Как быть с собственностью в РФ, если отказался от гражданства

Для управления недвижимостью, которая находится на территории РФ, нужна доверенность на представителя (им может быть родственник). Документ оформляют через консульство РФ (у них есть нотариальные полномочия (ст. 26 ФЗ № 154-ФЗ от 05.07.2010)) или через местного нотариуса. В этом случае документ надо перевести на русский язык. Проще сделать это в России и у российского нотариуса заверить перевод.

Ограничений на управление российской недвижимостью у иностранца нет. Уполномоченный представитель станет руководствоваться правами, которые прописаны в доверенности в порядке, установленном законами РФ.

Если от управления недвижимостью иностранец получает доход, то обязан заплатить налог (30 % от дохода (ч. 3 ст. 224 НК РФ)).

Как изменения в гражданстве влияют на использование доверенности в России?

Я теперь гражданин другой страны, но моя недвижимость в России нуждается в управлении. Какие трудности могут возникнуть, если мое имя в документах и на доверенности указано с разными паспортами — например, российским и иностранным?

Отвечает Князева Жанна Витальевна

Полномочия на управление недвижимостью иностранец оформляет на основании действующего паспорта. Паспорт — это документ, который удостоверяет личность. Его смена, как и смена гражданства страны, не отменяет права собственности на недвижимость в РФ.

Постановка вопроса подразумевает опасение в связи с возникновением проблемы подтверждения личности иностранца как собственника имущества в России.

У лица, чье гражданство РФ прекращено, в т.ч. на основании заявления о выходе из него, изымают паспорт РФ. При этом выдают справку о прекращении гражданства по установленной форме (п. 166, 167 указа № 889 от 22.11.2023).

Считаю, что такая справка поможет избежать вышеуказанной проблемы.

Какие налоги необходимо уплатить при сдаче квартиры в аренду иностранцем?

Если я оформлю доверенность на сдачу квартиры в аренду, надо ли мне платить налоги в России, и какая ставка налога действует для нерезидентов?

Отвечает Князева Жанна Витальевна

Иностранный гражданин вправе управлять имуществом, которое находится в России, через представителя. На него оформляют доверенность, в том числе с полномочиями на сдачу квартиры в аренду (наем).

Представитель арендодателя (иностранца) в интересах последнего заключает с арендатором договор аренды квартиры. Такая сделка является возмездной (ст. 606 ГК РФ). Доходы, которые получены в России от сдачи жилья во временное владение и пользование, облагаются налогом. Его размер для нерезидента составляет 30 % (ч. 3 ст. 224 НК РФ).

Если жилье сдают организации, ИП, нотариусу, адвокату (налоговым резидентам), то такие лица самостоятельно рассчитывают, удерживают и оплачивают налог (ст. 226 НК РФ). То есть иностранец получит только 70 % от арендной платы. В иных случаях налог рассчитывает и платит нерезидент самостоятельно.

Можно ли сделать дарственную на родственника вместо оформления доверенности?

Чтобы избежать возможных сложностей с доверенностью, рассматриваю возможность подарить квартиру родственнику. Какие шаги нужно предпринять, и облегчит ли это управление недвижимостью?

Отвечает Князева Жанна Витальевна

Здесь важно понимать, что договор дарения — это двусторонняя сделка, по которой даритель безвозмездно передает одаряемому квартиру. Управление недвижимостью полностью переходит от собственника к одаряемому.

Для оформления документа об отчуждении имущества иностранец обязан прибыть в Россию. Сделка заключается с применением законов РФ (ч. 1 ст. 1206 ГК РФ, глава 32 ГК РФ). С 13.01.2025 договоры дарения недвижимости, которые заключают граждане, подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ № 459-ФЗ от 13.12.2024).

Юридически дарение полностью снимает с дарителя заботы о судьбе квартиры (он больше не ее владелец). Но, чтобы вернуть себе жилье (отменить дарение), нужны основания (преступное поведение одаряемого по отношению к дарителю, угроза утраты недвижимости, смерть одаряемого (если есть такая оговорка в сделке) (ст. 578 ГК РФ).

Если дарение оформлено для вида как способ управления имуществом, то по закону РФ оно ничтожно (мнимая сделка, ст. 169 ГК РФ).

Какие риски связаны с оформлением доверенности в консульстве РФ?

Я планирую оформить доверенность в российском консульстве, но слышал, что такие доверенности могут не приниматься для некоторых сделок в России. Насколько это правда?

Отвечает Князева Жанна Витальевна

Работники консульства исполняют ряд нотариальных действий. В т.ч. удостоверяют доверенности (ст. 26 ФЗ № 154-ФЗ от 05.07.2010). Документ составляют на русском языке. Он аналогичен документу, который мог бы оформить нотариус в России. Если прописать необходимые полномочия на совершение сделок, то проблем с бумагой быть не должно.

Консульский отдел (учреждение) направит через МИД РФ в Федеральную нотариальную палату РФ сведения об удостоверении документа (приказ № 208 от 29.09.2022).

Проверить достоверность документа можете через сервис проверки по адресу: https://reestr-dover.ru/

Можно ли оспорить действие доверенности, если выдана иностранным гражданином?

В случае возникновения конфликтных ситуаций, имеет ли доверенность особый статус в российском суде, если она выдана человеком с гражданством другой страны?

Отвечает Князева Жанна Витальевна

Доверенность — это односторонняя сделка. Через нее представитель от заинтересованного лица создает, изменяет, прекращает его гражданские права и обязанности (ст. 182 и 185 ГК РФ).

Признать ее недействительной, при наличии оснований, возможно. Но если ответчик (иностранец), который выдал документ, не проживает на территории России или не имеет в РФ имущества, то суд не примет иск к рассмотрению. Заявление необходимо подавать по месту нахождения ответчика (постановление № Ф05-7663/18 от 16.05.2018).

Полномочия часто выдают юристам для представления интересов в суде от имени истца/ответчика/третьего лица. Особого статуса в российском суде такой документ не приобретает ввиду того, что он выдан иностранцем.

Полномочия представителя, которые он получил от иностранца, суд РФ проверяет перед началом разбирательства по делу (перед каждым судебным заседанием). Если у него возникли сомнения в подлинности подписи, статуса лица, которое подписало доверенность, то суд запросит дополнительные доказательства, которые подтверждают полномочия представителя. Доказательством будет выданная иностранцем представителю нотариально удостоверенная доверенность с проставленным апостилем или легализационной надписью консульского должностного лица (п. 41 Постановления Пленума ВС РФ № 23 от 27.06.2017).

Заявить о сомнениях в полномочиях представителя иностранца сможет любая сторона по делу. Решение о допуске представителя к разбирательству принимает суд.