Как составить договор приобретения имущества
Договор приобретения имущества составляется в письменной форме. В зависимости от вида покупаемого объекта содержит подробные сведения о предмете. Рассмотрим, какую структуру и содержание имеет документ, как заключается и расторгается сделка.
Что такое договор приобретения имущества
В законе используется термин «договор купли-продажи» — это соглашение, по которому один участник приобретает у другого за деньги в собственность какие-либо вещи, в т. ч. недвижимость (комнаты, гаражи, дома).
Дополнительно: какие существенные условия есть у договора продажи недвижимости
В каких случаях составляется договор приобретения имущества
Приобретение имущества оформляется в виде документа, когда нельзя совершить сделку устно.
Обычно любые сделки юрлиц между собой, с ИП и гражданами требуют письменной формы. Но иногда участники вправе заключить соглашение устно. Это происходит, когда он исполняется при самом его совершении с учетом некоторых ограничений.
Например, когда товар передается и оплачивается одновременно вне зависимости от суммы сделки. Но это возможно, только если (п. 2 ст. 159 ГК РФ):
- Соглашением не установлено иное.
- Договор не требует присутствия нотариуса.
- Не требует письменной формы, несоблюдение которой влечет его недействительность.
Может пригодиться: как правильно составить договор продажи квартиры
В этих случаях придется составить двухсторонний документ с подписанием.
Письменная форма предполагает, что соглашение по приобретению имущества заключается путем составления документа (в том числе электронного), подписывается сторонами и выражает содержание сделки.
Если применяются электронные и иные техсредства, то они должны позволять воспроизвести на материальном носителе содержание контракта в неизменном виде (в частности, при распечатывании).
Соглашение о приобретении имущества считается подписанным, если использован любой способ, позволяющий определить выразившего волю лица (например, отправка смс-сообщения или заполнение электронной формы на сайте).
Структура договора приобретения имущества
Структура документа различна в зависимости от вида приобретаемого имущества, но всегда включает нескольких основных разделов:
- Преамбула.
- Предмет.
- Цена и способы расчетов.
- Права и обязанности.
- Ответственность.
- Расторжение.
- Реквизиты и подписи.
Стороны договора приобретения имущества
Договор приобретения имущества обязательно содержит дату и место заключения, сведения о каждом участнике:
- для гражданина — ФИО, сведения из паспорта, адрес;
- для юрлица — название, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.
Дополнительно: как заключить договор купли-продажи между юридическими лицами
Если документ подписывает не собственник имущества или не приобретатель, то в нем указываются причины, по которым лицо действует от их имени.
Если в приобретении имущества участвует ребенок, не достигший 14 лет, или недееспособный, то за них все делают родители, усыновители или опекуны.
Если подростки 14–18 лет или ограниченно дееспособные, то они расписываются на бумаге самостоятельно с письменного согласия взрослых и опекунов. Исключение, когда несовершеннолетний стал дееспособным в полном объеме до 18 лет после женитьбы или эмансипации. Тогда он действует самостоятельно.
В случае продажи квартиры, принадлежащей одной из несамостоятельных категорий граждан, надо получить разрешение органа опеки и попечительства на проведение этого мероприятия.
Права сторон по договору приобретения имущества
Обязанностям одного участника сделки приобретения имущества противопоставляются права другого.
Так, покупатель вправе получить приобретаемую вещь в согласованный срок в том виде и количестве, которые согласовал с продавцом. Он вправе осмотреть объект, потребовать при нем проверить свойства или показать его использование «в деле».
Продавец рассчитывает на своевременное получение денежных средств в полном объеме согласно условиям соглашения о приобретении имущества.
Обязанности сторон по договору приобретения имущества
В первую очередь необходимо указать встречные обязанности: у продавца передать, а у покупателя — принять и оплатить имущество по договору приобретения.
В зависимости от вида объекта продавец обязан:
- передать его в надлежащем качестве (упаковке) в согласованные порядке и сроки свободным от других лиц;
- предоставить принадлежности и документы, если таковые прилагаются;
- поверить качество.
Контрагенты определяют в соглашении момент передачи имущества от продавца к покупателю по передаточному акту, если требуется такой документ.
Приобретатель обязан:
- оплатить товар;
- принять;
- позвать продавца к участию в деле в случае предъявления другим лицом иска об изъятии вещи;
- сообщить ему, если получил не то количество, ассортимент, качество, комплектность, тару или упаковку товара;
- вернуть имущество с недостатками, если откажется от исполнения контракта и потребует вернуть уплаченную сумму;
- доплатить разницу в ценах при замене некачественной вещи на такой же товар другой марки (модели, артикула), если цена выше.
Ответственность сторон по договору приобретения имущества
Гражданско-правовая ответственность по договору о приобретении имущества заключается в применении к стороне, нарушившей его условия, имущественных санкций.
Ответственность участников за нарушение обязательств по договору приобретения вещи наступает за причиненный имущественный ущерб в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения положений соглашения о приобретении имущества.
Ответственность наступает в виде:
- возмещения убытков;
- уплаты процентов на сумму долга;
- уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств;
- неденежного предоставления, которое совершает должник при нарушении (товарной неустойки).
Неустойка выступает способом обеспечения дисциплины контрагентов по выполнению подписанного контракта приобретения имущества.
Важно прописать основания для привлечения к ответственности и ее объем. Если не укажете какие-то особые основания, то будут действовать указанные в законе.
Варианты взыскания с нарушителя:
- только неустойка, но не убытки (исключительная неустойка);
- убытки или неустойка по выбору стороны, требующей уплаты (альтернативная);
- убытки в полной сумме сверх неустойки (штрафная).
Одновременно допускается взыскать убытки и проценты по ст. 395 ГК РФ, если нарушено денежное обязательство, а убытки превышают сумму процентов.
Добросовестный участник всегда вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, включая упущенную выгоду, а в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства — взыскания процентов на сумму долга в порядке ст. 395 ГК РФ.
Размер неустойки устанавливается в соглашении о приобретении имущества за:
- просрочку оплаты;
- недопоставку или просрочку поставки;
- невыборку товара покупателем после уведомления о готовности.
Главное, чтобы соглашение о договорной неустойке было заключено в письменной форме, иначе оно ничтожно.
Условия договора приобретения имущества
Существенные условия: предмет и цена
Предмет соглашения о приобретении имущества: индивидуальные характеристики приобретаемых объектов или вещей.
Если это движимые вещи, то укажите не только наименование, но и их отличительные признаки: марку, сорт, модель, цвет, серийный номер, размер, год изготовления и т. п.
По недвижимости проще всего указать кадастровый номер объекта. Обычно этого достаточно, чтобы определить имущество. Но нелишним будет включить и другие сведения о недвижимости: адрес, площадь, этажность и др. Приведите данные, которые позволят определить эти объекты, в том числе их расположение на земельном участке либо в составе другой недвижимости. Взять эти сведения можно из выписки ЕГРН.
Если кадастрового номера еще нет, когда заключается контракт приобретения будущего недвижимого имущества, то укажите известные вам сведения, которые позволят установить объект: например, его местонахождение и ориентировочную площадь.
Если покупаете квартиру, то внесите в текст документа данные, позволяющие в точности установить ее. К ним относится вид жилого помещения: квартира, ее точный адрес, кадастровый номер, общая площадь. Кроме того, указывают иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество комнат, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр. Все эти сведения отражены в выписке из ЕГРН и (или) техническом паспорте квартиры.
Также в соглашении следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние предметов, которые остаются в квартире, технического оборудования и т.д.
Цена покупки (например, стоимость всего объекта или одного квадратного метра недвижимости)
Обычно цена определяется в ходе переговоров, т.е. как вы договоритесь, такую цену и установите.
Закон не определяет запреты или ограничения для цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости. Но есть особенности исчисления НДФЛ с доходов, если он меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Существенные условия по закону: например, если вы приобретаете недвижимость в кредит и будете платить в рассрочку, то укажите порядок, сроки и размеры платежей.
К иным условиям контракта приобретения квартиры относятся:
- сведения о правоустанавливающих документах (соглашение купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.) и реквизиты указанного документа;
- данные об ограничениях (желательно включить положение об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с квартирой, об отсутствии (наличии) залога);
- положение об освобождении квартиры (срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество, снимутся с учета по данному адресу и передадут квартиру покупателю).
Пример договора приобретения имущества
Вот образец составления соглашения о покупке оборудования:
Вот шаблон договора приобретения имущества на примере приобретения оборудования:
|
Договор купли-продажи оборудования № ___ __________________ ___________ _________________________________ в лице генерального _________________________, действующего на основании __________, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и ___________________________ в лице генерального ____________________, действующего на основании __________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, в дальнейшем совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель принимает и обязуется оплатить на условиях, установленных настоящим Договором, ___________________________ (далее — ______________). 1.2. Оборудование передается укомплектованным в соответствии с требованиями технической эксплуатации вместе с соответствующей технической документацией. 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Продавец передает Покупателю Оборудование: 2.1.1. В исправном состоянии по акту приема-передачи. 2.1.2. С комплектом относящихся к нему документов и принадлежностей. 2.1.3. Свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец знал или не мог не знать. 2.2. Покупатель обязуется: 2.2.1. Осмотреть и принять Оборудование по акту приема-передачи в случае его соответствия по качеству и другим условиям настоящего Договора. 2.2.2. Уплатить за Оборудование его цену в размере и в сроки, установленные настоящим Договором. 2.3. Продавец вправе: 2.3.1. Отказаться полностью или частично от удовлетворения требований Покупателя о замене Оборудования, не соответствующего условиям данного Договора, если докажет, что невыполнение Покупателем правил, предусмотренных пп. «а» п. 2.2 настоящего Договора, повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для Продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес, если бы был своевременно извещен о нарушении Договора. 2.3.2. В случаях когда Покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или настоящего Договора не принимает Оборудование или отказывается его принять, Продавец вправе потребовать от Покупателя принять его или отказаться от исполнения Договора. 2.4. Покупатель вправе: 2.4.1. Отказаться от исполнения данного Договора, если Продавец отказывается передать Покупателю проданное Оборудование. 2.4.2. Назначить Продавцу разумный срок для передачи относящихся к Оборудованию принадлежностей или документов, если Продавец не передает или отказывается их передать. 2.4.3. Отказаться от Оборудования и потребовать возврата перечисленных Продавцу в уплату за Оборудование сумм, если принадлежности или документы, относящиеся к Оборудованию, не переданы Продавцом в указанный срок. 2.4.4. При передаче Оборудования в неисправном состоянии Покупатель вправе по своему выбору потребовать от Продавца: — соразмерного уменьшения покупной цены; — безвозмездного устранения недостатков Оборудования в разумный срок; — возмещения своих расходов на приведение Оборудования в исправное состояние. 3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 3.1. Цена, уплаченная Покупателем Продавцу за приобретенное Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, составляет ___________ (____________________) рублей. Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего Договора, является окончательной и изменению не подлежит. 3.2. Покупатель оплачивает Оборудование в рассрочку в следующем порядке: платежи вносятся ежеквартально не позднее ____-го (_______________) числа последнего месяца каждого квартала в течение года равными взносами по ___________ (____________________) рублей путем перечисления на расчетный счет Продавца, реквизиты которого указаны в п. 10 настоящего Договора. 3.3. Покупатель может в любое время до наступления установленного п. 3.2 Договора срока платежа перечислить всю оставшуюся часть цены Договора или внести денежную сумму в счет последующих периодов оплаты. 3.4. В случае когда Покупатель не производит в срок, установленный п. 3.2 Договора, очередной платеж за Оборудование, Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата Оборудования, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Договора. 4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 4.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по нему. 5. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА 5.1. Продавец обязан в течение трех рабочих дней с момента заключения настоящего Договора передать указанное Оборудование Покупателю по передаточному акту. Покупатель обязан проверить состояние Оборудования до подписания передаточного акта. В случае наличия каких-либо претензий передаточный акт может быть подписан, но Продавец обязан в течение пяти рабочих дней устранить все выявленные нарушения. 6. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 6.1. Право собственности на Оборудование, являющееся предметом настоящего Договора и указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента подписания передаточного акта. 6.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1 настоящего Договора, лежит на Продавце. 7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора, его изменение или расторжение в одностороннем порядке виновная Сторона возмещает другой Стороне убытки в размере 5 (пяти) процентов от цены настоящего Договора. 7.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим российским законодательством. 8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 8.1. Споры, вытекающие из настоящего Договора, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. Москвы в порядке, предусмотренном действующим российским законодательством. 9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 9.1. Изменение условий настоящего Договора, его расторжение и прекращение возможны только при наличии письменного соглашения Сторон. 9.2. Все дополнения и изменения к настоящему Договору должны быть составлены письменно и подписаны представителями обеих Сторон. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из Сторон. 10. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН |
Расторжение договора приобретения имущества
Есть три способа расторжения:
- По соглашению контрагентов.
- Через суд.
- Путем одностороннего отказа.
Например, человек вправе отказаться от договора приобретения имущества, если купленный им товар имеет существенные недостатки. А продавец — требовать расторжения в суде, если приобретатель не оплачивает переданный объект.
Если за расторжением следует возврат недвижимого объекта, собственность на который уже зарегистрирована за покупателем, то потребуется новая регистрация обратного перехода права собственности.
Бесконфликтное основание для расторжения — взаимное согласие участников, когда соглашение стало неактуальным сразу для всех.
Расторгнуть договор по инициативе одной стороны можно по общим основаниям, предусмотренным для расторжения договора через суд или в одностороннем внесудебном порядке.
Например, через суд расторгают при существенном нарушении обязательства — например, при неисполнении обязанности передать товар в установленный срок.
Специальные основания для расторжения договора приобретения имущества по инициативе покупателя:
- продавец отказался передать проданный товар;
- не передал принадлежности или документы, идущие вместе с объектом, и не устранил это нарушение;
- передал вещь с существенным нарушением качества, а приобретатель не хочет требовать его замены.
Расторжение через суд по требованию покупателя, если:
- продавец передал ему товар, обремененный правами третьих лиц, а покупатель не стал уменьшать из-за этого цену;
- речь идет о продаже предприятия, и оно из-за недостатков, за которые отвечает продавец, непригодно для изначальных целей, а продавец их не устранил, или это невозможно.
Специальные основания для расторжения договора по инициативе продавца:
- приобретатель отказывается принять и оплатить товар, а продавец не намерен требовать его оплаты;
- не производит очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный объект.
Если вы решили расторгнуть договор приобретения, то заключите с контрагентом соглашение о расторжении.
В соглашении установите срок возврата предоплаты за непереданный товар или срок возврата товара, полученного, но не оплаченного покупателем.
А если расторжение договора приобретения предусматривает возврат недвижимости продавцу и регистрацию обратного перехода права собственности на него, то конкретизируйте порядок и сроки обращения сторон в орган регистрации прав.
Если расторгаете по своей инициативе, то подготовьте уведомление об одностороннем отказе от договора, укажите в нем основание для отказа и направьте его контрагенту. Договор приобретения прекратится с момента, когда контрагент получит ваше уведомление.
Для судебного расторжения договора сначала предъявите претензию с предложением расторгнуть договор приобретения добровольно (п. 2 ст. 452 ГК РФ). После получения ответа или истечения срока на него уплатите госпошлину, составьте исковое заявление и подайте его в суд.
Если расторжение договора приобретения имущества влечет возврат недвижимого имущества, то укажите это требование в иске. Решение суда о возврате недвижимости станет основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на нее.