Варианты сдачи: самостоятельно, через риэлтора или по доверительному управлению

§ 1. Плюсы и минусы работы с риэлтором

Риэлтор — это специалист по недвижимости, который предоставляет широкий спектр услуг. Для работы с риелтором потребуется заключить договор. В рамках этого договора он занимается подбором потенциальных арендаторов, организует показ квартиры, ведение переговоров с потенциальными арендаторами. После того как арендатор будет найден, риэлтор заключает договор найма жилого помещения и сопровождает сделку.

Плюсы работы с риэлтором:

1. Не потребуется показывать квартиру или вести переговоры со всеми потенциальными арендаторами. Учитывая, что подходящий квартиросъемщик находится далеко не сразу, показывать сдаваемое жилье потребуется порой десятки раз.
2. Риэлтор проконсультирует по всем интересующим и вызывающим затруднение правовым вопросам.
3. Составит юридически грамотный договор, в котором зафиксирует все достигнутые договоренности, обезопасит от возможных «подводных камней». При заключении сделки на срок более года, поможет зарегистрировать договор в Росреестре.

Минусы работы с риэлтором:

1. Его услуги потребуется оплатить. Стоимость у разных специалистов отличается. Одни берут фиксированную сумму, другие — процент от стоимости арендной платы.
2. Не все из них ищут нанимателей на краткосрочный (например, посуточный) наем.
3. После сдачи квартиры все возникающие в последующем проблемы вам придется решать самостоятельно. Например, невнесение арендной платы, порча имущества в квартире.
4. После освобождения квартиры арендаторами, чтобы воспользоваться услугами риэлтора для поиска других нанимателей, потребуется заключить новый договор.

§ 2. Плюсы и минусы доверительного управления

Доверительное управление при сдаче жилого помещения представляет собой заключение договора между собственником и управляющим. Последним выступает юридическое лицо или ИП. На основании заключенного договора управляющая компания (УК) берет на себя весь спектр услуг, который требуется произвести для сдачи в аренду жилья. А собственник ежемесячно получает арендные платежи.

Плюсы доверительного управления:

1. Всеми вопросами занимается управляющая компания. Она ищет арендаторов, организует показ квартиры, заключает сделку, получает арендную плату, решает все возникающие проблемы.
2. Если один арендатор съехал, то поиск другого производится в рамках одного договора. Оформлять новые документы не потребуется.
3. Многие УК сдают жилые помещения без взимания обеспечительного платежа за последний месяц. Это делает наем таких квартир привлекательными для арендаторов, и в результате жилье активно сдается и не простаивает.

Минусы доверительного управления:

1. От суммы арендной платы управляющей компании ежемесячно уплачивается комиссия.
2. Существует риск злоупотреблений со стороны УК. Например, вы заинтересованы в долгосрочном найме, а УК сдает вашу квартиру посуточно, что увеличивает ее износ. Либо управляющий скрывает от вас доходы от сдачи жилья, сообщая, что квартира простаивает.
3. Необходимо производить дополнительное оформление: договор доверительного управления потребуется зарегистрировать в Росреестре, на имя управляющего — выдать нотариальную доверенность.

Система доверительного управления в России пока не так развита. Так, в настоящее время на рынке доверительным управлением занимается ЯндексАренда, АвитоНедвижимость. Зайдите к ним на сайты и посмотрите условия работы с владельцами жилья.

§ 3. Плюсы и минусы самостоятельной сдачи квартиры

При самостоятельной сдаче жилья вы сами занимаетесь решением всех вопросов.

Плюсы:

1. Все полученные от аренды денежные средства вы получаете в полном объеме, т.к. не требуется нести расходы на оплату чьих-либо услуг.
2. Нет риска быть обманутым. Например, при сокрытии доходов со стороны УК.

Минусы самостоятельной сдачи:

1. Потребуется тратить время на показ квартиры потенциальным арендаторам.
2. Вы сами решаете все возникающие с нанимателями проблемы, готовите жилье к повторной сдаче.
3. Риск совершения правовых ошибок при заключении договора. Например, если не указать срок найма, то он составит пять лет, и выселить нанимателя раньше этого срока вы не сможете.

§ 4. Как выбрать?

Какой вариант сдачи жилья в аренду выбрать, зависит от ваших обстоятельств. При выборе способа сдачи жилья в аренду изучите изложенные нами преимущества и недостатки каждого из них и проанализируйте вашу жизненную ситуацию.

Но есть несколько типовых ситуаций и советов:

• когда ваша недвижимость находится в другом городе или вы проживаете за границей, то наиболее удобный для вас вариант — это доверительное управление;
• если у вас много свободного времени и есть желание общаться с арендаторами, то можно заняться арендой самому;
• если вы сомневаетесь в том, что сможете грамотно составить договор или не готовы тратить время на личное общение с потенциальными жильцами, то целесообразно обратиться к риэлтору.

Вопросы для самопроверки

Далее к теме № 2«Подготовка к сдаче квартиры в аренду»→