Последствия выхода на стройплощадку без разрешения

О последствиях самовольной постройки говорится в п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ . Основным является то, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ. В арбитражной практике накопилось достаточно дел, связанных с обращениями организаций по вопросу признания права собственности на подобные объекты.

Как правило, судьи отказывают в удовлетворении таких исковых требований. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не только не приобретает на нее право собственности, но и не вправе распоряжаться ею - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В противном случае в соответствии со ст 168 ГК РФ эти сделки будут признаны ничтожными как противозаконные.

Арбитражные суды неоднократно высказывали такую позицию, например, в Постановлениях ФАС СКО от 12.07.06 № Ф08-2793/2006, ФАС ВСО от 17.01.07 №А19-1019/06-Ф02-7244/06. Более того, самовольная постройка на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ подлежит сносу осуществившим ее заказчиком-застройщиком или застройщиком, либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Как указано в Постановлении ФАС ЗСО от 17.09.07 №Ф04-6513/2007 (38335-А70-38), признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

А что потом

Ответственность у нарушителей возникает по следующим существенным обстоятельствам: строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без необходимого разрешения грозят застройщику административной ответственностью, предусмотренной ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.

Должностные лица могут быть оштрафованы на сумму от 20 тыс. до 50 тыс. рублей, юридические - от 500 тыс. до 1 млн рублей. В отношении юридических лиц штраф может быть заменен административным приостановлением деятельности на срок до 90 суток.

Если строится объект,

по которому будут привлекаться средства дольщиков, и застройщик задолго до начала строительства заинтересован в рекламе будущего здания, то необходимо учитывать и еще одно последствие строительства без разрешения.

Дело в том, что в п. 7-9 ст. 28 Закона о рекламе содержится запрет на распространение рекламы до получения разрешения на строительство.

Ответственность за него предусмотрена ст. 14.3 КоАП в виде штрафа для юридических лиц от 40 тыс. до 500 тыс. рублей.

Одновременно с последствиями в рамках гражданского законодательства придется разбираться и с налоговыми проблемами: нужно ли платить налог на имущество по самовольным постройкам, включать амортизацию по ним в расходы для налогообложения и предъявлять НДС бюджету?

Минфин попытался ответить на первый вопрос в Письме от 24.10.07 № 03-05-06-01/123, но попытка закончилась советом разбираться самим с помощью ПБУ 6/01. С учетом общей направленности публикуемых писем Минфина - для пополнения бюджета, можно предположить, что приветствоваться будет включение стоимости такого здания в налоговую базу для расчета налога на имущество.

Татьяна Ивченко, аудитор, налоговый консультант, генеральный директор НОУ «Региональный учебно-консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ»

Редакция "Деловой Петербург"