Как Сергей квартиру продавал и попал на 7 млн рублей налогов

Видео-предостережение о налоговых рисках при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем

В этом видео я расскажу, как Сергей квартиру продал и попал на 7 млн руб налогов. Всем привет, на связи Марат Самитов, я руководитель бухгалтерской компании «Самитов консалтинг».

История Сергея

Сегодня история гражданина и одновременно предпринимателя. У Сергея был дом у моря. Он его построил, ещё будучи обычным человеком, гражданином без статуса ИП. Ввёл в эксплуатацию, зарегистрировал право собственности на себя и решил сдавать квартиры в построенном доме в аренду.

Оформил ИП, подал заявление на упрощённую систему налогообложения с объектом «доходы» и купил патент для того, чтобы сдавать в аренду квартиры в построенном доме. Сдавал квартиры достаточно долго, всё было прекрасно, хорошо до тех пор, пока предприниматель не решил продать несколько квартир, которыми он уже владел более 5 лет, я замечу, и успешно их продал.

Сдал декларацию по упрощённому налогу с нулевым доходом (патент там никаких деклараций не требует). Всё заплатил, всё вовремя, всё o'кей.

Проверка налоговой

Прошёл 2021 год, и налоговая инспекция получила данные из Росреестра, естественно сравнила с декларацией по упрощённому налогу, возмутилась и сказала: «Дорогой Сергей, а где ещё 6 млн руб налогов? Где деньги, Зин?»

Дело в том, что Сергей умудрился продать целых восемь квартир на 107 млн руб. Где ещё 6% УСН? Но Сергей сказал: «Нет, ребят, я владею этими квартирами как физлицо, владею уже более 5 лет, соответственно при продаже этих квартир упрощённый налог платить не надо. 6% нужно оплачивать НДФЛ 13%. А так как я такой красивый, уже собственник более 5 лет, НДФЛ тоже платить не надо, и налогов там ровно ноль. Я не я, лошадь не моя».

Судебные разбирательства

Налоговики в общем с этим не согласились, провели камеральную проверку, начислили 7 млн руб там со штрафами, пенями и всем остальным. Сергей, конечно, на это посмотрел негативно и пошёл в суд. В суде в первой инстанции проиграл, во второй инстанции проиграл. Третья инстанция частично приняла сторону Сергея, и вот после всех этих частичных решений как раз 7 млн руб налогов у него и осталось к уплате.

Причины решения суда

Почему так произошло?

1. Налоговая инспекция нашла информацию о том, что он построил дом и эти квартиры сдавал в аренду, использовал в предпринимательской деятельности.
2. Если вы используете любой объект в предпринимательской деятельности (например, это может быть офис, квартира, земельный участок, машина), то соответственно, когда вы продаёте этот объект, вы платите налог с продажи этого объекта как предприниматель.
3. В данном случае ему нужно заплатить УСН 6%, и неважно, сколько в собственности у вас была эта машина или квартира — хоть 10 лет, хоть 20 лет, хоть 2 недели. 6% платим, и освобождение от уплаты НДФЛ здесь не работает.

Налоговая инспекция также указала, что он продавал несколько таких квартир, сам там нигде не проживал, не регистрировался, то есть эти квартиры были построены не для личного использования, а для предпринимательских целей. Суды согласились полностью с налоговой инспекцией и доначислили товарищу эти самые 7 млн.

Выводы и рекомендации

Имейте в виду: если вы индивидуальный предприниматель, особенно предприниматель на упрощёнке 6%, где налог на расходы никаким образом сократить нельзя (а упрощёнка 6% — очень распространённая система налогообложения для малого бизнеса), вы там серьёзно можете попасть на налоги. Поэтому перед продажей недвижимости нужно посчитать свои налоги, какие вы должны будете платить.

Нюансы для самозанятых

Возможно, у вас возникнут вопросы: «А что, если я, например, не индивидуальный предприниматель, а самозанятый?» Здесь есть небольшие нюансы:

• Если вы самозанятый без статуса ИП, вы можете как обычный человек сдавать в аренду квартиры. Если вы будете продавать эту квартиру, то вы будете продавать её как обычное физлицо. Вам надо будет платить НДФЛ, либо не надо будет платить НДФЛ, если вы владели квартирой более 5 лет.
• Если же вы ИП и самозанятый одновременно и продаёте квартиру, которую сдавали в аренду, то придётся платить налог как предприниматель, то есть по какому-то другому режиму налогообложения. Вы слетите сразу с самозанятости при продаже этой квартиры или дома, и нужно будет платить НДФЛ уже на условиях индивидуального предпринимателя. Возможно, вы подадите заявление на УСН, и тогда 6% будете платить.

Заключение

Будьте аккуратны и просчитывайте все налоговые риски, когда сдаёте квартиру в аренду, если вы индивидуальный предприниматель, чтобы не наступать на такие грабли, как Сергей.

Если у вас остаются вопросы и какая-то неразбериха есть по поводу того, когда платить как физлицо, а когда платить упрощёнку как предприниматель, поставьте побольше лайков, напишите в комментариях: «Да, я хочу подробных разъяснений», и я запишу отдельное большое видео о том, как считать, к бизнесу относятся эти доходы или к личным доходам.

На этом всё. Подписывайтесь и ставьте лайки. Пока!

Полезные материалы от Марата Самитова:

• YouTube-канал с видео-ликбезами.
• Telegram-канал Налоги, законы и бизнес.
• Сайт Samitov consulting.