Налог на продажу имущества | Надо ли платить налог с продажи имущества, которое сдавалось в аренду?

Налогообложение при продаже имущества, использованного в предпринимательской деятельности

В этом видео я расскажу, нужно ли индивидуальному предпринимателю или обычному физическому лицу платить налог, если ты продаёшь имущество, которое раньше сдавал в аренду и, возможно, даже использовал в предпринимательской деятельности.

Всем привет, на связи Марат Самитов, я руководитель бухгалтерской компании «Самитов консалтинг». У обычных граждан и у индивидуальных предпринимателей часто возникает вопрос: когда и в каких случаях нужно платить налог, если у меня была машина, офисное помещение или транспортные средства, которые я сдавал в аренду? Какие налоги надо платить, что делать и как вообще быть?

Два вида доходов по классификации налоговой

Прежде чем начну, расскажу немного теории. Налоговая инспекция сейчас разделяет два вида доходов. Первый вид доходов — это собственно сдача в аренду транспортных средств, квартиры либо нежилого помещения. Здесь доход от сдачи в аренду всегда облагается налогом. Если вы ИП на упрощёнке, то платите 6%. Может быть, вы как самозанятый сдаёте помещение в аренду, квартиру в аренду — платите 4 или 6%. Может быть, вы как физлицо сдаёте и платите 13% НДФЛ. Тут всё чётко и понятно, и когда вы сдаёте в аренду транспортные средства, налог обычно не очень большой.

Второй случай — когда вы уже продаёте автомобиль или квартиру. Здесь сумма сделки гораздо выше, и естественно, сумма налоговых рисков тоже гораздо выше и интереснее. Нужно ли здесь платить налог или нет? Именно эту ситуацию мы будем рассматривать в этом видео.

Статья 27 Налогового кодекса: когда налог платить не нужно

Есть 27 статья Налогового кодекса, которая прямо прописывает, какие доходы не облагаются НДФЛ. Например, если физическое лицо или индивидуальный предприниматель использует своё жильё или автомобиль в коммерческой деятельности, а потом продаёт машину или квартиру уже по истечении 3 или 5 лет, то с продажи это физическое лицо НДФЛ не уплачивает.

Продажа имущества после закрытия ИП

Второй вариант: физическое лицо или индивидуальный предприниматель после того, как использовал имущество в бизнесе, закрывает ИП и потом продаёт жильё или автомобиль за пределами сроков 3-х или 5 лет. В данном случае НДФЛ тоже не платится. Это интересный момент, потому что часто так бывает: например, физлицо или индивидуальный предприниматель сдавал в аренду своё жильё, платил упрощёнку 6%, потом ИП закрыл, оно просто так висело в воздухе, это жильё или автомобиль, и потом продал. Налоговики могут настаивать на том, что это опять-таки доход от предпринимательской деятельности, но здесь прямо ситуация прописана в налоговом кодексе — упрощёнку естественно вы не платите, НДФЛ тоже не платите. То есть фактически нулевое налогообложение.

Ситуация с физлицами без статуса ИП

Третья ситуация тоже достаточно распространённая: физлицо без статуса ИП фактически занимается предпринимательской деятельностью (это очень часто распространено в России), затем автомобиль или жильё продаёт за пределами сроков 3-5 лет. В этом случае тоже НДФЛ не платится и упрощёнка тоже не платится. Это очень важно знать, потому что на типовые запросы «Вот раньше, в прошлом, я использовал это помещение или эту квартиру в предпринимательской деятельности» — в этом случае платить НДФЛ не нужно. То есть вы пользуетесь льготой также, как обычный гражданин, в том случае если срок в 3-5 лет истёк. Если 3-5 лет не прошло, то вы платите НДФЛ: доход минус расход.

Важные изменения с 1 января 2024 года

Есть один интересный нюанс, который начал работать с 1 января 2024 года: если даже имущество, квартира или автомобиль использовались в предпринимательских целях, то доход, который будет облагаться НДФЛ, рассчитывается по формуле: выручка минус расходы на покупку автомобиля либо квартиры, и вся эта разница умножается на 13%. Раньше, до 1 января 2024 года, фактически был пробел в законодательстве, которым активно пользовалась налоговая инспекция — они облагали налогом всю сумму, без учёта расходов. Дело дошло до Конституционного суда, потом до Госдумы, в общем, изменили Налоговый кодекс в пользу предпринимателей и обычных граждан. Поэтому это хороший повод заплатить меньше налогов в будущем.

Примеры из судебной практики

Рассмотрим судебное дело. Индивидуальный предприниматель владел квартирой 10 лет подряд, даже собирался использовать эту квартиру в предпринимательской деятельности, купил патент и даже этот патент уплатил в бюджет, но по факту квартиру в итоге не сдавал. Налоговики после того, как он продал свою квартиру, пришли и сказали: «Должен платить 6% как индивидуальный предприниматель». Индивидуальный предприниматель не согласился со всей этой ситуацией, пошёл в суд. Пришлось дойти до третьей инстанции, вернули дело назад, и уже после этого предприниматель смог доказать, что даже в этой ситуации он не должен уплачивать ни НДФЛ, не должен уплачивать упрощёнку. То есть фактически продал квартиру с нулевым налогообложением, потому что просто владел квартирой более 10 лет и не использовал в предпринимательских целях.

Ещё один показательный случай из практики

Рассмотрим последнее судебное дело. Здесь история интересная: тоже индивидуальный предприниматель владел квартирой длительный срок, порядка 10 лет, и при этом сдавал эту квартиру в аренду юрлицу. То есть чётко видно, что использовалась квартира в предпринимательской деятельности, он уплачивал с арендных доходов упрощёнку 6%, здесь проблем нет. Затем продал квартиру, естественно, налоговики опять ухватились за то, что он должен платить 6% упрощенного налога. Однако предприниматель не растерялся, пошёл в суд, и суд он выиграл по одной простой причине — потому что он сделал продажу квартиры один раз.

Важные выводы для налогоплательщиков

То есть если бы он покупал квартиры постоянно и их перепродавал, ситуация была бы другая, но так как сделка была разовая и срок владения был более 5 лет, суд встал на сторону индивидуального предпринимателя. Здесь нужно учитывать, чем является для вас машина или квартира — это важно и для налоговой инспекции, и для суда, если дело дойдёт до суда. То есть если вы сделали разовую покупку квартиры, сдавали её в аренду, прошёл большой срок более 5 лет, вы её продали, то здесь есть шансы на то, что никакой налог не нужен будет платить — ни упрощённый, ни НДФЛ. Однако если вы постоянно покупаете и продаёте квартиры, то это фактически будет являться товаром, и здесь нужно будет уплачивать либо НДФЛ, либо упрощенный налог в зависимости от статуса — есть у вас ИП на момент продажи или нет.

Полезные материалы от Марата Самитова:

• YouTube-канал с видео-ликбезами.
• Telegram-канал Налоги, законы и бизнес.
• Сайт Samitov consulting.