Граница ответственности управляющей компании и ресурсоснабжающей организации за содержание коммунальных сетей

Что такое инженерные коммуникации многоквартирного дома, и кто их обслуживает

Инженерные коммуникации МКД — это системы холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения. Каждая система имеет элементы: например, запорную и регулирующую арматуру, стояки, общедомовые приборы учета (ОДПУ), механическое оборудование и т.п.

Каждый дом в зависимости от оснащенности имеет отличную от других систему коммунальных сетей. Они являются общедомовым имуществом.

Их задача — круглосуточно принимать (передавать) коммунальные услуги. Для этого коммуникации содержат в исправном состоянии. В постановлении Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 указано, какие мероприятия обеспечат надлежащую работу коммуникаций.

Собственники помещений самостоятельно обслуживают коммуникации в МКД или нанимают для этого третьих лиц. На основании договора с жителями услуги оказывают:

• управляющие компании;
• лица, которые на профессиональной основе предоставляют услуги по содержанию и ремонту сетей;
• ТСЖ, ЖСК, иной кооператив.

Граница ответственности между сетями ресурсоснабжающей организации и управляющей компанией

Здесь правильнее говорить о месте, которое отделяет коммуникации РСО от коммуникаций, входящих в имущество МКД. Закон определяет границу так:

• внешняя граница сетей определена по внешней стене многоквартирного дома;
• граница эксплуатационной ответственности, если есть общедомовой прибор учета, — это место соединение ОДПУ с инженерной сетью. Важно: РСО и собственники помещений МКД вправе изменить границы сетей. Составляется акт балансовой и (или) эксплуатационной ответственности;
• внешняя граница сети газоснабжения там, где соединено первое запорное устройство с внешней газораспределительной сетью.

Правила № 354 от 06.05.2011 определили границы, но судебных споров не удастся избежать.

Так, разногласия вызывает ситуация, когда авария случилась на участке трубопровода от стены дома до общедомового прибора учета. Протяженность участка может превышать несколько метров. Управляющая компания требует РСО провести ремонт (с учетом границы эксплуатационной ответственности), последняя настаивает на том, что это участок внутридомовой системы и обслуживает его УК.

Судебная практика складывается в пользу РСО (постановление по делу № А36-409/2021 от 04.08.2022, постановление по делу № А34-8309/2015 от 25.08.2016). Суд руководствуется следующим:

• в силу ст. 162 ЖК РФ УК по договору с жителями обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества в доме, готовность инженерных систем;
• участок сети от внешней стены многоквартирного дома до ОДПУ, который проходит по подвалу дома, — это часть внутридомовой инженерной системы и принадлежит на праве общедолевой собственности собственникам помещений МКД;
• расположение ОДПУ в подвале дома в удалении от стены не делает участок внешним по отношению к дому;
• такой участок системы определен как опосредующий соединение ОДПУ и внешней сети, входящей в дом, а значит, не влияет на установление границы эксплуатационной ответственности сторон.

Транзитные сети в многоквартирном доме

Транзитная сеть проходит по земельному участку и (или) через здание. Она не имеет ответвлений для присоединения потребляющих установок на земельном участке или в здании.

Транзитная коммуникация (теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение) не входит в перечень общедомового имущества. Она является элементом не только внутридомовой системы, но и системы за ее пределами. Обеспечивает поставку коммунального ресурса не только в МКД, но и на другие объекты. Об этом указал ВС РФ в судебном акте № АКПИ12-1326 от 03.12.2012.

ОДПУ устанавливают так, что они учитывают объем коммунального ресурса, который потребил только этот многоквартирный дом.

Граница ответственности за содержание коммуникаций МКД начинается в месте врезки в транзитную сеть. Транзитный участок обслуживает ее владелец. Как правило, это РСО.