Дарственная на квартиру

Видео-обзор плюсов и минусов договора дарения жилой недвижимости

Здравствуйте! С вами Алена Талаш, управляющий партнер компании «РосКо Консалтинг и Аудит».

Дарственная — так в обиходе называют договор дарения. Оба слова обозначают передачу безвозмездную, без уплаты денег или предоставления встречных материальных благ.

В чем выгоды и опасности дарственной на жилье? Кто может совершить эту сделку, а когда и кому это запрещено? Какие налоги вносят в госбюджет при таком подарке? На все эти вопросы отвечаем в нашем новом видео!

Плюсы дарения жилья

Дарение жилья — это быстро и удобно. Сторонами дарения могут быть кто угодно. Некоторые ограничения возможны, когда стороной сделки становятся, в частности:

1. дети;
2. недееспособные;
3. госслужащие;
4. банкроты (реальные и потенциальные);
5. организации,

но если подарок принимает обычный человек от такого же человека, и не для того, чтобы замаскировать другую операцию, то проблем не возникает. Одаряемый немедленно становится собственником квартиры — в отличие от оформления завещания.

Чтобы оно начало действовать, надо дождаться кончины завещателя и еще полгода на принятие наследства. Дарение оформляют, чтобы на законном основании лишить квартиры лицо, имеющее право на обязательную долю в наследстве.

Если квартиру дарят близкому родственнику, то налоги платить не надо. Не надо и тратиться на нотариуса. Письменный договор со всеми необходимыми условиями — полноценное основание для регистрации перехода права собственности в МФЦ.

Минусы дарения

Если сделка оформляется без нотариуса, то не исключены претензии лиц, которые сочтут свои права ущемленными. Не обойтись без нотариуса и при дарении доли в квартире.

Дарение можно отменить, но лишь по веским причинам. Например, покушение на жизнь подарившего квартиру (что подтверждено вступившим в силу приговором). Или если одаряемый скончался раньше дарителя. Полный перечень возможных причин для отмены прописан в статье 578 ГК РФ.

Для оформления дарственной нужно довольно много документов, к слову, для завещания необходим только паспорт. Если жилье находится в собственности двух и более лиц (супругов в том числе), то нужно получить и нотариально удостоверить согласия всех.

Кто угодно — человек (совершеннолетний, дееспособный), ИП, фирма (если закон этого не запрещает). Без особого разрешения Президента РФ исключено дарение между коммерческими фирмами.

Законные представители детей в возрасте от 6-ти до 14-ти лет, равно и недееспособных собственников не вправе дарить их жилье. Если человек находится на лечении (содержании, воспитании) в профильном учреждении, то не вправе дарить свою недвижимость его работникам.

Когда надо получать согласие мужа (жены)?

Разберем на примерах. Антон и Лиза в браке приобрели квартиру. Брачного договора не составляли. В реестре недвижимости собственником значится Антон, но без согласия Лизы он не может подарить эту квартиру.

Супруга дает согласие письменно и удостоверяет его нотариально. Если сделка совершена без этого документа, то вторая половина вправе через суд признать ее недействительной.

Иное дело, если квартира принадлежала мужу (жене) до регистрации брака. Или после этого получена в дар, по наследству, приватизирована им.

Рассмотрим еще случай. Лиза, жена Антона, получила по наследству бабушкину квартиру, и желает подарить ее дочери от первого брака. Согласие мужа не потребуется.

Какие есть особенности дарения квартиры родственнику?

Главное — не делать устные заявления (обычное дело «между своими»), а составить и подписать договор. Устные сделки исключены, к тому же нужен документ для регистрации перехода права собственности. Без письменной дарственной нельзя избежать уплаты налога.

Близкими родственниками считаются:

1. мать и отец;
2. сыновья и дочки;
3. дедушки и бабушки;
4. внуки и внучки;
5. сестры и братья — и тогда, когда общий у них лишь один родитель.

Можно ли подарить квартиру ребенку?

Если ребенку более 14-ти, то он вправе принять дар самостоятельно, хотя и с письменного согласия законного представителя. Гражданин до 14-ти лет принимает ценные подарки через законного представителя, то есть договор от его имени подписывает родитель, опекун, усыновитель.

Если ребенок стал взрослым до времени — заключил брак или стал совершенно самостоятелен в результате эмансипации, — то ничьего согласия не требуется.

Родитель вправе подарить квартиру ребенку без согласия второго родителя. Более того, он может значиться в дарственной и как даритель, и как представитель одаряемого, это законно.

Разрешение опеки не потребуется, ведь ребенок получает имущество, а не лишается его целиком или в части.

Какие нужны документы для дарственной на квартиру?

О том, какие документы нужно подготовить для дарственной на квартиру, расскажет юрист компании РосКо Дарья Патапкина:

Конкретный перечень зависит от ситуации, но по преимуществу выглядит так:

1. сама дарственная (договор);
2. общегражданские паспорта сторон — того, кто дарит, и того, кто принимает дар;
3. правоустанавливающие и технические документы на квартиру;
4. согласие супруга (-и), других собственников;
5. подтверждение уплаты госпошлины в размере 2 000 рублей.

Крайне желательно представить акт приема-передачи для подтверждения реальности передачи, и технические документы (экспликацию, техпаспорт) для подтверждения того, что нет незаконных перепланировок.

Если подарок предназначен близкому родственнику, то НДФЛ не платится, если всем остальным — то придется заплатить и подать декларацию. Как вы считаете, это справедливо? Делитесь своим мнением в комментариях.

Ставка налога изменяется в зависимости от срока проживания в России в течение года:

1. 13% — если этот срок не меньше 183 дней в году;
2. 30% — если этот срок меньше.

Подведем итоги. Несмотря на простоту, дарственная — довольно сложная сделка. Неправильные формулировки приводят не просто к отказу в регистрации — это поправимо, — но и к крупным проблемам в будущем.

Так, после смерти дарителя наследники могут оспорить договор, ссылаясь на то, что при жизни даритель находился не в здравом уме. Налоговики могут заподозрить маскировку купли-продажи с тем, чтобы избежать уплаты НДФЛ при непродолжительном сроке владения.

Кредиторы — попытку вывести недвижимость в преддверии банкротства, или маскировку раздела имущества. Это лишь некоторые проблемы, на практике их куда больше. Вот почему необходимо не пользоваться интернет-рыбами договоров, а разрабатывать собственный проект дарственной, в котором будут учтены все нюансы вашей ситуации.

Большое спасибо, что досмотрели это видео до самого конца! С вами была Алена Талаш. Есть вопросы? Не откладывайте — пишите их прямо сейчас в комментариях, и наши юристы из компании «РосКо» ответят вам совершенно бесплатно! И, конечно же, не забудьте подписаться на наш канал. Будь в курсе — будь с РосКо!

Полезные материалы от RosCo:

• Сайт компании: https://rosco.su/
• YouTube канал: RosCo | Consulting & audit — YouTube
• ВКонтакте: RosCo | Consulting & audit (vk.com)
• Telegram: Telegram: Contact @roscoaudit
• Дзен: RosCo | Consulting & audit | Дзен (dzen.ru)