Как работает преимущественное право на заключение аренды на новый срок

Как работает преимущественное право на заключение договора аренды

Преимущественное право на заключение аренды на новый срок — это законная возможность для добросовестного арендатора получить приоритет перед другими претендентами при заключении нового арендного договора.

По букве закона — de rigore juris — согласно ст. 621 ГК РФ, всё выглядит просто. Механизм работает следующим образом:

Этап 1. До истечения текущего контракта арендатор направляет письменное уведомление арендодателю о намерении заключить договор на следующий срок.

Этап 2. Арендодатель принимает решение: заключить на новый срок с прежним арендатором или отклонить его предложение.

На мой взгляд, это тот редкий случай, когда в законе ситуация описана гораздо проще, чем она есть в действительности. Законодательство не дает полный перечень условий, при которых возникает преимущественное право заключить обновленное соглашение. Только Верховный Суд РФ в Определении от 18.06.2019 № 19-КГ19-4 уточнил, когда действует преимущественное право на продление найма.

Может пригодиться: как составить договор аренды имущества

Согласно позиции ВС РФ, это право действует при наличии следующих обстоятельств:

• Надлежащее исполнение обязанностей. Арендатор обязан надлежащим образом исполнять обязанности по действующему договору. Любые нарушения своих обязанностей способны лишить его преимущественного правомочия.
• Письменное уведомление. Арендатору необходимо направить письменное уведомление арендодателю о намерении заключить новую аренду. Уведомление следует отправить в срок, предусмотренный текущим контрактом, или в разумный временной период до его окончания.
• Согласие на прежние условия. Арендатор обязан согласиться заключить договор на условиях, которые арендодатель предлагает другим лицам. Если арендодатель намерен изменить размер платежей, то измененные условия должны являться приемлемыми для нанимателя.
• Идентичность сторон и предмета. Стороны договора должны оставаться теми же. Предмет найма и его условия должны оставаться идентичными ранее согласованным.

Как реализовать преимущественное право на аренду

Чтобы использовать приоритетное правомочие и заключить новую аренду, нанимателю необходимо действовать последовательно:

Шаг 1. Направьте уведомление

Отправьте письменное уведомление арендодателю о намерении заключить договор на новый срок. Рекомендую это сделать за 2–3 недели до истечения контракта. Оферту следует отправлять ценным письмом с описью вложения.

Если арендодатель ранее предлагал вам измененные условия (например, повышение размера платежей), то в письме укажите, согласны ли вы заключить наем на этих условиях.

Может пригодиться: как написать уведомление об отказе от пролонгации договора

Шаг 2. Ожидайте ответа

После получения вашего уведомления собственник обязан рассмотреть предложение в разумный срок. Если в контракте не указан конкретный период рассмотрения, то он определяется как разумный (обычно 10–14 дней). Но если арендатор молчит, то обязать его ответить или заключить сделку через суд вы не вправе. Хотя молчание способно помочь вам в случае спора взыскать через суд убытки, причиненные такими действиями.

Шаг 3. Оформите договор

Если арендодатель согласен заключить аренду на новый срок, то оформите и подпишите контракт. Помните: условия новой аренды способны отличаться от предыдущих. Стороны вправе согласовать любые параметры договора.

Когда это преимущественное право не работает

Приоритетное право действует не во всех ситуациях. В некоторых случаях оно не возникает вообще, и у арендодателя нет обязанности предоставлять приоритет нанимателю:

1. Нарушения обязанностей со стороны нанимателя. Если арендатор допускал нарушения обязанностей по действующему договору, то он способен лишиться первоочередного правомочия. Нарушения обязанностей являются существенными (несвоевременная оплата) или несущественными (порча имущества).
2. Отсутствие письменного уведомления. Преимущественное право не возникает, если наниматель не направил письменное уведомление о намерении заключить новое соглашение. Устное согласие или подразумеваемое намерение здесь не учитываются.
3. Отказ от измененных условий. Если собственник предложил измененные условия, а арендатор их отклонил, то преимущественное право прекращается. Хозяин вправе сдать имущество другому лицу.
4. Запрет в первоначальном договоре. В первоначальном контракте допустимо указать прямой запрет преимущественного правомочия на то, чтобы заключить договор на обновленный срок.
5. Ограничения по закону. Некоторые категории имущества исключены из режима преимущественного права. К примеру, это касается транспортных средств, муниципальной или государственной земли. На такое имущество преимущественное право не распространяется.