Что такое кадастровая стоимость: основные понятия и ключевые аспекты

Что такое кадастровая стоимость

Законом понятие «кадастровая стоимость» определено как результат оценки недвижимого имущества, полученный на определенную дату и вычисленный на основе ценообразующих факторов, согласно действующим нормативно-правовым актам (п. 2 ч. 1 ст. 3 закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Простыми словами, это цена недвижимости, установленная государством, в том числе для целей налогообложения.

Как правило, рассматриваемая цена здания или земельного участка формируется путем массовой оценки на основе анализа рыночных условий и различных характеристик объекта, таких, как его местоположение, площадь, назначение и состояние (Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336). Массовая оценка подразумевает собой то, что все объекты, имеющие одинаковые характеристики, группируются и оцениваются одинаково.

Например, кадастровая стоимость двух квартир, расположенных в одном доме и имеющих одну площадь, будет одинаковой независимо от качества отделки квартир или этажа, на котором они расположены.

В некоторых случаях массовую оценку применить нельзя, тогда недвижимость оценивается индивидуально. Например, в случае когда имеется спор в части размера определенной ранее стоимости земельного участка или если существенно изменились характеристики здания.

Отличается ли кадастровая стоимость от рыночной

Кадастровая и рыночная стоимость — это два разных понятия, величина которых редко совпадает.

Хотя закон и предписывает определять кадастровую стоимость на основании рыночной информации, чаще всего такая цена ниже реальных рыночных цен. Она рассчитывается без учета индивидуальных характеристик земельного участка либо другого объекта недвижимости, таких, как близость к инфраструктуре, качество ремонта и др.

Рыночная цена устанавливается самостоятельно продавцом. В отдельных случаях для определения рыночной цены требуется помощь независимого оценщика. Например, когда для приобретения квартиры будущий владелец берет ипотеку, банк часто требует документ об оценке квартиры, составленный оценщиком. Готовя такой документ, оценщик путем анализа цен на другие подобные квартиры формирует отчет о стоимости планируемого к приобретению объекта.

В отличие от кадастровой, при формировании рыночной цены учитываются все индивидуальные особенности объекта: близость к школам и детским садам, качество внутренней отделки здания, наличие неотделимых улучшений и т.д.

В каких случаях нужно знать кадастровую стоимость

Давайте подробнее разберёмся, для чего необходим рассматриваемый оценочный показатель и как он используется.

Вот основные цели, ради которых определяется подобный показатель:

• он является налоговой базой при уплате налога на земельный участок и налога на имущество физических лиц (ст. 390, 403 НК РФ);
• применяется для определения арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью государства или муниципалитета (п. 5 ст. 65 ЗК РФ);
• является ориентиром при определении цены в договоре купли-продажи государственного или муниципального имущества (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ);
• используется при определении размера платы за пользование публичным сервитутом, установленным в отношении государственных или муниципальных земельных участков (п. 4 ст. 39.46 ЗК РФ);
• в иных целях, предусмотренных законом.

Кроме указанных выше, существует еще одна важная причина, по которой следует узнать значение рассматриваемого показателя. Знание его размера позволит правильно рассчитать налог, который следует заплатить продавцу при продаже принадлежащего ему объекта недвижимости.

Например, когда земельный участок продается по цене ниже, чем его кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, налоговый орган рассчитает налог с продажи такого земельного участка, исходя из кадастровой стоимости * 0,7, а не исходя из цены, определенной в договоре (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Данное правило применяется, если сведения о цене внесены в ЕГРН и продавец не освобожден от уплаты подобного налога с продажи земельного участка.

Как определяется кадастровая стоимость

Рассматриваемый показатель определяется при проведении государственной оценки. Периодичность проведения такой оценки составляет 4 года, а для городов федерального значения — 2 года (ч. 4 ст. 11 закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Государственная оценка включает в себя следующие этапы (ст. 12–15 закона № 237-ФЗ):

• принятие решения о её проведении госорганом исполнительной власти субъекта нашей страны;
• подготовка к её проведению, включая сбор и обработку необходимой информации;
• составление перечня подлежащих оценке объектов недвижимости;
• определение кадастровой стоимости;
• подготовка проекта отчета на электронном носителе по результатам проведенной оценки;
• проверка Росреестром представленного отчета;
• утверждение отчета уполномоченным органом субъекта РФ.

Расчет рассматриваемого показателя осуществляет бюджетное учреждение, создаваемое для этих целей в субъекте РФ. Например, в Московской области таким учреждением является ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Расчет цены осуществляется по Методическим указаниям, утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336.

При определении цены квартиры, например, учитываются следующие сведения:

• местоположение объекта;
• год постройки дома;
• материал, из которого построено здание, где размещена квартира;
• факт отсутствия или наличия признания дома аварийным или ветхим;
• иные факторы, установленные в рекомендациях.

Как узнать кадастровую стоимость

Существует несколько способов узнать цену недвижимости, собственником которой вы являетесь. Расскажем о самых популярных из них:

1. Публичная кадастровая карта

Данный ресурс является открытым. Он содержит сведения о земельных участках и объектах капитального строительства, информация о которых внесена в ЕГРН. Для того чтобы посмотреть цену объекта, следует ввести его кадастровый номер в поисковом поле на публичной карте. Если сведения о нем есть в ЕГРН, то они отобразятся под поисковой строкой, включая и его цену.

2. Выписка из ЕГРН

Выписки выдаются по заявлению заинтересованного в её получении лица. Сведения о кадастровой стоимости являются общедоступными, и получить их разрешено любому лицу, а не только собственнику. Оформите заявление в электронном виде и подайте через Госуслуги или обратитесь в МФЦ, где сотрудники помогут его оформить и направят в Роскадастр.

3. Личный кабинет на сайте ФНС.

В личном кабинете налогового органа содержатся сведения о цене недвижимости, рассчитанной государством, но только в части объектов, которые принадлежат владельцу личного кабинета и в отношении которых он уплачивает налог.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость

Нередко цена здания, квартиры или земельного участка, определенная государством, выше их рыночной стоимости. В таком случае владелец имущества попадает в невыгодное положение и вынужден платить завышенный налог на свою недвижимость. Во избежание подобной ситуации законом предусмотрен механизм снижения кадастровой стоимости.

Оспорить её размер разрешено двумя способами (ст. 22 закона № 237-ФЗ):

• путем обращения в комиссию, создаваемую в субъекте для этих целей;
• через суд.

Обязательного досудебного порядка законом не установлено. Допустимо сначала обратиться в комиссию, а потом в суд или, минуя комиссию, сразу в суд.

Стоит отметить, что суд не всегда принимает представленный заявителем отчет о рыночной цене. Пример подобной ситуации представлен в Кассационном определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.07.2024 № 88а-24667/2024. По указанному делу кассационный суд встал на сторону судов нижестоящих инстанций, у которых возникли сомнения в достоверности представленного истцом отчета. Несмотря на наличие отчета, суд назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка. Решение суд принял, исходя из рыночной цены, которая определена по результатам судебной экспертизы и величина которой значительно отличалась от представленной в отчете.