Деятельность автосервиса на земле ИЖС

Дано: Земля, ИЖС. на участке 1000кв.м ранее был дом,который сгорел.Сейчас на участке расположена постройка 400кв.м, в нём ведётся "вялая" предпринимательская деятельность, автосервис и шиномонтаж. так как деятельность "вялая", структуры особо не дергают и не трогают с проверками. НО, Хотелось бы привести в порядок данную территорию, вложить денежные средства и облагородить постройку, сделать вывеску и вести деятельность официально-открыто.

Вопросы со стороны автосервиса: Как правильно вести себя? Как оформить законно свою деятельность и наличие автосервиса на земле ИЖС, если выводить землю с ИЖС собственник не хочет ?

Вопросы со стороны муниципальных структур: Как прикрыть данный автосервис, если сервис будет работать на территории ИЖС по договору аренды земельного участка между собственником земли и ИП (владельцем автосервиса). и вопрос -если сделать между собственником участка и ИП (автосервиса) предварительный договор аренды земли в котором указать условия основного договора аренды земли который будет заключен между сторонами когда собственник ИЖС узаконит свои постройки на этой территории. (те фактически работать автосервис будет по предварительному договору аренды земли - стадии ожидания нормальных правильных документов от собственника)?. благодарен за подробный ответ.