Кому принадлежит батарея или кто виноват в залитии квартиры

ЧП квартирного масштаба

Ситуация из жизни:

В жилом помещении А порвало радиатор (от чугунной батареи отломился кусок металла). Пока перекрывали задвижку в подвале, горячая вода (теплоноситель) залила квартиру А и Б (внизу). Намокли внешние стены многоквартирного дома (МКД). Январь. На улице минусовая температура.

Кто виноват? Владельцы квартиры Б обвиняют владельцев квартиры А. Последние винят всех, кроме себя: местную администрацию, жилищный надзор, ресурсоснабжающую организацию. В доме самоуправление. Управляющей компании, ТСН нет.

Статья 210 ГК РФ определяет: собственник несет бремя содержания своего имущества, если иное не указано в законе или договоре. Чтобы возложить на собственника груз ответственности за протечку батареи, нужно знать, какие коммуникации в жилом помещении принадлежат ее собственнику, какие относят к имуществу собственников помещений в МКД (общедомовому имуществу).

Что такое внутриквартирная и внутридомовая система отопления

О границах внутриквартирных и внутридомовых сетей закон говорит так:

Внутриквартирное оборудование — это то, которое размещено в жилом помещении. Оно не входит в состав внутридомовых инженерных систем МКД. С помощью него потребляют коммунальные услуги (КУ). Это, например: запорные устройства, индивидуальные приборы учета, краны (смесители), унитаз, ванна и прочее.

Внутридомовые инженерные системы — это коммуникации и оборудование (трубы, задвижки, общедомовые приборы учета (ОДПУ) и пр.). Они предназначены для подачи КУ от центральных сетей до внутриквартирного оборудования (п. 2 правил, утв. Постановлением Правительства № 354 от 06.05.2011). Системы расположены в МКД и внутри квартир (например, стояки отопления). Они обслуживают более одной квартиры. Это общее имущество собственников помещений в МКД.

Закон уточняет, внутридомовая система отопления состоит из: стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, ОДПУ тепловой энергии, иного оборудования (п. 6 правил, утв. Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006).

Означает ли это, что обогревающие элементы — радиаторы (батареи) — часть внутридомовой, а не внутриквартирной системы отопления и общедомовое имущество? Не все так однозначно.

Кто отвечает за содержание батарей в квартире

В 2009 г. ВС РФ рассмотрел дело о признании пункта 6 правил № 491 недействительным в части отнесении батареи к общему имуществу МКД (решение ВС РФ № ГКПИ09-725 от 22.09.2009).

Суд указал:

• к общему имуществу относят оборудование, которое обслуживает более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД (оборудование находится за пределами квартир — на лестничных клетках, в подвалах и т. п.);
• батареи, которые имеют отключающие устройства на ответвлениях от стояков отопления, обслуживают только одну квартиру.

На мой взгляд, это два противоречивых вывода.

Неудивительно, что судебная практика пошла несколькими путями. Одни суды указали, что радиатор в квартире не относится к общедомовому имуществу. Ответственность за причинение вреда от залива возложили на владельца квартиры, в которой произошла утечка теплоносителя (Кассационное определение № 8г-1206/2023 от 09.02.2023).

Другие суды вину определили в зависимости от того, есть ли отключающее (запорное) устройство от стояка отопления к радиатору. И если его нет, батареи относят к общей (единой) системе отопления МКД (определение № 88-2706/2023 от 18.05.2023). Здесь виновной в ущербе признали организацию, которая обслуживает дом.

Некоторые суды решили: если отопительные приборы не имеют запирающего устройства и соединены со стояком отопления сваркой или резьбовым соединением, границей ответственности выступает первый сварной шов или первое резьбовое соединение от батареи. При таком подходе ответственность за содержание радиатора несет всегда собственник квартиры. При монтаже батареи соединяют со стояком отопления. Это не монолитная конструкция (апелляционное определение № 33-7280/2022 от 31.03.2022).

Пример, который я привела с порывом чугунной батареи, — личный опыт. Спор по делу прошел три инстанции. Но точка не поставлена. За это время виновником в причинении вреда побывала и ресурсоснабжающая организация, и все собственники помещений в МКД (включая собственников квартир А и Б). Напомню, в доме самоуправление. Разбирательство продолжается. Об итогах расскажу в отдельной статье. Дело любопытно тем, что подтверждает слова Михаила Барщевского:

«Не так опасен закон, как практика его применения».

Читайте также:

• как провести собрание жильцов онлайн;
• как начисляются пени за коммунальные услуги;
• как управлять нежилым помещением в многоквартирном доме.