Верховный суд обобщил практику по спорам дольщиков и застройщиков

Верховный суд РФ опубликовал Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом ВС РФ 19.07.2017). Документ насчитывает 38 страниц, на которых идет речь о разрешении судами всех инстанций наиболее важных и интересных дел по спорам, инициированных участниками долевого строительства. Обзор практики по этому поводу необходим для приведения к единообразию правовых подходов российских судей. Документ поможет судьям и юристам учесть важные моменты, которые нельзя упускать из виду при рассмотрении подобных споров. Например, ВС РФ подробно осветил порядок заключения и расторжения договоров о долевом строительстве, а также указал ответственность, предусмотренную законодательством за нарушения в этой области.

Перенос сроков строительства не изменяет сроки исполнения обязательств по договору долевого участия

Верховный суд рассмотрел спор между гражданкой и организацией. Гражданке компания уступила права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой-застройщиком. В соответствии с договором застройщик должен был построить многоквартирный дом, однако не выполнил обязательства в срок. Объект был сдан со значительной задержкой. Дольщица сочла, что это принесло ей нравственные страдания. Поэтому она обратилась с иском в районный суд и потребовала выплатить ей компенсацию, а также частично признать соглашение с фирмой-застройщиком недействительным. Однако суды двух инстанций ей полностью отказали. Судьи отметили, что при заключении договора уступки права требования гражданку ознакомили с уведомлением застройщика о переносе сроков сдачи дома.

Однако Верховный суд в качестве кассационной инстанции с такими выводами не согласился и апелляционное определение отменил. Судьи указали, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не является причиной автоматического изменения сроков по договору участия в долевом строительстве. Для того, чтобы изменить такие сроки, сторонам необходимо заключить дополнительное соглашение, подлежащее государственной регистрации.

Выплата неустойки до рассмотрения иска не спасает от назначения штрафа

Еще один спор между дольщиком и организацией-застройщиком касался возмещения ущерба по претензии дольщика. Во врема приема квартиры были выявлены недоделки, которые были отражены в акте приема-передачи. На основании этого акта дольщик направил застройщику претензию о выплате неустойки. Дольщик хотел получить с организации 100 тысяч рублей. Добровольно эту сумму застройщик не возместил, поэтому гражданин обратился в суд. Еще до окончания рассмотрения иска судо организация-застройщик перечислила дольщику 20 тысяч рублей, не получив на это его согласия.

В результате районный суд снизил сумму неустойки до 18 тысяч рублей, учел уже оплаченную застройщиком сумму и на этом основании отказал истцу в удовлетворении требований. Верховный суд, к которому на рассмотрение попало это дело, с такими выводами коллег не согласился. Судьи указали, что, несмотря на перечисление застройщиком участнику долевого строительства неустойки после предъявления иска в суд, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя все равно должен быть взыскан. При этом, в силу Гражданского процессуального кодекса РФ, бремя доказывания несоразмерности неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и недоделки лежит на застройщике, нарушившем обязательства.

Иногда застройщик не имеет права расторгнуть договор с дольщиком

Организация-застройщик по договору долевого строительства в срок до 31 декабря 2013 года должна была передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру. Дольщик должен был, в свою очередь, оплатить стоимость недвижимости в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Он свою обязанность выполнил в полном объеме, а вот застройщик в оговоренные сроки не уложился. Кроме того, при приеме квартиры выяснилось, что ее фактическая площадь оказалась меньше указанной в договоре. Разницу в стоимости квартиры застройщик возмещать отказался. Более того, организация направила дольщику уведомление об одностороннем расторжении договора.

Дольщик не согласился с такой постановкой вопроса и подал иск в суд. Однако первая инстанция его позицию не поддержала. Апелляция также оставила в силе односторонний отказ застройщика от договора из-за невнесения участником долевого строительства оплаты по договору. Судьи отметили, что это допускается только с учетом норм п. 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности. Но Верховный суд счел, что суды низших инстанций не дали оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от договора с дольщиком, оценивая правомерность данного события. Судьи отметили, что такая обоснованность может зависеть также от исполнения договора самим застройщиком, а значит противоречит действующему законодательству РФ. В связи с этим дело было направлено на пересмотр.

Ответственность застройщика - это главное

Следующий спрор, который привел в своем обзоре Верховный суд, был инициирован общественной организацией в сфере защиты прав потребителей, которая действовала в интересах дольщика. По договору организация-застройщик обязалась передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой должно было соответствовать:

• условиям договора,
• требованиям технических регламентов,
• требованиям проектной документации,
• требованиям градостроительных регламентов,
• иным обязательным требованиям.

В договоре, помимо прочего, было указано, что в случае неисполнения этой обязанности дольщик может требовать от застройщика устранить выявленные нарушения, а также привлечь организацию к ответственности. В результате, при преме кваратиры дольщик выявил недостатки в утеплении стен, которые застройщик отказался компенсировать. Поэтому в иске в суд содержалось требование о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве, а также компенсации морального вреда. Суды двух инстанций в удовлетворении этого иска дольщику отказали. Судьи сослались на то, что работы по наружному утеплению стен могут привести к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия.

Верховный суд, куда попало на рассмотрение это дело, с этим не согласился. Судьи напомнили коллегам о нормах статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений. Поскольку организация обязалась передать дольщику объект, качество которого должно было соответствовать условиям договора., то отступления от условий данного соглашения влекут на выбор пострадавшей стороны либо безвозмездное устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерное уменьшение цены договора. Поэтому решения нижестоящих судов были отменены.