Как правильно составить договор посуточной аренды жилья: правила и образцы

В чем особенность договора посуточной аренды

В настоящей статье рассмотрим отношения между физическими лицами. Один — владелец квартиры, другой — гражданин, который желает в ней поселиться на короткий срок.

Посуточная аренда жилья — это когда собственник передает одному или нескольким физическим лицам жилое помещение во временное владение и пользование. Особенность сделки в следующем:

• по своей природе она является договором найма. Ее стороны — наймодатель и наниматель (ст. 671 ГК РФ);
• это возмездное соглашение. Тот, кто заселяется, обязан заплатить за пользование помещением цену, которую определили стороны;
• отношения носят временный характер. Срок аренды исчисляют сутками. Найм до года называют краткосрочным (ч. 2 ст. 683 ГК РФ);
• жилье используют исключительно по назначению — для проживания;
• посуточная аренда — это вид экономической, в том числе предпринимательской, деятельности. Об этом указал Конституционный Суд в п. 3 постановления № 9-П от 23.03.2023.

Нужно ли согласие соседей на сдачу квартиры в посуточную аренду

Получать согласие у соседей на сдачу квартиры в посуточную аренду закон не требует. В п. 2 ст. 30 ЖК РФ указано, что собственник жилья вправе передать его гражданину в найм, в том числе краткосрочный. Но владелец помещения обязан обеспечить:

• соблюдение прав и интересов соседей. Например, обеспечивать тишину в квартире и местах общего пользования в многоквартирном доме. Как правило, в ночное время с 23.00 до 7.00. Каждый субъект РФ определяет период ночной тишины;
• соблюдение правил пользования жильем. Они утверждены приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр. Например, при пользовании квартирой нужно соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические требования;
• соблюдение правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Правила утверждены постановлением правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
• учет потребляемых коммунальных услуг. Например, установить счетчики на воду, газ, электроэнергию (если это технически возможно), передавать с них показания, производить учет проживающих для начисления платы за услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, иными услугами в зависимости от обустроенности дома. Такая обязанность предусмотрена в пп г) п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением правительства № 354 от 06.05.2011.

То есть недостаточно просто пустить кого-то пожить в квартире. Нужно позаботиться, чтобы временные жильцы не беспокоили соседей, не чинили беспорядок в подъезде, не шумели, не курили в неустановленных местах, не хулиганили, не портили общее имущество и т. п.

Существенные условия договора посуточной аренды

Существенные условия — это условия о предмете договора, те, которые названы в законе как необходимые и те, по которым по инициативе одной стороны должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Ориентируясь на ст. 671 Гражданского кодекса, исходя из особенностей посуточной аренды, к существенным условиям, я считаю, нужно отнести:

• предмет договора — квартира, которую передают для проживания. Здесь важно правильно описать помещение. Об этом расскажу ниже;
• цена — размер платы за аренду в сутки. Ее устанавливает владелец жилья, ориентируясь на цены, которые обычно взимают за подобные помещения. Итоговую сумму согласовывают стороны и фиксируют в договоре. Аренда имеет коммерческую направленность. Один оказывает услугу, другой за нее платит. Для прозрачности отношений, чтобы обе стороны понимали кто, кому и сколько должен, условие о цене имеет принципиальное значение;
• срок — период, на который жилье занимают. При посуточном съеме срок проживания — ключевой момент. Стороны определяют время заселения и выезда из помещения. Это важно еще и потому, что нарушение, например, срока выезда, помешает заселению других лиц. Что чревато для арендодателя претензиями и неустойкой.

Какие еще условия стоит включить в договор

Кроме существенных условий, не менее важны те, которые упорядочивают исполнение договора, дисциплинируют стороны. Я рекомендую включить условия о:

• лицах, которые заселяются вместе с арендатором, их датах рождения;
• запрете приводить в помещение граждан, которые не указаны в договоре;
• сроке внесения платы. Например, до заселения, на следующий день после вселения или на момент выезда;
• ответственности за несвоевременный выезд. Допустим, предусмотрите штраф за неосвобождение помещения в расчетное время. Это может быть неустойка за каждый дополнительный час или сутки проживания;
• возмещении ущерба за порчу имущества.

Может пригодиться: как прописать условие о запрете содержания домашних животных в договоре аренды

Однажды я консультировала знакомую. Она хотела сдать свою квартиру в аренду по договору. Ее интересовал вопрос, законно ли будет брать деньги с граждан за проживание наличными. Я пояснила, что это законно. Не обязательно переводить деньги на счет. Но необходимо такой порядок расчета предусмотреть в договоре и следовать ему. Например, прописать:

«Оплата производится Арендатором путем передачи указанной в п. 3.2.настоящего Договора суммы в наличной форме на руки Арендодателя. Передача наличных денежных средств подтверждается письменными расписками Арендодателя с указанием даты и суммы платежа, ФИО лица, которое получило и передало их.»

Рекомендую Арендодателю оставлять копию расписки с отметкой о ее получении Арендатором. При этом считаю, что надежнее переводить деньги безналично. Это обеспечит прозрачность дохода и снимет претензии налоговой, когда придет время декларировать доход и платить с него налог.

Как правильно описать жилье в договоре

Описание должно позволить идентифицировать жилье, найти его, не спутать с иными помещениями в многоквартирном доме, давать представление о внутреннем обустройстве, комфорте. Для этого в договоре указывают:

• адрес — название субъекта РФ (область, край, республику и т. п.), населенного пункта, улицы, номер дома и квартиры;
• место расположения в доме — номер подъезда, этаж;
• кадастровый номер;
• характеристику помещения — общую площадь, количество жилых комнат и их площадь, описание кухни, санузла, балкона и т. п.;
• перечень имущества, которое находится в квартире;
• оснащенность коммунальными услугами, их перечень.

Чем подробнее описание, тем меньше риск взаимных претензий у сторон.

Шаблон и образец договора посуточной аренды

Заполненный образец договора.