Предварительный договор купли-продажи: что это такое, как составить
Предварительный договор используется, чтобы договориться о совершении будущей сделки. Если другая сторона сделки передумает, то побудить ее исполнить договоренности следует в судебном порядке.
Что такое предварительный договор, и чем он отличается от основного
В преддоговоре прописывают условия, на которых в будущем заключат основное соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг. Это промежуточный документ после достижения договоренности по сделке и до ее исполнения, гарантия, что участники сделки выполнят обязанность в срок, товар передадут или выполнят по установленной цене услугу. Преддоговор снижает риск того, что кто-то передумает или откажется от сделки.
При этом необязательно товар или имущество есть в наличии у продавца на момент совершения предварительной сделки. В рамках сделки договариваются передать и вещь, которая создается в будущем.
Пример: квартира в доме на этапе строительства.
Отличие преддоговора от основного в том, что не возникают обязанности по передаче имущества или по выполнению работы. Единственная обязанность — подписать в дальнейшем основной документ на тех условиях, что предусмотрели продавец и покупатель.
Содержание и условия предварительного договора: что нужно учесть
Преддоговор не заключают устно. Форма для предварительного документа — простая письменная или та, что установлена для основного. Пропишите в преддоговоре положения:
- о предмете: какие действия совершаются и в отношении какого объекта;
- о том, о чем участники сделки желают договориться заранее: цена имущества, срок его передачи, срок передачи ключей, ответственность за нарушение условия соглашения.
Пример того, как указать предмет:
«Продавец обязуется продать, а Покупатель купить и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора квартиру площадью 70,7 кв. м, состоящую из 4 комнат, расположенную по адресу: город Москва, улица Замечательная, дом 1, квартира 2, этаж 1, кадастровый номер: 31:11:1234567:2».
В предварительный договор необязательно включать существенные условия основного. Так, отсутствие условия о размере арендной платы не делает преддоговор аренды незаключенным. Стоимость в преддоговоре купли-продажи квартиры согласовывать необязательно, но рекомендуется это сделать, чтобы избежать дальнейших разногласий. При наличии спора относительно условий договора, они впоследствии устанавливаются судом.
Для сведения: какие условия договора являются существенными
Имеет ли предварительный договор юридическую силу
Да, после подписания преддоговора лица обязаны заключить основной. Если один из участников сделки отказывается от этого, то другой вправе побудить ее к заключению через суд (п. 4 ст. 445 ГК). Следует сделать это в течение шести месяцев с момента истечения срока, который указан в соглашении, или одного года с даты подписания, если срок не установлен.
В соответствии с п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018 при вынесении решения суд выносит предмет и условия основного договора в резолютивную часть акта и определяет момент, когда тот будет заключен. Это момент:
- когда в силу вступает судебный акт;
- который суд указал в решении.
Условия, относительно которых участниками сделки не достигнут консенсуса, конкретизируются судом. Если субъекты соглашения не заявят о заключении основного документа в установленный срок и ни один из них не обратится в суд, то преддоговор потеряет силу.
Каковы риски при заключении предварительного договора
- Признание его незаключенным. Отсутствие необходимых условий повлечет признание незаключенным. Если объект преддоговора — квартира, то необходимо подробно описать площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый номер. Для точности закажите выписку из ЕГРН. Для недвижимости, которая создается в будущем, указывают строительный адрес, примерную площадь и иные известные идентификаторы.
- Признание его основным. В случае заключения следует учитывать, что при внесении большей части стоимости имущества в качестве предварительного платежа соглашение могут признать основным. Совершение сразу после подписания преддоговора действий, направленных на передачу имущества, оказание услуги, свидетельствует о том, что подписанный документ не имел характер предварительного.
- Гарантии заключения основного. Подписание преддоговора еще не значит, что подпишут основной. От заключения основного соглашения продавец или покупатель могут отказаться, и тогда их принудят к заключению лишь в судебном порядке. При заключении преддоговора купли-продажи квартиры есть риск двойной продажи, поскольку право собственности не возникает, государственная регистрация договора не производится. Продавец может обещать продажу нескольким людям. Чтобы обезопасить себя от такой ситуации, в документе пропишите гарантии и заверения относительно того, что продавец не подписывал иные соглашения в отношении объекта недвижимости, и условия о штрафных санкциях за нарушение гарантии. В гарантии предусмотрите, что объект недвижимости не находится под обременением: арест, залог, договор найма.Также в ситуации, когда продавец состоит в браке, стоит озаботиться получением подтверждения согласия второго супруга уже на этапе преддоговора.
- Потеря задатка или аванса. Если основное соглашение не заключено, а другой участник сделки исчез, то потребовать исполнения финансового обязательства придется в судебном порядке.
Может пригодиться: как избежать ошибок в условиях оплаты в договоре
Срок действия предварительного договора
В предварительном договоре указывается, когда следует заключить основной. Если такого условия нет, то по умолчанию срок составляет один год с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК).
Если по истечении этого срока сделка так и не состоялась, то в течение шести месяцев одна из сторон вправе обратиться в суд для заключения основного документа в судебном порядке. Начало течения этого срока неизменно вне зависимости от того, вели участники предварительной сделки переговоры и решали ли разногласия по сделке.
Бывает так, что ни одна сторона, ни вторая не изъявляют желания заключить договор. Тогда обязательства по заключению основного соглашения прекращаются.
Порядок расторжения предварительного договора
Преддоговор прекращает действие: если лица расторгают его, заключают основное соглашение или если после истечения указанного в документе срока ни один участник сделки не требует заключения основного соглашения. Расторгают по обоюдному согласию, в одностороннем порядке и через суд.
В первом случае подписывают соглашение о расторжении договора в той же форме, в которой заключался предварительный договор (п. 1 ст. 452 ГК).
Расторжение по инициативе одного возможно, если другой субъект существенно нарушил условия сделки: покупатель не производит оплату, застройщик вовремя не сдает объект строительства, сделка произведена с нарушениями: скрыты обременения, отличается состояние имущества. Для расторжения пострадавший участник направляет нарушителю претензию или уведомление. Для расторжения через суд направляется исковое заявление.
Когда предварительный договор могут признать основным
Договором купли-продажи с условием о предварительной оплате признают соглашение, в котором лица обязуются заключить основное соглашение о передаче имущества, которое создадут или приобретут далее, но уже оплачивают всю цену или большую ее часть.
Риск признания основным есть, когда после заключения возникает обязанность совершения иных действий, помимо заключения основного соглашения. При квалификации договора суд исходит из его предмета и действительного содержания, а не названия.
Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
В некоторых случаях заключение предварительного соглашения купли-продажи квартиры становится обязательным. Это ипотечная сделка, при которой оформленный преддоговор потребуется для банка или кредитной организации, и сделки с недвижимостью несовершеннолетних, при которых экземпляр нужен органам опеки. В этой ситуации банковская организация одобряет кредит, поэтому ей необходимо осведомиться об условиях, на которых проходит сделка. Отказ банка в одобрении ипотеки указывают в преддоговоре в качестве основания, когда сделка расторгается по не зависящему от стороны обстоятельству. Органы опеки проверяют документ с позиции отсутствия нарушений прав несовершеннолетнего и могут отказать в даче согласия.
При покупке доли в квартире следует учитывать наличие преимущественного права сособственников на ее приобретение. Владелец направляет им уведомление и ждет ответа в течение месяца. Отказ от покупки оформляется в письменной форме (ст. 250 ГК). При нарушении этих правил участник долевой собственности в течение трех месяцев вправе потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В преддоговор купли-продажи квартиры включают и условия о состоянии, в котором находится недвижимость, о запрете перепланировок, о перечне вещей, которые находятся в квартире.
Может пригодиться: как составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры
Задаток и аванс в условиях предварительного договора
Хотя преддоговор предусматривает договоренность по заключению соглашения и не связан с расчетами, нередко в него включают условия об оплате задатка или аванса.
Задаток — это сумма, которую передают в счет платежей по основному договору и которая обеспечивает обязанность его заключения (п. 4 ст. 380 ГК). В ситуации, когда сделка так и не заключена по непредвиденным обстоятельствам, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается. Если же ответственность лежит на одном из них, то:
| Задаток возвращается вдвойне | Нарушитель — лицо, получившее его |
|---|---|
| Задаток остается у получившей стороны | Нарушитель — лицо, давшее его |
Помимо этого, нарушитель возмещает убытки.
Аванс — это предварительная оплата по соглашению. Она возвращается за вычетом издержек и затрат. В соглашении следует прописать срок возврата аванса.
Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса
Заверить документ у нотариуса следует в случаях, если:
- основное соглашение подлежит нотариальному заверению: продажа доли, квартиры или доли, которая принадлежит несовершеннолетнему;
- такое решение приняли сами стороны.
Нужно ли регистрировать предварительный договор
Государственная регистрация не относится к форме договора. В связи с этим п. 2 ст. 429 ГК о том, что форма преддоговора должна совпадать с формой основного соглашения, не применяется к регистрации (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС № 59 от 16.02.2001).
Регистрируется соглашение, которое заключаются уже после. Если основное соглашение заключали через суд, то основанием для его госрегистрации выступает решение суда. Для сторон соглашение действует с момента, который укажет суд, а для иных лиц — с момента регистрации.
Надо знать: как наложить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Скачать образцы предварительного договора
Ответственность за нарушение предварительного договора
Основное нарушение при заключении предварительного договора — отказ или уклонение от его заключения. При уклонении одной из сторон от заключения, другая сторона обращается в суд, чтобы принудить ее к заключению. Согласно абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК необоснованно уклоняющаяся от заключения сторона обязана выплатить убытки, которые вызваны уклонением.
Например, это сумма арендной платы, которую пострадавшая сторона вынуждена была оплачивать, пока продавец уклонялся от заключения.
При отказе, помимо получения суммы задатка, другая сторона вправе потребовать возмещения убытков. За отказ от заключения в документе можно предусмотреть штрафы.
Читайте также: как составить договор купли-продажи земельного участка