Договор на техническое обслуживание инженерных систем: правила составления и образцы
Однажды я разбирал случай, когда у заказчика и исполнителя возник целый ряд разногласий относительно исполнения договора по техническому обслуживанию инженерных сетей. Причиной послужило то, что стороны использовали типовой образец из интернета и не адаптировали его должным образом под реальные потребности ТО. Во избежание подобных ситуаций рассмотрим подробнее специфику таких сделок, правила составления договора и оптимальный типовой образец.
Договор на техническое обслуживание инженерных систем: главное
Договор на техническое обслуживание инженерных систем — это соглашение между заказчиком и специализированной организацией о сервисном обслуживании внутридомовых инженерных коммуникаций. По правовой природе это договор возмездного оказания услуг, регулируемый главой 39 ГК РФ.
Сфера применения договора преимущественно связана с содержанием многоквартирных домов. Хотя аналогичные по своей сути сделки заключаются и в других сферах.
Сторонами договора выступают те, кто ответственны за поддержание в порядке сетей в многоквартирном доме (к примеру, УК или ТСЖ и ИП или компании, которые оказывают услуги по ТО или ремонту). Разработка образца договора на техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей и систем необходимы всем сторонам, чтобы в спешке каждый раз не изобретать новую форму, а сосредоточиться на значимых аспектах при редактировании готового образца.
Привлечение сторонних исполнителей для тех, кто в ответе на надлежащее состояние сетей и систем в МКД, является их правом, а не обязанностью. К примеру, закон не запрещает УК или ТСЖ (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ) передавать функции по техническому обслуживанию и ремонту внутренних сетей и систем на аутсорс.
Закон лишь указывает на то, какие работы необходимо произвести в МКД, чтобы соблюсти минимальный перечень работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290). То, как этот «минимум» будет достигаться, является задачей тех, кто в ответе за состояние общедомовых активов.
Оформление документа в письменной форме обязательно, как минимум, потому, что одним из участников сделки является юридическое лицо (ст. 161 ГК РФ).
Основные разделы и пункты договора: правила составления
Существенные условия
По смыслу ст. 779 ГК РФ единственное существенное условие — предмет договора. Это конкретные действия исполнителя по техническому обслуживанию. Без четкого предмета договор незаключен. Формально существенных условий больше нет, но практически важно согласовывать другие значимые пункты.
Подробнее: какие условия договора являются существенными
Предмет договора
Предмет должен содержать исчерпывающий перечень работ по техническому обслуживанию инженерных систем. Недопустимы общие формулировки — к примеру, такие, как «техническое обслуживание инженерных сетей» без конкретизации.
Типичные работы включают:
- осмотр и контроль состояния инженерных систем;
- обеспечение готовности к предоставлению коммунальных услуг;
- проверку исправности и регулировку оборудования;
- постоянный контроль параметров (давления, температуры);
- восстановление работоспособности оборудования;
- контроль герметичности трубопроводов и т.п.
Права и обязанности сторон
Подрядной организации, к примеру, следует предоставить доступ к инженерным системам и документации, а также право дополнять объём работ по согласованию с заказчиком и запрашивать авансовые или дополнительные платежи за работы, не предусмотренные основным перечнем.
В пунктах об обязанностях следует указать, что мастера обязаны контролировать и поддерживать работоспособность сетей в соответствии с регламентами производителей, назначить ответственных специалистов, организовать круглосуточное аварийное реагирование, уведомлять заказчика о критических неисправностях и мерах по их устранению.
За нанимателем рекомендуется закрепить правомочие уменьшать плату за простой инженерных систем по вине подрядчика, требовать безусловного устранения выявленных недостатков и привлекать независимых экспертов для оценки качества работ.
Обязанности того, кто заказывает ремонт или техническое обслуживание, нередко на практике состоят из следующего: передавать мастерам техдокументацию, обеспечивать свободный доступ к инженерным сетям и системам, оплачивать услуги на основании подписанных актов выполненных работ в установленные договором сроки.
Сроки оказания услуг и периодичность обслуживания
Привлечение сторонних специалистов для ремонта инженерных систем и сетей может носить как разовый характер, так и периодический. В последнем случае в договоре следует четко прописывать периодичность обслуживания различных сетей. Для планового технического обслуживания устанавливается регулярность: ежемесячно, ежеквартально, ежегодно в зависимости от вида системы и требований нормативной документации.
Стоимость услуг и порядок расчетов
Стоимость технического обслуживания или ремонта может являться как фиксированной на весь период действия договора, так и привязанной к фактическому объему выполненных работ. Первый вариант предпочтителен для нанимателя, второй — для сервисной компании при непредсказуемых объемах работ.
Подробнее: как прописать условия оплаты в договоре
Ответственность сторон
Поскольку техническое обслуживание инженерных сетей в МКД нередко сопряжено со строгим соблюдением различного рода нормативных требований, то целесообразно предусмотреть ответственность за их несоблюдение для того, кто осуществляет техническое обслуживание и ремонт по договору. Помимо этого, на специалистов следует возложить ответственность, к примеру, за использование материалов ненадлежащего качества, несвоевременное реагирование на аварийные ситуации, нарушение.
В качестве образца ответственности нанимателя рассмотрите следующие положения. Заказчик отвечает за непредоставление своевременного доступа к инженерным системам, несвоевременную передачу необходимой технической документации, нарушение согласованных условий эксплуатации оборудования, создание препятствий для выполнения технического обслуживания.
Порядок разрешения споров
Эффективным решением является установление обязательного претензионного порядка урегулирования разногласий: к примеру, со сроком рассмотрения претензий, 10–15 дней. Для обеспечения работы досудебного механизма следует указать, что претензии направляются в письменной или электронной форме.
Может пригодиться: как составить досудебную претензию
Какие документы и акты могут прилагаться к договору
В качестве приложений по таким соглашениям нередко используют следующие документы: подробный перечень работ по техническому, профилактическому и аварийному обслуживанию систем, техническое задание с описанием характеристик и требований к обслуживанию, акт о фиксации технического состояния инженерных систем на момент заключения договора.
Образец договора и шаблон для работы
Перед работой с образцами ознакомьтесь с рекомендациями и примерами из этой статьи.
В силу принципа свободы договора вы вправе предусмотреть любые условия, не противоречащие закону