Как оспорить сделку купли-продажи доли в жилой недвижимости

Что нужно знать про продажу доли в квартире: главное

При продаже доли в квартире действуют три обязательных правила:

1. Если планируется продать долю постороннему лицу, необходимо сначала предложить ее другим сособственникам (ч. 1 ст. 250 ГК РФ). Такое предложение направляется сособственникам в письменном виде. В нем указывается цена сделки и условия продажи. Заключить сделку купли-продажи с посторонним лицом допускается при отказе сособственников купить предложенную долю недвижимости или отсутствии от них ответа в течение месяца.
2. Запрещено продавать микродолю (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ). Это означает, что после купли-продажи площадь квартиры на каждого сособственника должна приходиться не меньше 6 кв.м.
3. Договор купли-продажи доли удостоверяется нотариусом (ч. 3 ст. 163 ГК РФ). Исключение — продажа всей квартиры одним собственником по долям нескольким покупателям или все долевые сособственники продают доли одному покупателю.

Кто и по каким основаниям может оспорить куплю-продажу доли

Оспорить куплю-продажу долевой собственности в праве на квартиру смогут лица, права и интересы которых нарушены такой сделкой. Это другие долевые сособственники объекта недвижимости, стороны сделки, кредиторы и др.

Основания, чтобы оспорить куплю-продажу доли в квартире следующие:

1. Продажа долевой собственности постороннему лицу без предварительного предложения покупки другим сособственникам либо до истечения месячного срока. Оспорить сделку возможно и когда доля продана постороннему лицу по цене ниже, чем предложено долевым сособственникам.
2. Притворная сделка. На практике мне часто приходится сталкиваться со следующим. Чтобы обойти необходимость преимущественного права покупки долевых сособственников, заключают договоры дарения. При этом фактически имеет место купля-продажа. За покупаемую часть недвижимости уплачиваются деньги, часто по расписке. Такая сделка дарения прикрывает собой фактическую куплю-продажу.
3. Продажа микродоли. Для вычисления, является ли продаваемая часть недвижимости микродолей, необходимо площадь квартиры помножить на размер отчуждаемой доли. Если в результате вычислений окажется меньше 6 кв.м., сделка является ничтожной. Так, в моей практике был случай, когда собственница однокомнатной квартиры 30 кв.м хотела продать 1/10 племяннику. Я объяснила ей, что в таком случае доля племянника составит 3 кв.м (30 * 1/10 = 3 кв. м), что делает сделку ничтожной.
4. Нарушение формы договора. Когда купля-продажа долевой собственности на квартиру не удостоверена нотариально, она является ничтожной.
5. Нарушение прав третьих лиц. Например, когда долевая собственность приобретена с использованием средств материнского капитала, а затем продана, без выделения долей всем членам семьи. Либо когда доля продана собственником, находящимся в предбанкротном состоянии, что нарушает права его кредиторов.
6. Недействительность сделки по общим основаниям, перечисленным в параграфе 2 главы 9 ГК РФ. Наиболее распространенные, это продажа лицом, которое в момент продажи не могло руководить своими действиями; являлось недееспособным или ограниченно дееспособным. Оспаривают продажу части квартиры, совершенную под влиянием обмана или заблуждения и др.

Как оспорить сделку по продаже доли: пошаговый алгоритм

Оспорить сделку купли-продажи доли квартиры возможно в судебном порядке. Для этого необходимо действовать по следующему алгоритму.

Шаг 1. Проверьте, не пропущен ли срок исковой давности

Для признания сделки недействительной действуют следующие общие сроки исковой давности (ст. 181 ГК РФ):

• три года — при оспаривании ничтожной сделки;
• один год — при оспоримости сделки.

Если купля-продажа оспаривается по причине нарушений преимущественного права на покупку долевыми сособственниками и переводе прав покупателя, действуют иные сроки. Срок для такого требования составляет три месяца с момента, когда долевой сособственник узнал о сделке.

Шаг 2. Составьте исковое заявление

В иск включите следующие данные:

1. Наименование суда, в который он подается. Иск подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости (квартиры).
2. Сведения об истце.
3. Сведения об ответчике.
4. Сведения о третьем лице (при наличии).
5. Сведения о договоре купли-продажи, который оспаривает истец. Укажите, когда он заключен, какой нотариус удостоверил, регистрационный нотариальный номер записи, номер нотариального бланка.
6. Основания, по которым истец считает сделку недействительной, с указанием норм права.
7. Какие права и интересы истца нарушены оспариваемым договором купли-продажи.
8. Доказательства, которые подтверждают изложенные доводы.
9. Исковые требования: признать договор купли-продажи доли квартиры недействительным и применить последствия недействительности сделки либо перевод прав покупателя на истца (при продаже с нарушением права преимущественной покупки долевых сособственников).
10. Перечень прилагаемых документов.
11. Дата и подпись истца или его уполномоченного представителя.

Шаг 3. Оплатите госпошлину

При подаче иска о признании сделки недействительным и применение последствий ее недействительности госпошлина рассчитывается от стоимости проданной доли квартиры (ст. 333.19 НК РФ).

Шаг 4. Внесите на депозит суда денежные средства

Долевому сособственнику, который требует перевода прав покупателя на себя, нужно внести на депозит суда сумму, равную стоимости проданной доли. Это подтверждает реальность его намерений.

Шаг 5. Соберите необходимые документы

К иску потребуется приложить:

1. Копию обжалуемого договора купли-продажи (если есть на руках).
2. Документы, обосновывающие доводы иска. Так, если иск обжалует сособственник, он прикладывает выписку из ЕГРН о владении долей в квартире, уведомление о продаже (если направлялось). Когда иск заявляет кредитор, он прилагает документы о взыскании задолженности с долевого собственника, о возбуждении исполнительного производства.
3. Документ об уплате госпошлины.
4. Документ о внесении денежных средств на депозит суда.
5. Почтовую квитанцию о направлении копии иска ответчику или расписку в ее получении.
6. Копию доверенности — если иск подписывает и(или) подает представитель.

Может пригодиться: как сделать доверенность на представление интересов в суде

Шаг 6. Подайте иск в суд

Иск подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости (квартиры).

Шаг 7. Примите участие в рассмотрении дела судом

В указанное время явитесь в суд и представьте объяснения, доказательства своей позиции. При необходимости заявите ходатайства. Например, об истребовании копии договора купли-продажи, если он отсутствует у истца, вызове свидетелей, проведении психолого-психиатрической экспертизы для установления состояния истца на момент оформления сделки.

К чему приведет признание купли-продажи доли недействительной

В зависимости от оснований, по которым оспаривается купля-продажа, наступают следующие последствия:

1. Двусторонняя реституция. Она применяется при признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным. Это означает, что продавец и покупатель возвращаются в первоначальное положение, как до заключения сделки. То есть продавец обязан вернуть полученные от покупателя денежные средства, а покупатель — вернуть полученную долю квартиры.
2. Перевод прав и обязанностей покупателя на долевого сособственника. Такие последствия наступают при нарушении правил преимущественной продажи доли. Это не влечет недействительность сделки, а лишь заменяет покупателя на сособственника. На основании решения суда в ЕГРН имя покупателя в записи о регистрации права заменяется на имя истца-сособственника. Долевой сособственник, на которого переведены права и обязанности покупателя, обязан возместить несостоявшемуся покупателю понесенные расходы на покупку доли. Деньги по решению суда переводятся с депозита суда, куда истец перед подачей иска внес необходимую сумму.