Налог с продажи недвижимости

Кто должен платить налог при продаже недвижимости

Согласно российскому законодательству надлежит уплатить НДФЛ с дохода физического лица, полученного от продажи недвижимости, находящейся на территории России (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Обязанность уплатить налог с продажи указанной недвижимости возникает у налоговых резидентов РФ и лиц, не имеющих такового статуса.

В статье 217.1 НК РФ приведены условия, соблюдение которых позволяет не платить налог с продажи недвижимого имущества. Не придется платить НДФЛ, если период нахождения в собственности соответствует нормам, установленным п. 3 ст. 217.1 НК РФ:

• 5 лет — в общеустановленном случае;
• 3 года, если недвижимость досталась: по наследству или в качестве подарка от члена семьи или близкого родственника; по приватизации; по договору пожизненного содержания с иждивением и ее получатель платит ренту;
• 3 года, если продавец на дату продажи не имеет другой жилплощади. Причем жилье, приобретенное за 90 календарных дней до продажи, в расчет не берется.

Несмотря на минимальный срок владения, не возникает обязанности платить НДФЛ, если продается жилплощадь и одновременно выдерживаются параметры:

• в семье двое и более детей до 18 лет (24 года, если студенты очного отделения) или сам собственник не достиг 18 (24) лет;
• в этом же году или начале следующего года до 30 апреля приобретено новое жилье (в том числе заключен и полностью оплачен договор долевого строительства);
• общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья выше общей площади или кадастровой стоимости проданного жилья;
• кадастровая стоимость проданной жилплощади менее 50 млн руб.;
• члены семьи не владеют 50-процентной долей (и более) в иной жилплощади, размер которой превышает общую площадь нового жилья.

НДФЛ не взимается с доходной реализации земли (на которой находится жилье) ранее установленного минимального срока владения при условии, что она продается вместе с жилой недвижимостью и соблюдены вышеуказанные параметры. На местном законодательном уровне допускается устанавливать величину земельной площади, освобождаемой от налогообложения.

В остальных случаях с продажи недвижимого имущества предстоит уплатить НДФЛ.

По теме: все, что нужно знать про НДФЛ

Размер налога при продаже недвижимости

Размер НДФЛ, уплачиваемого с продажи недвижимости, зависит от категории плательщика: налоговый резидент РФ или нет (ст. 224–225 НК РФ).

Ко мне, как налоговому консультанту, часто обращаются с просьбой быстренько рассчитать сумму налога к уплате. Быстренько не получится, так как необходимо проанализировать информацию о налогоплательщике, объекте продажи и др.

Для наглядности я собрала факторы, учитываемые при определении размера налогового платежа в таблице.

Доход от реализации недвижимого имущества подлежит декларированию (за некоторым исключением) до 30 апреля года, идущего за годом совершения сделки (ст. 229 НК РФ). И в случае если декларация своевременно не представлена, ИФНС самостоятельно рассчитывает налог:

• на основании цены сделки. Такую информацию ИФНС получает из Росреестра в силу нормы п. 4 ст. 85 НК РФ;
• если нет сведений о цене сделки или она меньше кадастровой стоимости, то в расчет возьмет кадастровую стоимость * 0,7;
• если продана недвижимость из общей долевой собственности, то доход распределит пропорционально доле собственности;
• если продана недвижимость из общей совместной собственности, то доход определит для каждого собственника в равных суммах.

Как уменьшить сумму налога при продаже недвижимости

Налоговые резиденты РФ, уплачивающие НДФЛ по ставке 13 %, имеют преимущество перед всеми остальными в виде имущественного налогового вычета (ст. 220 НК РФ). Это означает, что им разрешено уменьшить доход от продажи недвижимого имущества. Доступны два варианта налогового послабления:

• уплата текущего НДФЛ в меньшем размере;
• возврат из бюджета уплаченного налога.

Размер вычета равен:

Решение о вычете принимает ИФНС на основании декларации 3-НДФЛ и подтверждающих документов, которая подается по окончании года совершения сделки с недвижимостью. К декларации прилагается реестр подтверждающих документов по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 25.02.2016 № ММВ-7-6/97@.

Декларацию допустимо подать, если не истекли установленные три года. Например, сделка состоялась в 2021 г., то 2024 г. – это последний период, в котором допускается заявить вычет.

Порядок уплаты налога при продаже недвижимости

Уплата налога осуществляется в порядке, установленном ст. 228 НК РФ. Продавцы недвижимой собственности рассчитывают и уплачивают налог самостоятельно.

Предлагаю запомнить простой алгоритм:

• отправка в ИФНС по месту жительства декларации 3-НДФЛ (при наличии обязанности) — до 30 апреля;
• уплата НДФЛ — до 15 июля.

Срок исполнения обязанности — год, идущий за годом реализации недвижимости.

Подробнее: сроки уплаты НДФЛ

Часто задаваемые вопросы о налоге с продажи недвижимости