заранее записанные видео и голос пользователя. Чтобы снизить риски, важно регулярно обновлять операционную систему и приложения, использовать антивирусы и избегать установки ПО из сомнительных источников. Современные системы лайвнес-детекции, используемые в ЕБС, помогают бороться с подобными атаками, требуя от пользователя повернуть голову или совершить действия по команде.
  3. Третья потенциальная, хотя и гипотетическая угроза — кража или подделка «цифрового слепка» биометрических данных. В случае масштабной утечки из ЕБС или успешного взлома, биометрические шаблоны могут стать мишенью. Однако, как подчеркивают Минцифры и ФСБ РФ, данные в системе хранятся в зашифрованном и обезличенном виде: не как фото или видео, а в виде математических векторов, которые крайне сложно реконструировать в узнаваемый образ.
По теме: что такое обработка обезличенных персональных данных

Итоги

Внедрение биометрической идентификации для дистанционных сделок с недвижимостью является логичным шагом в эпоху цифровизации. С 1 июля 2026 года продажа или покупка квартиры «по селфи» станет реальностью. Главное — заранее позаботиться о сдаче биометрических данных и внимательно следить за техническими требованиями, устанавливаемыми Росреестром.

Спасибо, что досмотрели видео до самого конца! С вами была Алёна Яковлева. Есть вопросы? Не откладывайте — пишите их прямо сейчас в комментариях, и наши юристы из компании «РосКо» ответят вам совершенно бесплатно! И, конечно же, не забудьте подписаться на наш канал. Будь в курсе — будь с «РосКо»!

Полезные материалы от RosCo: